TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng
Nội dung cuộc giao lưu trực tuyến giữa đại diện giới doanh nghiệp bất động sản, các nhà hoạch định chính sách cùng bạn đọc
Sau thời kỳ phát triển sôi động, từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam đã bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi cơn bão khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản.
Gần đây, với hiệu quả của các chính sách kích cầu của chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam dường như đang ấm dần lên. Một số doanh nghiệp bất động sản có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Phải chăng do chính sách hay do cách làm ăn sáng tạo của doanh nghiệp mà thời kỳ khó khăn đang sắp qua đi? Làm thế nào để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững? Đây là chủ đề đang được đông đảo bạn đọc trong và ngoài nước quan tâm.
Hai ấn phẩm của Thời báo Kinh tế Việt Nam là Tạp chí Vietnam Economic Times và Báo điện tử VnEconomy đã đồng tổ chức một cuộc giao lưu trực tuyến giữa đại diện giới doanh nghiệp trên lĩnh vực bất động sản, các nhà hoạch định chính sách cùng bạn đọc, với chủ đề “Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng”, xoay quanh một số vấn đề trọng tâm:
- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
- Đâu là cơ hội và tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?
- Những vướng mắc về cơ chế chính sách cần tháo gỡ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn?
Diễn ra từ 9 giờ sáng thứ Sáu, ngày 17/7/2009, cuộc giao lưu trực tuyến có sự tham gia của các vị khách mời:
- Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
- Ông Bùi Quốc Trung, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
- Ông Nathan Cumberlidge, Giám đốc Kỹ thuật - Ban Nghiên cứu và Định giá, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International.
- Ông David Blackhall, Phó giám đốc phụ trách về bất động sản, Quỹ đầu tư VinaCapital.
- Ông Nguyễn Đỗ Việt, Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường.
- Ông Yip Hoong Mun, Trưởng đại diện Công ty CapitaLand (Vietnam) Holding Pte., Ltd.
Các diễn giả đã có mặt tại tòa soạn, sau đây, chúng tôi xin giới thiệu nội dung chính của cuộc giao lưu trực tuyến:
Nguyễn Quang Thông - Nam 52 tuổi - Doanh nghiệp: Hiện nay có tình trạng doanh nghiệp FDI luôn thổi phồng vốn dự án là phổ biến. Chúng tôi năm ngoái đã “thua” một doanh nghiệp FDI khi xin đất để triển khai dự án bất động sản cũng vì lý do này. Tình trạng ưu tiên cấp đất cho doanh nghiệp nước ngoài đang tạo bất bình đẳng về tiếp cận đất đai, đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp trong nước. Xin hỏi ông bao giờ mới có bình đặng giữa các doanh nghiệp?
Ông Bùi Quốc Trung:
Theo tôi, việc chấp thuận một dự án không phụ thuộc nhiều vào dự án đó nhiều vốn hay ít vốn, mà phải căn cứ vào tính khả thi của dự án. Cơ quan cấp chứng nhận đầu tư có những tiêu chí rất cụ thể trong quá trình xem xét và theo những quy định của pháp luật liên quan thì không có sự phân biệt đối xử.
Cũng có những ý kiến lại cho rằng nhà đầu tư trong nước được ưu tiên hơn. Nhưng thực tiễn, chúng tôi biết cơ quan cấp chứng nhận đầu tư luôn theo đúng quy định và đảm bảo lợi ích chung, trong đó có cả lợi ích của nhà đầu tư.
Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi cho rằng ba thị trường đó có mối quan hệ mật thiết và trực tiếp với nhau. Đối với chủ đầu tư thì dòng tiền rất quan trọng, nên nếu thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ tốt thì thị trường bất động sản sẽ có thuận lợi.
Nếu thị trường chứng khoán tốt thì tiền sẽ được đầu tư vào bất động sản, và thị trường tiền tệ tốt thì các ngân hàng cũng sẽ cho vay nhiều hơn để nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.
Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc: Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi không nghĩ đó là điều bất thường bởi giá trị của một dự án bị ảnh hưởng rất nhiều bởi cơ sở hạ tầng xung quanh. Vì vậy nếu cơ sở hạ tầng tốt thì dự án sẽ có giá trị cao hơn.
Ngo Thi Lieu - Nữ 25 tuổi - Analysist: What is the evaluation of the value of real state in Vietnam comparing to other countries?
Ông Yip Hoong Mun:
Thị trường bất động sản ở Việt Nam ảnh hưởng nhiều bởi cung cầu. Ở Việt Nam dân số đông, nên nhu cầu cơ bản về bất động sản là cao.
Mặt khác, bởi sự phức tạp của việc phát triển một dự án nên cung ra thị trường ít và cũng vì khoảng cách cung cầu ở Việt Nam là xa nên giá trị bất động sản Việt Nam thường cao hơn so với những nước khác.
Lê Văn Thịnh - Nam 36 tuổi - Nhà đầu tư: Xin chào VnEconomy, xin chào các vị khách. Tôi có đặt câu hỏi như sau: Xin cho biết nhận định về giá bất động sản hiện nay và xu hướng sắp tới của thị trường sẽ ra sao? Tôi xin cảm ơn.
Ông Bùi Quốc Trung:
Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, nền kinh tế thế giới nói chung và cả Việt Nam đang chịu tác động của khủng hoảng tài chính thế giới nên tốc độ phát triển chậm lại. Nhiều nền kinh tế lớn có tốc độ phát triển âm. Với bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu tác động.
Tuy nhiên, trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, vẫn có những nhà đầu tư tiềm năng nước ngoài quan tâm đến những dự án lớn, có vốn đầu tư hàng tỷ USD như một số dự án ở Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, đang xúc tiến để được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Một số dự án đã đầu tư thời gian trước thì xin tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký rất lớn, lên đến hàng tỷ USD.
Các nhà đầu tư tiềm năng thấy rõ xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tiếp theo, nên sẽ tiếp tục đầu tư để có sản phẩm phục vụ cho giai đoạn phát triển sắp tới của nên kinh tế.
Nguyen Thanh Long - Nam 26 tuổi - Tu van BDS: Xin cho hỏi: Các ông nhận định thế nào về thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội hiện nay cho tới cuối năm 2009?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Thời gian vừa qua thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội có dấu hiệu nóng lên bắt đầu từ những dự án có tiến độ hoàn thành nhanh như các dự án dọc theo trục đường Lê Văn Lương, sau đó sự nóng lên lần lượt chuyển sang các dự án khác, trong đó có cả những dự án mà tiến độ triển khai chậm.
Tôi cho rằng đây là sự hào hứng hơi thái quá cuả thị trường, trong đó có sự tiếp tay của giới đầu cơ.
Theo tôi sự ấm lên vẫn tiếp tục từ nay đến cuối năm tuy nhiên sẽ không có “sốt” đột biến như một số người nhận định. Khách hàng sẽ sàng lọc kỹ càng hơn trước khi ra quyết định đầu tư, sẽ tập trung vào các dự án có quy hoạch tổng thể, có sự phát triển hạ tầng đồng bộ tập tại các khu vực quận Hà Đông, nơ đã và đang thụ hưởng tất cả các cơ sở vật chất của một thủ phủ một tỉnh lớn (Hà Tây cũ) cũng như là thành phố Hà Đông trước kia.
Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh: Theo tôi biết, Tập đoàn Nam Cường hiện đang thi công đường Lê Văn Lương kéo dài. Hiện trạng thi công tuyến đường này giờ thế nào? Dự tính bao giờ sẽ thông xe Lê Văn Lương?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Xin chào bạn,
Dự án đường Lê Văn Lương chia làm hai đoạn. Đoạn nằm trong địa phận Hà Đông cũ dài 5,1 km đã thông xe kỹ thuật từ cuối tháng 1/2009. Hiện nay đang hoàn thiện các phần việc cuối cùng.
Đoạn nằm trên địa bàn Hà Nội có chiều dài 2,7 km mới được khởi công vào tháng 4 năm nay. Hiện công tác thi công đang được triển khai từ nhiều mũi, tập trung thi công cầu bắc quan sông Nhuệ, phần còn lại giải phóng mặt bằng đến đâu thì thi công đến đó.
Đây là công trình chào mừng Đại lễ 1.000 năm Thăng Long, do vậy nhận được sự chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo thành phố và chủ đầu tư cũng quyết tâm sẽ thông đường vào đúng dịp Đại lễ.
Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư: Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?
