Trí tuệ nhân tạo đang từng bước thay đổi cách doanh nghiệp sản xuất, vận hành và mở rộng hoạt động kinh doanh. Xu hướng này dự báo sẽ tạo thêm dư địa phát triển cho nhiều phân khúc bất động sản tại Việt Nam, từ công nghiệp và trung tâm dữ liệu, đến văn phòng và bán lẻ…

Báo cáo AI Impact: Regional Insights – Asia Pacific của Cushman & Wakefield nhận định trí tuệ nhân tạo (AI) sẽ trở thành động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nhu cầu bất động sản tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC).

BỐN KỊCH BẢN CHO TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 

Để hình dung rõ hơn tác động của AI đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản, nghiên cứu của Cushman & Wakefield đã xây dựng bốn kịch bản riêng biệt phản ánh các hướng đi khác nhau của AI về mức độ ứng dụng, năng suất và thị trường lao động.

Cụ thể ở Kịch bản cơ sở - Ứng dụng dần dần (50%), năng suất tăng ở mức vừa phải hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ổn định. Nhu cầu được duy trì, dù có sự suy yếu ngắn hạn ở một số phân khúc bất động sản, khi AI dần đóng vai trò bổ trợ theo thời gian.

Kịch bản mở rộng dựa trên năng suất (15%), AI ứng dụng nhanh hơn, tạo động lực đáng kể cho tăng trưởng kinh tế và việc làm. Điều này góp phần thúc đẩy nhu cầu ở nhiều phân khúc, qua đó, hỗ trợ mặt bằng giá thuê và giá trị tài sản.

Kịch bản AI thất bại - Suy thoái trung bình (25%), việc ứng dụng AI không đạt kỳ vọng, góp phần gây ra suy thoái theo chu kỳ. Nhu cầu suy yếu trong ngắn hạn, tỷ lệ bỏ trống tăng và áp lực giảm giá thuê, sau đó phục hồi.

Kịch bản tiêu cực/thay thế lao động (5%), AI thay thế lao động ở mức cao hơn dự kiến, dẫn đến thất nghiệp gia tăng. Nhu cầu bất động sản duy trì ở mức thấp trong thời gian dài hơn, gây áp lực giảm lên giá thuê và giá trị tài sản.

Trong 4 kịch bản trên, Tiến sỹ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu quốc tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield lưu ý đến kịch bản cơ sở. Ở kịch bản này, nền kinh tế APAC dự báo tăng trưởng từ 3–4% mỗi năm đến năm 2030, được hỗ trợ bởi mức tăng năng suất nhờ AI và việc tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng.

Ông đánh giá AI sẽ trở thành động lực quan trọng trong việc duy trì tăng trưởng dài hạn của APAC. Công nghệ trên không chỉ giúp bù đắp áp lực nhân khẩu học tại một số thị trường phát triển, mà còn thúc đẩy năng suất ở các nền kinh tế mới nổi.

“AI có thể tự động hóa một số công việc mang tính lặp lại, nhưng nghiên cứu cho thấy tổng thể việc làm tại APAC vẫn tăng, với mức tăng ròng khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026–2030 theo kịch bản cơ sở. Dù vậy, tốc độ tăng trưởng dự báo giảm dần theo thời gian khi các nền kinh tế trưởng thành hơn, đi kèm với sự dịch chuyển sang những công việc có giá trị cao và dựa trên tri thức”, Tiến sỹ Dominic Brown chia sẻ.

VĂN PHÒNG, LOGISTICS VÀ TRUNG TÂM DỮ LIỆU DẪN DẮT NHU CẦU KHÔNG GIAN 

 Từ góc độ bất động sản thương mại, AI được kỳ vọng sẽ đóng vai trò bổ trợ cho nhu cầu thay vì thay thế. Bởi khi sản lượng kinh tế và số lượng doanh nghiệp gia tăng cũng thúc đẩy nhu cầu sử dụng không gian cao hơn,

Đối với thị trường văn phòng, tổng diện tích hấp thụ ròng của không gian văn phòng cao cấp dự báo đạt hơn 96,15 triệu m2 trong thập kỷ tới theo kịch bản cơ sở. Nhu cầu ưu tiên các không gian chất lượng cao, linh hoạt tại những vị trí đắc địa, nhất là ở một số thành phố giàu nhân lực chất lượng cao và môi trường thuận lợi cho hợp tác và đổi mới. Xu hướng “chạy theo chất lượng” vốn đã rõ nét trong những năm gần đây, dự báo tiếp tục gia tăng.

Ngoài ra, ngành logistics và công nghiệp cũng là lĩnh vực hưởng lợi từ việc ứng dụng AI, với nhu cầu được thúc đẩy bởi tự động hóa, tăng trưởng thương mại điện tử và sự phức tạp ngày càng cao của chuỗi cung ứng. Tổng hấp thụ ròng dự kiến đạt 236,16 triệu m2 vào năm 2030. Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu nổi lên như một hạ tầng thiết yếu, tuy nhiên, khả năng cung cấp điện trở thành yếu tố then chốt làm ảnh hưởng đến cả nguồn cung và quyết định đầu tư.

Trong lĩnh vực bán lẻ, tăng trưởng thu nhập sẽ hỗ trợ chi tiêu nhưng thị trường dự báo phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Cụ thể, nhóm cao cấp và bình dân kỳ vọng hoạt động tốt hơn, còn phân khúc trung cấp có thể đối mặt với những thách thức mang tính cấu trúc, phản ánh bức tranh người tiêu dùng đang có sự khác biệt.

Chia sẻ góc nhìn về thị trường Việt Nam, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định trước tác động của AI toàn cầu, áp dụng AI từ bước nghiên cứu, phát triển và quản lý vận hành bất động sản là thiết yếu tại Việt Nam. Theo bà, dù tốc độ và quy mô tác động giữa các quốc gia có thể khác nhau, nhưng Việt Nam vẫn giữ vị thế thuận lợi để nắm bắt tiềm năng tăng trưởng từ sự mở rộng kinh tế nhờ AI.

Trong đó, phân khúc công nghiệp, vốn được hỗ trợ bởi tăng trưởng sản xuất mạnh mẽ, đầu tư định hướng xuất khẩu và mở rộng tiêu dùng nội địa, nên có vị thế tốt để hưởng lợi từ nhu cầu liên quan đến AI. Đồng thời, thị trường trung tâm dữ liệu tại Việt Nam tiếp tục thể hiện tiềm năng dài hạn đáng kể, dựa trên chi phí xây dựng cạnh tranh, sự gia tăng ứng dụng AI, nhu cầu đối với điện toán đám mây, và nền kinh tế số.

Riêng văn phòng và bán lẻ, AI sẽ góp phần gia tăng khoảng cách về chất lượng giữa những tòa nhà, đặc biệt là trung tâm thương mại.

"Dù triển vọng chung của các phân khúc là tích cực, thị trường vẫn tồn tại một số rủi ro như: mức tăng năng suất từ AI thấp hơn kỳ vọng, hoặc những biến động trên thị trường lao động. Các yếu tố này có thể khiến tỷ lệ trống gia tăng và tạo áp lực lên giá thuê tại một số phân khúc”, bà Hoàng Nguyệt Minh phân tích.