Ông Yip Hoong Mun:
Theo tôi, trước hết bạn cần phải có sự hiểu biết nhất định về thị trường, nghiên cứu các dự án, hiểu về giá cả và cũng phải đánh giá được mức độ cung ra thị trường.
Tôi nghĩ đây là thời điểm thuận lợi để bạn tìm hiểu thị trường vì thị trường bất động sản ở Việt Nam đã bị ảnh hửong từ thời điểm năm ngoái và hiện nay chúng ta đã bắt đầu thấy những dấu hiệu tích cực.
Nguyễn Thúy Dung - Nữ 23 tuổi - Sinh viên: Thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự minh bạch chưa? Những dự án nhà ở giá rẻ đến tay người mua cuối cùng (người ở) đã trở nên quá đắt, phải làm thế nào để nhà giá rẻ có một giá rẻ thực sự?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi nghĩ hiện tại thì thị trường cũng chưa minh bạch lắm một phần vì Việt Nam đang trong quá trình thay đổi và thông thường thì những thị trường trong quá trình chuyển đổi thì việc kém minh bạch là hòan toàn dễ hiểu.
Tôi biết nhà nước cũng hiểu rõ vấn đề này và đưa ra các chính sách làm cho thị trường minh bạch hơn, tuy nhiên cần có thời gian.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?
Ông David Blackhall:
Yếu tố quan trọng nhất cho sự phát triển của thị trường bất động sản là dòng vốn. Dòng vốn bao gồm các quỹ đầu tư, các khoản cho vay của ngân hang. HIện nay, vốn cho đầu tư bất động sản tại Việt Nam khá tốt nên thị trường có những chuyển động tích cực.
Phân khúc nhà ở là phân khúc có dấu hiệu chuyển động tốt nhất và tiềm năng nhất vì nhu cầu vẫn rất cao. Giá nhà cũng đang ở thời điểm hợp lý sau đợt điều chỉnh năm 2008.
Phân khúc văn phòng cho thuê vẫn còn khó khăn vì các công ty và việc kinh doanh ở Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ khó khăn. Phân khúc khách sạn và resort cũng vẫn khó khăn vì kinh tế khủng hoảng toàn cầu nên chi tiêu cho đi lại cho kinh doanh, du lịch và nghỉ dưỡng giảm xuống.
Phan Manh Hung - Nam 29 tuổi - Tư vấn: Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được phép liên doanh, hợp tác với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án. Vậy xin hỏi: 1. Chủ đầu tư các dự án bất động sản khác ngoài dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được phép liên doanh kể trên có được quyền liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để thực hiện dự án không? 2. Hình thức liên doanh, hợp tác kinh doanh sẽ thực hiện theo Luật Đầu tư hay đơn giản là một hình thức hợp tác đầu tư, huy động vốn. Nếu thành lập dưới hình thức liên doanh, thì chủ đầu tư sẽ thay đổi. Vậy có phải đăng ký lại không? nếu thực hiện dưới hình thức hợp tác kinh doanh thì có phải đăng ký hợp đồng này với cơ quan nhà nước theo yêu cầu của Luật Đầu tư không? 3. Tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước - đối tượng được chủ đầu tư hợp tác- phải có chức năng kinh doanh bất động sản không?
Ông Bùi Quốc Trung:
Câu hỏi của bạn hết sức cụ thể. Trong khuôn khổ tọa đàm hôm nay, chúng tôi không thể trao đổi hết. Mời bạn đến Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) để cùng các chuyên gia của chúng tôi trao đổi cụ thể cán vấn đề bạn nêu.
Tuy nhiên, có thể nói rằng nhà đầu tư nước ngoài hầu như không có hạn chế trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện các dự án xây dựng nhà ở, văn phòng để bán, hoặc cho thuê.
Hạn chế có thể thấy được là họ không được phép thuê rồi để cho thuê lại. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất, trong khi nhà đầu tư trong nước thì được giao đất để triển khai dự án...
Sang - Nam 35 tuổi - Sale: Với tình hình hiện tại, thì nhà đầu tư Việt Nam chuyển hướng đầu tư bất động sản như thế nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Nhìn chung, đầu tư vào thị trường bất động sản đã được kiểm chứng là hiệu quả nếu đó là quá trình đầu tư dài hạn.
Thời kỳ khủng hoảng chính là cơ hội để các nhà đầu tư kiếm được những dự án tốt. Người muốn đầu tư nên chọn những vị trí tốt và tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Nguyễn Quang Hồng - Nam 40 tuổi - Người tiêu dùng: Thưa ông Nguyễn Văn Minh, xin ông cho biết một số nét chính về tình hình chung của thị trường nước ta hiện nay? Như tôi được biết hiện nay các nhu cầu về bất động sản nói chung chủ yếu mang tính đầu tư, chứ chưa phải nhu cầu để ở thật. Vậy các cơ quan chức năng tới đây có biện pháp gì để người dân có nhu cầu thật có thể tiếp cận các dự án và tránh việc giá bán bị đẩy lên quá “nóng” như thời gian vừa qua? Xin cảm ơn ông!
Ông Nguyễn Văn Minh:
Sau thời gian khủng hoảng đến nay, nhiều nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục, trong đó có Việt Nam. Nhiều thị trường đã dần hồi phục trong đó có thị trường bất động sản.Nhìn chung thị trường bấtđộng sản2009 và những năm tới sẽ dần ấm lên.
Hiện nay, sau khi gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên. Do vậy, những người có nhu cầu thật về bất động sản có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch bất động sản (Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 các dự án kịnh doanh bất động sản khi giao dịch phải thông qua sàn).
Trong số những người tiêu dùng, đa phần có nhu cầu để ở, tuy nhiên ở bất kỳ thị trường nào sẽ vẫn có những nhà đầu tư thứ cấp, riêng đối với thị trường bất động sản thì thì những nhà đầu tư thứ cấp chỉ chiếm tỷ lệ thấp (có rất ít những người đặt mua nhiều căn hộ trong cùng một dự án).
Chính phủ đã có quy định cụ thể việc mua bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, như vậy người tiêu dùng có rất nhiều cơ hội tiếp cận trực tiếp với bất động sản mà mình mong muốn. Tuy nhiên các quy định này đã có hiệu lực, nhưng để vận hành ngoài thị trường cần phải có lộ trình, các giao dịch sẽ dần dần tuân thủ theo quy định của pháp luật đây cũng là một trong những biện pháp khắc phục tình trạng đầu cơ lướt sóng nhằm đây giá bất động sản lên cao.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?
Ông Nathan Cumberlidge:
Chào bạn,
Nền kinh tế thế giới đã có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam và sức mua của các nhà đầu tư. Các sản phẩm trên thị trường cần có chất lượng tốt, nhiều dự án phải tạm dừng do gặp khó khăn trong dòng tiền đầu tư.
Hiện tại, giá của thị trường sơ cấp và thứ cấp đang giảm. Để phục hồi lòng tin của nhà đầu tư, giá thị trường cẩn ổn định và thể hiện được xu hướng tăng trưởng.
Nhiều nhà phân tích cho rằng thị trường sẽ chạm đáy vào cuối năm 2009 đầu năm 2010. Tại thời điểm này giá bán của cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp sẽ phục hồi và cho lợi nhuận. Cần chú ý đến nguồn cung tương lai, với nhiều dự án đã và đang khỏi động, nguồn cung trong 3 năm tới sẽ tương đối mạnh, lợi nhuận thu về từ bất động san (giá thuê) sẽ không tăng.
Ngoài ra, theo tôi, cần chú ý những vấn đề sau khi mua căn hộ cao cấp:
- Dự án có thương hiệu tốt, đắc địa.
- Các chỉ số kỹ thuật, thiết kế
- Tiến độ thực hiện dự án
- Các dự án xung quanh: giá, nguồn cung
- Hạ tầng cơ sở xung quanh dự án: điện nước, trường học, bệnh viện, thương mại, giải trí
Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư: Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Theo tôi đây là thời điểm hợp lý để mua bất động sản, tuy nhiên cần phải lựa chọn kỹ trước khi quyết định đầu tư. Nên xem xét tiến độ thi công của hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội tại dự án và các khu vực xung quanh. Vì khách hàng hiện nay không chỉ mua một căn nhà một mảnh đất mà mua một chỗ ở, một môi trường sống.
Khi xem xét một dự án cụ thể cần phải để ý đến uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của sản phẩm và đặc biệt phải quan tâm đến tỷ đất dành cho các công trình công cộng của dự án như tỷ lệ cây xanh, tỷ lệ đất dành cho giao thông, đất dành cho các công trình công cộng...
Dưới góc độ tài chính cần tính toán đến khả năng thị trường không thuận lợi do tính thanh khoản của bất động sản không cao, do vậy không nên dùng vốn ngắn hạn để đầu tư cho dài hạn.
Nguyen Hai Tan - Nam 26 tuổi - Moi gioi nha dat: Theo các chuyên gia, giá nhà, đất sẽ lên tối đa là bao nhiêu?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn,
Rất tiếc là không ai có thể dự đoán được mức giá của bất động sản sẽ lên cao như thế nào.
Giá đất sẽ phụ thuộc vào cung cầu. Chừng nào mà cung còn ít hơn cầu thì giá sẽ vẫn còn cao, và trừ khi có thêm đất cho thị trường thì giá sẽ có sự ổn định.
Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh: Nghe nói sắp tới Tập đoàn Nam Cường bắt đầu xây chung cư ở khu Dương Nội, giá sẽ khoảng bao nhiêu, diện tích thế nào?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Chào bạn,
Hiện nay chúng tôi bắt đầu khoan móng tổ hợp chung cư CT7, CT8 ở khu đô thị Dương Nội nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài.
Đây là một quần thể chung cư hiện đại và tiện ích với nhiều công trình phụ trợ, riêng bãi đỗ xe có sức chứa 1.500 xe ôtô.
Chúng tôi dự kiến giá một m2 khoảng dưới 20 triệu đồng. Có nhiều loại diện tích khác nhau, từ 55 cho đến hơn 200 m2.
Nguyen Hai Tan - Nam 26 tuổi - Moi gioi nha dat: Thị trường bất động sản Việt Nam có mối liên hệ nào với thị trường bất động sản thế giới hay không?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi thấy có mối liên hệ giữa nền kinh tế vĩ mô Việt Nam và kinh tế thế giới. Đó là lý do tại sao khủng hoảng tòan cầu đang có những ảnh hưởng nhất định tới Việt Nam.
Tuy nhiên, về mặt vi mô, thì thị trường bất động sản không có mối liên hệ trực tiếp với thị trường bất động sản thế giới vì một phần thị trường bất động sản trong nước có xu hướng phát triển trong nội địa.
Le Quang Hiep - Nam 32 tuổi - Tu van tai chinh: Gần đây, báo chí có nói nhiều về thị trường bất động sản sốt ảo tại một số khu vực phía Tây Hà Nội. Theo các ông, việc sốt ảo đó là thật hay đây chỉ là cách để người dân bình tĩnh nhìn nhận lại cơn sốt bất động sản này?
Ông Yip Hoong Mun:
Vừa qua, khu vực phía tây ở Hà Nội đã có một số dự án ra mắt công chúng và đây sẽ là một khu vực trung tâm về thương mại và dân cư mới của thành phố. Chính vì vậy có nhiều người quan tâm tới khu vực này cả trong đầu tư và sẽ tới ở trong tương lai.
Vì vậy, tôi không nghĩ đó là sốt ảo.
Vũ Mạnh Hà - Nam 28 tuổi - Ngân hàng: Các ông có thể đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, xu hướng của thị trường trong thời gian tới và khả năng phục hồi trong ngắn hạn (12 tháng) như thế nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều thách thức nhưng vẫn có những điểm tích cực. Trên thực tế, đã có những dấu hiệu đi lên của thị trường. Vì vậy tôi nghĩ rằng sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tốt hơn các thị trường xung quanh.
Continue - Nam 50 tuổi: Thưa các ông! Giá bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu cung cầu như bao loại hàng hoá khác. Tất nhiên có người đầu tư để bán, có người mua để sử dụng. Việc nhà nước qui định giá chuẩn có phải là sàn để giá bất động sản ngày một tăng lên ko?Đâu là nhu cầu thực tế của người tiêu dùng?
Ông Nguyễn Văn Minh:
Chào bạn,
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hàng năm Nhà nước công bố khung giá các loại đất sát với giá thị trường tại thời điểm bình thường, đơn giá xây dựng nhà, giá một số nguyên vật liệu theo giá thị trường, với mục đích làm căn cứ tính toán tổng mức đầu tư, phương án đền bù giải phóng mặt bằng...giá này cũng được tham chiếu đánh giá một số chỉ tiêu cụ thể.
Đối với thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đều do thị trường quyết định, nhà nước không can thiệp vào quá trình sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư, giá bất động sản do các chủ đầu tư quyết định và được thị trường chấp nhận.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Hiện nay thị trường địa ốc đang sôi động, bằng chứng là giá đất và căn hộ đang tăng và nhất là căn hộ đang có rất nhiều sản phẩm chào hàng. Vậy xin hỏi đó là do thị trường bất động sản hồi phục hay là do nhà đầu cơ? Giá những căn hộ đang tăng cao như vậy là do nguyên nhân nào? Thời điểm này có thể “lướt sóng” được không?
Ông David Blackhall:
Tôi muốn tiếp tục câu hỏi trên về vấn đề đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp. Đây là một phần rất nhỏ trên đỉnh chóp của thị trường nhà ở. Nhà đầu tư cần hiểu rất rõ việc này. Nếu họ muốn đầu tư vào mảng căn hộ cao cấp, họ phải chú ý đến một số yếu tố sau.
Vị trí của khu căn hộ cao cấp phải rất gần hoặc ngay trong khu vực trung tâm thành phố và có hạ tầng đường xá tốt để thuận tiện đi lại cho cư dân trong khu căn hộ đó đến những nơi họ giao dịch, làm việc và giải trí. Chất lượng khu căn hộ phải cực kỳ tốt, không chỉ bên trong mỗi căn hộ mà cả những khu vực công cộng xung quanh.
Ví dụ, nếu khu sảnh chung hoặc sân vườn chung của khu căn hộ cao cấp lại bừa bãi rác hoặc không gọn gang thì giá trị của cả khu căn hộ trong mắt người mua sẽ giảm xuống rất nhiều. Để làm được điều đó, khu căn hộ phải được quản lý rất tốt và rất chuyên nghiệp.
Bên cạnh đó, người mua bây giờ cũng rất chặt chẽ về mặt giá cả chứ không còn tình trạng đổ xô đi mua như hai năm trước nữa. Vì vậy, nhà đầu tư cũng phải cân nhắc rất kỹ mức giá mà mình đưa ra cho khách hàng.
Về việc thị trường bất động sản có phải đang bị đầu cơ hay không, tôi nghĩ rằng vẫn có một chút hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản hiện nay nhưng rõ rang là không ở mức cao như 18 tháng trước. Tôi cho rằng những dấu hiệu ấm lên của thị trường hiện nay chủ yếu do có nguồn đầu tư, ví dụ từ gói kích cầu của chính phủ, do giá đang ở mức tốt nên những người có nhu cầu thực sự đang tích cực mua hơn.
Tuy nhiên, thị trường vẫn có nguy cơ trở lại tình trạng năm 2008 nếu lạm phát cao trở lại và các ngân hàng, vì lý do nào đó, dừng việc cho vay đầu tư và mua bất động sản.
Nguyễn Khánh Vi - Nữ 30 tuổi - Nhan vien moi gioi BDS: Gửi ông Nguyễn Đỗ Việt: Tôi đã từng đọc bài viết “Làm gì để không thua trên sân nhà?” của ông, với sự tham gia mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản của các tập đoàn tài chính, ngân hàng, doanh nghiệp nước ngoài thì theo ông chúng ta phải làm gì để không thua trong bối cảnh hiện tại?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Chúng ta vẫn hay nói đến sự chuyên nghiệp, tuy nhiên trong cách làm và hành động thực tế thì chúng ta kém xa các nhà đầu tư nước ngoài.
Khi nghiên cứu đầu tư một dự án, chủ đầu tư nước ngoài thường có nghiên cứu vừa cụ thể vừa chiến lược, họ tính toán đến cả quy mô dân số của một vùng, tính chất dân số, mật độ dân cư, tốc độ đô thị hóa, thu nhập, thói quen tiêu dùng và thói quen tiết kiệm của người dân.
Họ dự đoán rất khoa học về các nhu cầu trong trung hạn và dài hạn đối với lĩnh vực mình đầu tư. Trong khi đó nhiều chủ đầu tư của ta còn có cái nhìn ngắn hạn, có biểu hiện chụp giật.
Với sự nỗ lực của nhà nước trong việc lập lại trật tự cho thị trường bất động sản, hệ thống pháp lý sẽ hoàn thiện hơn, quy hoạch khả thi sẽ chất lượng hơn... Tóm lại sẽ tạo một sân chơi bình đẳng và như vậy một số yếu tố phi thị trường, mất cân bằng giữa các nhóm lợi ích sẽ dần bị xóa bỏ.
Nhà đầu tư nước ngoài sẽ vào cuộc nhiều hơn, sẽ có nhiều sản phẩm tốt hơn và khách hàng cũng trở lên khó tính hơn, “chuyên nghiệp” hơn trong lựa chọn sản phẩm. Rõ ràng là đã đến lúc những chủ đầu tư nội phải thay đổi chính mình.
Vũ Mạnh Hà - Nam 28 tuổi - Ngân hàng: Các ông có thể đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, xu hướng của thị trường trong thời gian tới và khả năng phục hồi trong ngắn hạn (12 tháng) như thế nào?
Ông Nathan Cumberlidge:
Giá của thị trường sơ cấp đang cố gắng bình ổn. Các chủ đầu tư cố gắng đưa sản phẩm ra thị trường với số lượng ít hơn so với trước. giá của thị trường thứ cấp giữ giá hoặc giảm nhẹ. Nguồn cung mới rất lớn ở khu vực Mỹ Đình, Phạm Hùng, Từ Liêm và người tiêu dùng có rất nhiều lựa chọn.
Việc thay đổi về luật nhà ở tại Việt Nam mở cửa cho các nhà đầu tư vào Việt Nam mua nhà. Nguồn tiền trong thị trường vẫn còn, các nhà đầu tư vẫn đầu tư vào các dự án tiềng năng rất thành công.
Sự gia tăng dân số và tăng GDP trên đầu người sẽ đẩy mạnh sức cầu trên thị trường nhà ở phân khúc trung bình với 2, 3 phòng ngủ. Các dự án loại này đang được tập trung tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Phạm Hùng, Từ Liêm.
Nguyễn Khả - Nam 42 tuổi - Chuyên viên tư vấn: Tình trạng chiếm dụng vốn đang lan tràn trong các dự án FDI về bất động sản. Với chỉ khoảng 20-30% vốn đầu tư, chủ dự án đã có thể triển khai dự án và huy động vốn từ trong nước. Việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản như vây có hiệu quả không?
Ông Bùi Quốc Trung:
Chào bạn,
Một dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước, hay nhà đầu tư nước ngoài, ngoài nguồn vốn tự có thì đều phải đi vay. Vấn đề huy động nguồn vốn cho dự án không phải điều dễ dàng và tùy thuộc vào đối tác cho vay. Nếu như nhà đầu tư chứng minh được tính khả thi của dự án thì đối tượng cho vay sẽ chấp thuận.
Có thể, việc huy động vốn của họ từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có cả từ trong nước, nhưng khi chúng ta đánh giá về vấn đề này, cũng nên xem xét ở khía cạnh hiệu quả của dự án.|
Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư nhiều dự án và mang lại những hiệu quả tốt cả về kinh tế và xã hội. Không thể phủ định rằng nhờ có thu hút vốn FDI vào bất động sản mà trong một thời gian vừa qua, chúng ta đã có rất nhiều khách sạn cao cấp ở các đô thị lớn, không chỉ phục vụ nhu cầu trong nước, mà còn phục vụ khách quốc tế, các hội nghị quốc tế lớn.
Khi nền kinh tế phát triển nhanh trong giai đoạn vừa qua, nhu cầu văn phòng cho thuê, nhu cầu nhà ở cho người dân tăng rất nhanh, các dự án FDI cũng đã góp phần đáp ứng cho những nhu cầu đó. Hiện nay, Chính phủ khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, có vốn, có khả năng quản lý đầu tư, kinh doanh, đầu tư vào các dự án bất động sản:
- Các dự án khu đô thị kết hợp nghỉ dưỡng, tạo thành các địa điểm có tầm cỡ tại các khu vực có tiềm năng thu hút, phát triển du lịch của Việt Nam như duyên hải miền Trung, các di sản thiên nhiên thế giới, các đảo có lợi thế du lịch;
- Các dự án khu đô thị, nhà ở tại các vùng kinh tế trọng điểm đã có sự tập trung cao về phát triển công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương...
- Các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân...
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi nghĩ, nền kinh tế Việt Nam cần phải có con số tăng trưởng tốt, người dân có công việc, thu nhập ổn định để có thể có thể đầu tư vào thị trường. Khi đó thị trường mới có thể trở nên sôi động hơn.
Để đầu tư vào mảng thị trường căn hộ cao cấp thì chúng ta cần có sự tính toán và lựa chọn vì đây là mảng nhỏ trong thị trường bất động sản. Vì vậy nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đầu tư vào mảng thị trường này. Một số yếu tố quan trọng như vị trí, uy tín chủ đầu tư và giá cả.
Le Quang Hiep - Nam 32 tuổi - Chuyên viên chứng khoán: Gần đây, báo chí có nói nhiều về thị trường bất động sản sốt ảo tại một số khu vực phía Tây Hà Nội. Theo các ông, việc sốt ảo đó là thật hay đây chỉ là cách để người dân bình tĩnh nhìn nhận lại cơn sốt bất động sản này?
Ông David Blackhall:
Khu vực Tây Hà Nội là một khu vực rất tiềm năng cho phát triển bất động sản vì hạ tầng có sẵn và đất cho sẵn cho phát triển, cũng như vị trí đẹp của khu vực này. Vì vậy, không ngạc nhiên là nhiều nhà đầu tư muốn nhảy vào khu vực này và tạo nên một sự cạnh tranh.
Tuy nhiên, tôi không nghĩ rằng đây là một cơn sốt ảo vì nguồn vốn là có thật và cơ hội là có thật. Nhà đầu tư vào khu vực này cũng cần lưu ý rằng mặc dù đây là một khu vực tiềm năng tốt, họ vẫn phải phát triển những sản phẩm phù hợp với thị trường về chất lượng và giá.
Nguyen Anh Dung - Nam 57 tuổi - Cán bộ: Xin hỏi ông Nguyễn Đỗ Việt: Người tiêu dùng muốn mua nhà, đất trong các dự án của Tập đoàn Nam Cường có thể mua trực tiếp của Tập đoàn được không? Nếu được xin ông cho biết địa chỉ liên hệ.
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến Nam Cường.
Về vấn đề bạn nêu, tôi xin khẳng định tất cả các sản phẩm bất động sản của Nam Cường đều được giới thiệu công khai tại các văn phòng, trụ sở của Tập đoàn và mua bán thực hiện tại sàn giao dịch ở địa chỉ Licogi 13 trên đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội. Hoặc bạn có thể truy cập vào trang web của Tập đoàn: www.namcuong.com.vn.
Không những vậy, khách hàng còn được tặng băng hình, catalog, được phép mang hợp đồng về nghiên cứu... thập chí chúng tôi còn có xe ôtô đưa đón khách hàng ra xem xét trực tiếp tại công trường để có cái nhìn tổng thể trước khi ra quyết định đầu tư.
Trúc Linh - Nữ 26 tuổi - Môi giới BĐS: Xin hỏi ông Yip Hoong Mun, theo nhận định cá nhân của ông, bất động sản khu vực nào tại Hà Nội được đánh giá là tiềm năng nhất? Trân trọng cảm ơn.
Ông Yip Hoong Mun:
Khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay đã quá đông đúc và khu vực đô thị mới về phía Tây, ví dụ như một phần của Hà Đông và khu vực Trung tâm Hội nghị Quốc gia với quy hoạch tốt hơn, chính là tiềm năng của Hà Nội.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Kinh doanh bất động sản: Theo tình hình hiện nay, thi trường văn phòng đang trong thời kỳ khủng hoảng, giá giảm, và chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo dự đoán phân tích thì khi nào thị trường văn phòng cho thuê "ấm" trở lại? Tại Hà Nội văn phòng cho thuê 2 năm tới sẽ diễn biến như thế nào về Cung - Cầu?
Ông David Blackhall:
Tôi nghĩ rằng mảng văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong 2 năm nữa vẫn có nhu cầu.
Tuy nhiên, chỉ mảng văn phòng loại A và B+ mới có tiềm năng tốt vì mọi người, cho dù là doanh nghiệp nhỏ, cũng không muốn làm việc trong các văn phòng loại C. Họ đang và sẽ dần rời bỏ những văn phòng loại này để chuyển sang loại B+ hoặc A.
Đoàn Thị Hằng - Nữ 21 tuổi - Sinh viên: Xin được đặt câu hỏi với ông Nathan Cumberlidge, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International. Xin hỏi riêng về mảng môi giới cho thuê văn phòng. Trong khủng hoảng: 1. Các doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển từ những văn phòng giá cao sang những văn phòng có giá thấp hơn để cắt giảm chi phí; 2. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính sẽ chuyển sang những văn phòng hạng cao hơn nhằm tận dụng mức giá giảm khi thị trường đi xuống. Vậy đối với mảng môi giới, có sự dịch chuyển văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp tức mảng này vẫn rất tiềm năng và vẫn "sống tốt" qua khủng hoảng?
Ông Nathan Cumberlidge:
Những công ty thuê văn phòng hạng A đều có hợp đồng với chủ nhà. Khi thị trường giảm, họ không thể lập tức hủy hợp đồng để chuyển ra ngoài. Đối với các công ty mà hợp đồng hết hạn, thường sẽ thỏa thuận với chủ nhà mức giá thuận lợi hơn cho họ để có thể ở lại. Các khách hàng mới cũng sẽ đưa ra giá thấp hơn so với cách đây 1 năm. Các chủ nhà không muốn diện tích bị trống nên sẽ chấp nhận giá thấp hơn để giữ được tỉ lệ lấp đầy cao.
Các nhà môi giới sẽ có cơ hội thay mặt chủ đầu tư hoặc khách thuê đàm phán lại các hợp đồng. Hiện tại có một số tòa nhà hạng A được đưa vào thị trường, đây cũng là cơ hội tốt cho các nhà môi giới để lấp đầy nguồn cung này.
Tuy nhiên, cũng phải nhận định rằng thị trường hiện nay chuyển sang bên người thuê, tức là chủ nhà cần người thuê hơn là người thuê cần chủ nhà, ngược lại với năm 2008.
Hoang - Nam 27 tuổi - Kinh doanh: Các ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư cá nhân không? Vốn dĩ họ không có nhiều vốn và cả kinh nghiệm...
Ông Yip Hoong Mun:
Kinh nghiêm tốt nhất là bạn phải chính mình tham gia đầu tư. Một nhà đầu tư non trẻ cần phải có sự nghiên cứu về thị trường và bắt đầu bằng các đầu tư nhỏ như việc mua một căn hộ be bé. Tất nhiên bạn cũng phải làm “bài tập về nhà” như việc học hỏi, nghiên cứu trước khi đầu tư, và nhớ đừng hi vọng đầu cơ trong thời gian ngắn để có lợi nhuận ngay.
Nguyễn Tuân - Nam 35 tuổi: Tôi là một công dân Việt Nam đang sống và làm việt tại Bắc Kinh - Trung Quốc, nơi mà giá nhà vào hàng không rẻ trên thế giới và được đánh giá là đắt hơn tại Hà Nội hay Tp.HCM, nhưng hàng tuần nơi tôi làm việc vẫn nhận được những tờ quảng cáo về những khu căn hộ với giá chỉ 1.250 Nhân dân tệ/m2 (tương đương khoảng 3,3 triệu VND/m2) . Để kiểm chứng tôi đã có lần tới đó, đó là những khu nhà 6 tầng không thang máy bên trong bố trí hợp lý , vị trí của khu đô thị tuy có tương đối xa trung tâm nhưng phương tiên và đường vào trung tâm rất thuận tiện, đặc biệt cơ sở hạ tầng của đô thị rất tốt (có siêu thị, truờng học, nhà mẫu giáo, đặc biệt là tiểu cảnh rất đẹp). Tôi được biết Chính phủ Việt Nam đang hỗ trợ xây nhà giá thấp, nhưng nghe nói giá vẫn khoảng 3 đến 4 triệu/m2 và đối tượng được phép mua thì phải xét duyệt, ưu tiên, trong khi đó chất lượng thì vẫn chưa biết thế nào. Xin hỏi tại sao lại đắt như vậy?
Ông Nguyễn Văn Minh:
Rất cảm ơn bạn đã có sự đánh giá tổng quan về giá bất động sản của thị trường Trung Quốc và Việt Nam.
Tuy nhiên ở mỗi một thị trường đều có đặc thù riêng. Hiện tại, Chính phủ Việt Nam đã và đang triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp tại đô thị; nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
Cơ quan chức năng đang xây dựng đơn giá xây dựng căn hộ loại này, theo đánh giá của bạn 3-4 triệu đồng/m2 là cao, so với giá tại thị trường Việt Nam đang giao động từ 15-25 triệu đồng/m2 thì giá trên là sự nỗ lực của Chính phủ; tuy nhiên so với mức thu nhập của người lao động thì giá trên cũng là một thách thức lớn, Chính phủ đã có các quy định hỗ trợ cho các đối tượng này được thuê, thue mua, mua nhà trả dần, vì vậy sẽ tạo nhiều cơ hội cho những đối tượng này có nhà ở.
Theo số liệu thống kê của Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, nhu cầu nhà ở của các đối tượng này rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng kịp, vì vậy cần phải có sự xét duyệt để đảm bảo sự công bằng, đúng đối tượng, giảm thiểu những tiêu cực lợi dụng chính sách này để cầu lợi.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Kinh doanh bất động sản: Theo tình hình hiện nay, thi trường văn phòng đang trong thời kỳ khủng hoảng, giá giảm, và chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo dự đoán phân tích thì khi nào thị trường văn phòng cho thuê "ấm" trở lại? Tại Hà Nội văn phòng cho thuê 2 năm tới sẽ diễn biến như thế nào về Cung - Cầu?
Ông Yip Hoong Mun:
Hiện tại, cầu về văn phòng thấp vì lý do khủng hoảng. Nhưng cung ra thị trường đang tăng vì có những dự án văn phòng đang trong giai đoạn hòan thành. Vì vậy mảng thị trường này sẽ trở nên ổn định khi cầu về văn phòng tăng lên do các công ty nước ngoài quay trở lại thị trường.
Tronghai năm tới, mảng thị trường văn phòng sẽ vẫn có những khó khăn và thách thức.
Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?
Ông David Blackhall:
Thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ là những bình thông nhau trong nền kinh tế. Vì vậy, mối liên hệ giữa các thị trường này là rất chặt chẽ.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang ấm dần lên hiện nay không nhất định phải có ảnh hưởng mạnh đến thị trường chứng khoán vì đây là sự ấm lên tự nhiên và bền vững.
Nói cho cùng, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang phát triển nên các thị trường này, nếu tăng trưởng bình thường và tự nhiên chứ không phải là tình trạng sốt nóng đột ngột như năm 2006 – 2007 thì tất cả đều có khả năng và tiềm năng phát triển đồng thời.
Hoang - Nam 27 tuổi - Kinh doanh: Xin hỏi ông David Blackhall: Với tình hình như hiện nay, thì nhà đầu tư cá nhân lên cơ cầu vốn như nào để đầu tư có lợi nhất? (bao nhiêu % là vốn tự có, và bao nhiêu % vay - chắc ít nhà đầu tư nào đủ tiền đầu tư tất cả)?
Ông David Blackhall:
Nguyên tắc lý tưởng là nhà đầu tư càng vay được nhiều càng tốt vì họ càng tăng được nguồn vốn và khả năng đầu tư của họ.
Tỷ lệ lý tưởng là 30% vốn tự có và 70% vốn huy động.
Đỗ Dương Công - Nam 30 tuổi - Kỹ sư tư vấn: Hướng đi nào cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là tốt nhất?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi nghĩ doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần thay đổi để mang một bộ mặt quốc tế, tập trung đưa ra các sản phẩm có chất lượng, đúng thời hạn, kế hoạch.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Hiện nay thị trường địa ốc đang sôi động, bằng chứng là giá đất và căn hộ đang tăng và nhất là căn hộ đang có rất nhiều sản phẩm chào hàng. Vậy xin hỏi đó là do thị trường bất động sản hồi phục hay là do nhà đầu cơ? Giá những căn hộ đang tăng cao như vậy là do nguyên nhân nào? Thời điểm này có thể “lướt sóng” được không?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Tôi thấy một số nguyên nhân gây ra sốt đất vào năm 2007 đã bị triệt tiêu hoặc không còn đủ mạnh. Cụ thể, 2007 là năm đầu tiên Việt Nam gia nhập WTO, đầu tư nước ngoài tăng kỷ lục, số lượng các doanh nghiệp Việt Nam bùng nổ và đặc biệt là tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng vào bất động sản vượt quá 10%.
Việc bùng nổ của thị trường bất động sản năm 2007 có thể coi là sự phát triển tất yếu của mâu thuẫn tổng cung tiền và tổng sản phẩm xã hội tích cóp trong 2 năm trước đó.
Nhưng hiện tại các nguyên nhân trên không còn. Việc bất động sản ấm lên trong 2 tháng vừa qua có nhiều lý giải, trong đó chủ yếu là do nguồn tiền tăng đột biến. Và tháng 5, tháng 6 cũng là thời điểm tiền đáo hạn được rút từ hệ thống ngân hàng sau một năm gửi với lãi suất cao từ 18-20% trên năm.
Thời gian qua, lượng người lao động từ Đông Âu về nước nhiều, họ mang tiền về và nhiều trong số đó được đầu tư vào bất động sản.
Nguồn cung bất động sản trong thời gian qua cũng có xu hướng bị bó hẹp, do chủ đầu không phải chịu sức ép về vốn lớn như trước đây nên thay vì “xả” hàng thì lại có xu hướng găm lại để tối đa hóa lợi nhuận.
Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thấy thị trường đi lên sẽ không bán hoặc bán với giá cao hơn vì lo ngại không mua được sản phẩm tốt hơn hoặc sợ sự mất giá của đồng tiền.
Thời gian tới, giá bất động sản có thể vẫn duy trì ở mặt bằng cao với các nguyên nhân nguồn cung chưa được cải thiện nhiều, tâm lý lo ngại đồng tiền mất giá vẫn tồn tại... Tuy nhiên không phải đồng đều ở tất cả các dự án và rất có thể sẽ xảy ra sự giảm giá tại các dự án có tính khả thi kém hoặc đã bị giới đầu cơ đẩy giá lên quá cao trước đó.
Nhìn chung các nguyên nhân này chưa đủ mạnh và khó có thể tạo nên một cơ sốt mới.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Tất nhiên sau khủng hoảng, thị trường sẽ tốt và sôi động hơn. Tuy nhiên tôi không nghĩ rằng sẽ có quá nhiều đầu cơ như trước mà thị trường sẽ phát triển ổn định, lành mạnh hơn.
Lê Trang - Nữ 51 tuổi - Cán bộ: Xin có hai thắc mắc nhờ giải đáp. Thứ nhất, Việt kiều nếu bị quy hoạch nhà thì có được đền bù không? Thứ hai, chính sách đền bù của nhà nước không bằng với giá thị trường, khiến người sở hữu nhà phải thiệt thòi nhiều. Có cách gì để được đền bù tương xứng với giá thị trường không? Xin cảm ơn!
Ông Bùi Quốc Trung:
Câu hỏi của bạn liên quan đến sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người có gốc Việt Nam. Theo quy định mới, đối tượng này được sở hữu căn hộ, nhà tại Việt Nam.
Luật liên quan của Việt Nam khẳng định, Nhà nước bảo hộ, bảo đảm quyền sở hữu tài sản hợp pháp của tổ chức, các nhân đang cư trú tại Việt Nam. Trường hợp tài sản đó bị trưng dụng, hoặc trưng thu phục vụ mục đích chung, thì người sở hữu tài sản đó sẽ được đền bù thỏa đáng (xin tham khảo Luật Dân sự và Luật Đầu tư đề cập vấn đề này).
Việc đền bù thông thường theo mức giá nằm trong khung, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố công bố hàng năm. Giá có thể có chênh lệch, nhưng không quá lớn so với thực tế.
Thời gian của buổi tọa đàm trực tuyến đã hết. Có thể còn những vấn đề các bạn quan tâm mà tôi không có cơ hội trao đổi trong ngày hôm nay. Mong rằng có thể sẽ gặp lại các bạn trong một dịp nào đó để trao đổi tiếp những vấn đề các bạn quan tâm.
Chúc các bạn độc giả khỏe mạnh và có nhiều may mắn trong các cơ hội đầu tư, kinh doanh của mình, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Xin cảm ơn!
Bang Ecoy - Nam 30 tuổi: Xin được hỏi ông Yip Hoong Mun: Ông nhận xét gì khi nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung bất động sản về nhà ở hiện nay không phù hợp với đại đa số thu nhập của người dân, chính vì thế mà bất động sản ở Việt nam thanh khoản rất thấp? Xin cảm ơn ông.
Ông Yip Hoong Mun:
Ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở cao hơn nhiều so với mức cung trên thị trường và giá cả cao là điều hòan toàn dễ hiểu. Tôi không nghĩ rằng tính thanh khoản nhà ở thấp vì các dự án bán nhà hiện nay vẫn bán tốt.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?
Ông David Blackhall:
Thị trường bất động sản là một phần quan trọng và có tiềm năng nhất trong nền kinh tế Việt Nam. Đây là thị trường còn rất trẻ, mới nổi và còn rất nhiều tiềm năng phát triển sau khủng hoảng.
Tuy nhiên, tiềm năng này có được hiện thực hóa hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là sự minh bạch trong các quy định và luật lệ trên thị trường, nhất là về sở hữu, cấp phép, quy định về mua bán. Việc thành lập các sàn giao dịch bấtđộng sản gầnđây là mộtý tưởng tốt cho sự phát triển của thị trường vì việc mua bán sẽđược minh bạch hơn.
Nếu nhà nước có thể phát triển hệ thống đăng ký và quản lý giấy tờ sở hữu bất động sản toàn quốc đến mức thống nhất và minh bạch hơn thì đó sẽ là một bước phát triển rất tích cực cho thị trường này.
Phạm Thùy Dung - Nữ 22 tuổi - Sinh viên: Các chuyên gia có thể phân tích những ảnh hưởng của việc Chính phủ cho phép người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam đến thị trường bất động sản?
Ông Yip Hoong Mun:
Việc Chính phủ cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam là rất tốt. Điều này sẽ giúp tăng trưởng đầu tư và sự quan tâm tới Việt Nam. Tuy nhiên, việc mua nhà của người nước ngòai chỉ là một phần rất nhỏ trong thị trường đầu tư bất động sản nên sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu nội địa.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Đối với một dự án khu dân cư, khu đô thị tại một thị trường nhỏ bé, thuộc các tỉnh xa Hà nội, theo các chuyên gia về chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn hiện nay cần công cụ nào để đẩy thị trường "nóng" lên như thị trường Hà Nội, Tp.HCM trong thời gian vừa qua? Biện pháp thị trường là gi?
Ông Yip Hoong Mun:
Đối với một dự án ở những khu vực xa Hà Nội hay Sài Gòn, thị trường người mua sẽ là thị trường địa phương. Để dự án này thành công, cần hiểu nhu cầu của người dân ở đó.
Đào Thúy Vân - Nữ 32 tuổi - Nhân viên văn phòng: Xin hỏi ông Nathan Cumberlidge, ông đánh giá như thế nào về công tác định giá bất động sản ở Việt Nam, có khó không và có những bất cập gì?
Ông Nathan Cumberlidge:
Thị trường Việt Nam đang thiếu sự minh bạch nên rất khó thu thập thông tin thị trường. Thị trường Việt Nam là thị trường mới phát triển, các giao dịch còn rất ít, nhưng mức tăng trưởng lại rất cao nên khó xác định được xu hướng giá của thị trường. nhiều định giá của Việt Nam về đât và tiềm năng dự án trên đất, những định giá như vậy cần sử dụng rất nhiều thông tin dự báo trong tương lai nên thông tin khó chính xác.
Bởi vậy người định giá cần theo rất sát thị trường, tiến độ các dự án xung quanh. Các thông tin này ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị tài sản định giá. Trong tương lai khi thị trường phát triển, các chủ sở hữu bất động sản cần đến dịch vụ định giá nhằm mục đích huy động vốn từ ngân hàng. Đây sẽ là thị trưởng mở cho các công ty định giá có uy tín.
Theo kinh nghiệm cá nhân tôi, việc định giá tại nước Anh thực hiện qua các phần mềm rất phức tạp, tuy nhiên tại Việt Nam công việc này được thực hiện thủ công và tuân thủ theo các tiêu chuẩn quóc tế (RICS) nên rất tốn thời gian. Các thông tin giao dịch bất động sản ở Anh và các nước phát triển đều được đăng trên các báo bất động sản.
Tôi hy vọng trong tương lai gần, Việt Nam có thể minh bạch hóa các thông tin như vậy.
Phạm Thùy Dung - Nữ 22 tuổi - Sinh viên: Thị trường bất động sản "phá băng" có ảnh hưởng đến tình hình kinh tế lạm phát hay không?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn, tôi không nghĩ có một liên hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản và lạm phát.
Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin hỏi ông David Blackhall: Với tình hình hiện nay thì đi vay vốn để đầu tư vào bất động sản có hiệu quả không (theo tỷ lệ như ông gợi ý 30 - 70%)?
Ông David Blackhall:
Lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 10%. Đây là một mức lãi suất hợp lý. Vì vậy, tôi cho rằng nếu bạn vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản bây giờ thì sẽ hiệu quả. Bản thân quỹ VinaCapital cũng đang làm việc với một số ngân hàng để huy động vốn cho một số dự án bất động sản của chúng tôi.
Chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hiện có ít ảnh hưởng đến thị trường vì chủ trương này còn quá chung chung và thiếu các quy định cụ thể về thực hiện nên người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam vẫn đang do dự khi mua.
Nguyễn Xuân Trường - Nam 27 tuổi - Kỹ sư công nghệ thông tin: Các ông có nhận định gì về sự phát triển của Hà Nội ở bên kia sông Hồng (Gia Lâm)?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn,
Thị trường phía bên kia sông Hồng sẽ tốt hơn nếu có nhiều cơ sở hạ tầng, ví dụ như việc xây dựng thêm cầu để có thể đi lại thuận lợi.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Thị trường bất động sản có hai yếu tố đầu vào là đất đai và vốn. Và thị trường này phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô của Chính phủ và liên kết cực kỳ chặt chẽ với thị trường tài chính và thị trường vốn.
Khi lợi nhuận đầu tư bất động sản vượt hơn nhiều so với sản xuất kinh doanh (thị trường nóng) thì luồn vốn đầu tư bị lệch sang bất động sản làm giảm khả năng đáp ứng hàng hóa cho xã hội. Ngược lại khi lợi nhuận bất động sản thấp hơn từ đầu tư sản xuất kinh doanh thì vốn sẽ ngưng đọng, gây tác động xấu cho thị trường tài chính, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng tài chính.
Với những lý luận như trên, trong điều kiện ưu tiên tối đa cho sản xuất kinh doanh thì Chính phủ sẽ có chính sách để bình ổn thị trường nhằm giúp thị trường phát triển lành mạnh.
Theo đó, công tác quản lý sẽ theo hướng hoàn thiện dần cơ chế quản lý và pháp lý: hoàn thiện hệ thống bất động sản, sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hợp lý, tránh khoảng chống và chồng chéo giữa các chính sách, xây dựng hệ thống thuế bất động sản hợp lý... Tóm lại sẽ tạo nên một sân chơi bình đẳng.
Chính sách nhà ở xã hội sẽ tác động lớn đến thị trường. Thực tế là người dân hiện đang phải trả tiền gấp 2, 3 lần giá trị thật của những ngôi nhà, căn hộ họ mua. Ví dụ: người dân mua nhà giá 25 triệu/m2 nhưng giá gốc chỉ chưa đến 10 triệu đồng. Điều đó có nghĩa rằng họ đã phải trả 25 triệu/m2 cho một sản phẩm có giá 7-8 triệu đồng.
Với giá bán của nhà ở xã hội chỉ khoảng 7 triệu/m2 (chủ đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng do được hưởng các ưu đãi từ chính sách của nhà nước) sẽ được thị trường nhiệt liệt chào đón và sẽ tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường.
Phân cấp thị trường nhà ở cao cấp cũng sẽ có nhiều sự thay đổi. Trước đây phân cấp thị trường này chủ yếu là các sản phẩm tương tự nhau và được gọi là “cao cấp”.
Nay với sự vào cuộc mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài, cùng với sự lớn mạnh của các nhà đầu tư trong nước, sắp tới thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm tốt hơn và theo đó giá cũng sẽ tăng hơn.
Nguyễn Xuân Trường - Nam 27 tuổi - Kỹ sư công nghệ thông tin: Các ông có nhận định gì về sự phát triển của Hà Nội ở bên kia sông Hồng (Gia Lâm)?
Ông David Blackhall:
Trong ít nhất 5 năm nữa, tôi chưa thấy nhu cầu mạnh về nhà đất bên kia sông Hồng vì mọi người đều đang tập trung vào phát triển, mua và bán trên đất bên này sông, trên nền Hà Nội hiện nay. Đó cũng chỉ là vấn đề về tâm lý thôi, nhiều người nghĩ rằng hoặc cảm thấy rằng bên kia sông là quá xa.
Nhưng về dài hạn, khi nhu cầu tăng lên, khi thành phố phát triển hơn thì thị trường nhà đất bên kia sông cũng sẽ sôi động hơn.
Do Van Cuong - Nam 23 tuổi - Sinh vien: Trong những năm gần đây thị trường bất động sản phát triển tốt, các dự án bất động sản được tiến hành liên tục, nhu cầu bất động sản nhà ở là rất lớn, tuy nhiên hiện nay chúng ta đã đánh giá đúng nhu cầu thực của thị trường này chưa, vì nếu không đánh giá đúng thì rất có thể sẽ rơi vào xu hướng chững lại trong chu kỳ bất động sản?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn,
Thị trường bất động sản ở đâu cũng vậy, nó tuân theo chu kỳ vòng tròn. Thị trường bất động sản ở Việt Nam trước đây đã có tăng trưởng rất nhanh nhưng hiện tại bị chậm lại do khủng hoảng. Tuy nhiên do nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam cao nên trong trung hạn và dài hạn sẽ có sự phát triển tốt.
Nguyen - Nam 31 tuổi - Investment Manager: Dear Mr Yip. How possitive you are with Vietnamese market whhile many property speculars actively driving the market? What are your apicable strategies for your firm in vietnam? Thanks.
Ông Yip Hoong Mun:
Chúng tôi đầu tư dài hạn tại thị trường Việt Nam chứ không phải đầu tư theo tính chất đầu cơ vì vậy chúng tôi luôn tìm những dự án tốt để đưa ra những sản phẩm chất lượng cho thị trường. Chúng tôi muốn mang kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam để mang lại ích lợi cho cộng đồng.
Nguyễn Viết Mẫn - Nam 27 tuổi - Giám đốc: Xin chào VnEconomy. Theo các chuyên gia thì thị trương bất động sản ở Đà Nẵng và khu vực phụ cận như Hội An trong thời gian tới có xu thế như thế nào? Được biết VinaCapital đang có nhiều dự án trọng điểm tại khu vực này.
Ông David Blackhall:
VinaCapital có tầm nhìn rất tích cực về tiềm năng của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang và khu vực miền Trung nói chung.
Ví dụ Đà Nẵng có tiềm năng rất tốt vì đây là thành phố chính thứ 3 ở Việt Nam sau Hà Nội và Tp.HCM. Ở Đà Nẵng có cơ sở hạ tầng đường xá, sân bay, cảng biển rất tốt cho cả sinh hoạt, kinh doanh và phát triển nhiều ngành sản xuất. Đây còn là điểm du lịch nổi bật.
Vì vậy, tiềm năng ở đây rất tốt. VinaCapital đang phát triển một số dự án ở đây.
Ví dụ, hôm qua tôi đã tiến hành một buổi giới thiệu dự án sân golf-villa của chúng tôi ở Đà Nẵng cho trên 150 khách mời tại Hà Nội, đều là người Việt Nam. Chúng tôi nhằm vào thị trường cao cấp vì đây có lẽ là những căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 của những người này. Và chúng tôi nhận được những sự quan tâm rất thú vị đến dự án của chúng tôi.
Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin các chuyên gia cho biết: Những công cụ và hoạt động Marketing nào hiệu quả cho thị trường văn phòng cho thuê trong thời điểm hiện nay?
Ông Yip Hoong Mun:
Chiến lược marketing tốt cho một dự án đó là bản thân dự án phải chất lượng đáp ứng được kỳ vọng của khách hàng, dù là mảng nhà ở hay văn phòng cho thuê.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Đối với một dự án khu dân cư, khu đô thị tại một thị trường nhỏ bé, thuộc các tỉnh xa Hà Nội, theo các chuyên gia về chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn hiện nay cần công cụ nào để đẩy thị trường "nóng" lên như thị trường Hà Nội, Tp.HCM trong thời gian vừa qua? Biện pháp thị trường là gì?
Ông David Blackhall:
Chào bạn,
Vẫn có những tiềm năng phát triển bất động sản ở những vùng xa các trung tâm kinh tế lớn vì người dân ở đó cũng muốn sống tại những khu vực khang trang hơn. Vấn đề là nhà đầu tư phải hiểu rõ thị trường, hiểu nhu cầu thị trường đó và phát triển loại sản phẩm phù hợp với thị trường đó chứ không phải xây những gì mà nhà đầu tư muốn.
Nếu anh xây loại nhà phù hợp với nhu cầu địa phương, tại những địa điểm thuận lợi tại địa phương và với mức giá chấp nhận được với địa phương, anh sẽ có khách hàng bằng những biện pháp marketing thông thường.
Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc: Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Tôi cho rằng đây là điều bình thường và cũng bất bình thường.
Bình thường đối với những dự án có tính khả thi cao, có tiến độ triển khai tốt. Và bất bình thường đối với các dự án triển khai chậm, tính khả thi thấp.
Việc tăng giá phát triển từ trạng thái bình thường (đối với các dự án tốt) sang trạng thái bất bình thường chủ yếu là do sự hào hứng thái quá của các nhà đầu tư, sự cổ vũ tiếp tay của “cò” đất đã lợi dụng được tâm lý đám đông, mua là thắng để đẩy giá lên kiếm lời.
Như vậy sự tăng giá tại các dự án như trên đã không phản ánh đúng thực chất của thị trường bất động sản tại hai thành phố trên.
Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin các chuyên gia cho biết: Những công cụ và hoạt động marketing nào hiệu quả cho thị trường văn phòng cho thuê trong thời điểm hiện nay?
Ông David Blackhall:
Như tôi đã nói mảng thị trường văn phòng cho thuê hiện nay đang gặp khó khăn và có lẽ còn khó khăn trong ngắn hạn. Vì vậy, những nhà đầu tư vào văn phòng cho thuê sẽ phải có chính sách linh hoạt hơn về giá cho thuê và các chính sách khuyến mãi khác để kéo khách hàng ở lại hoặc chuyển về với mình.
Ví dụ, tại các thị trường phát triển hơn, nhiều nhà đầu tư thậm chí cho miễn phí thuê trong một vài tháng để người thuê ở lại lâu hơn hoặc sẵn sang giảm giá thuê khi tình hình kinh tế khó khăn.
Lê Thị Ánh Ngọc - Nữ 37 tuổi - Hàng không: Thưa ông Nguyễn Văn Minh, xin ông cho biết các thủ tục pháp lý để được cấp sổ đỏ cho người tham gia mua nhà của các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Minh:
Chào bạn,
Bạn có thể tìm kiếm thông tin này tại Cổng thông tin điện tử của Thành phố Hà Nội, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, hoặc Sở Xây dựng Hà Nội.
Đỗ Dương Công - Nam 30 tuổi - Kỹ sư tư vấn: Các chuyên gia dự báo thế nào về bất động sản phái sinh tại Việt Nam? Hiệu quả hoạt động của các sàn giao địch bất động sản hiện nay đến đâu, mở nhiều nhưng tôi thấy chưa hiệu quả?
Ông Yip Hoong Mun:
Sàn giao dịch bất động sản là bước đi đầu tiên của nhà nước nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, vì đây là giai đoạn đầu nên để cho sàn hoạt động hiệu quả thì cần có thời gian. Về sản phẩm phái sinh, tôi nghĩ còn quá mới và chưa phù hợp với thị trường Việt Nam tại thời điểm này.
Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Trước hết ba thị trường này có quan hệ liên thông chặt chẽ với nhau. Về vấn đề này, mỗi người có một cách nhìn khác nhau. Theo tôi thông thường khi chứng khoán tăng ở giai đoạn đầu thì bất động sản cũng tăng theo, tuy nhiên khi chứng khoán nóng thì nguồn tiền có xu hướng dồn vào chứng khoán. Khi đó bất động sản sẽ chững lại.
Khi chứng khoán giảm thì nguồn tiền sẽ tìm đến các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản do các nhà đầu tư hiện thực hóa lợi nhuận.
Thông thường khi lãi suất của hệ thống ngân hàng tăng ở mức độ vừa phải thì sẽ làm cho nguồn tiền sẽ chuyển vào hệ thống ngân hàng thông qua kênh gửi tiết kiệm lấy lãi. Nhưng nếu lãi suất ngân hàng vượt quá 2 con số thì sẽ có xu hướng chuyển tiền vào bất động sản vì lo ngại đồng tiền sẽ mất giá.
Nhưng nếu lãi suất tăng lên cao khoảng trên 15%, lúc này mặc dù rất lo ngại đồng tiền mất giá nhưng nhà đầu tư có xu hướng không để tiền trong bất động sản vì lo ngại đến tính thanh khoản này do lãi suất đã ảnh hưởng xấu đến sản xuất kinh doanh.
Khi đó tiền sẽ chuyển sang nhưng kênh khác có tính thanh khoản cao hơn như vàng và ngoại tệ.
Do thời gian có hạn nên tôi chưa thể trả lời hết những câu hỏi, rất mong quý độc giả thông cảm. Tôi xin chân thành cảm ơn sự theo dõi của quý độc giả.
Lê Hữu Trung - Nam 45 tuổi: Xin hỏi đại diện VinaCapital. Gần đây có thông tin VinaCapital lến kế hoạch lập quỹ 350 triệu USD để đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Xin cho biết thông tin chi tiết về kế hoạch này? Trong quá trình gọi vốn, nếu gọi vốn ở nước ngoài, các ông có gặp khó khăn gì không, nhất là trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế? Trân trọng cảm ơn.
Ông David Blackhall:
Chúng tôi sẽ công bố quỹ này vào quý 4 năm 2009.
Tôi nghĩ rằng bây giờ là thời điểm rất tốt để chuẩn bị cho các dự án đầu tư bất động sản vì lãi suất ở mức hợp lý và thị trường rất tiềm năng, đặc biệt là về nhà ở, khu bán lẻ và khu nhà ở - bán lẻ phức hợp, nhất là tại các thành phố lớn.
Việc huy động vốn từ nước ngoài của VinaCapital rõ rang là khó khăn hơn trước đây do tình hình khó khăn toàn cầu. Có lẽ thời huy động vốn dễ dàng như hai năm trước trên thế giới đã hoàn toàn thay đổi. Nhưng vẫn có nhiều nguồn vốn ở nước ngoài cần được đầu tư vào đâu đó và họ muốn đầu tư vào những địa điểm có uy tín.
Với uy tín của VinaCapital về huy động vốn nước ngoài và đầu tư hiệu quả ở Việt Nam, chúng tôi vẫn nhận được nhiều sự ủng hộ của các nhà đầu tư nước ngoài cho các dự án của chúng tôi. Và chúng tôi muốn thu hút được càng nhiều vốn vào Việt Nam càng tốt.
Còn nhiều câu hỏi chưa được trả lời, song thời gian dành cho giao lưu trực tuyến có hạn. Thành thật xin lỗi và xin chân thành cảm ơn sự quan tâm của tất cả quý vị.
* Tuy còn rất nhiều câu hỏi của bạn đọc chưa được giải đáp, song thời gian của cuộc giao lưu trực tuyến đã hết. Ban biên tập Vietnam Economic Times, VnEconomy và các diễn giả xin trân trọng cảm ơn sự tham gia nhiệt tình của quý bạn đọc. Chúc các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt.
Gần đây, với hiệu quả của các chính sách kích cầu của chính phủ, thị trường bất động sản Việt Nam dường như đang ấm dần lên. Một số doanh nghiệp bất động sản có nhiều dấu hiệu khởi sắc. Phải chăng do chính sách hay do cách làm ăn sáng tạo của doanh nghiệp mà thời kỳ khó khăn đang sắp qua đi? Làm thế nào để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững? Đây là chủ đề đang được đông đảo bạn đọc trong và ngoài nước quan tâm.
Hai ấn phẩm của Thời báo Kinh tế Việt Nam là Tạp chí Vietnam Economic Times và Báo điện tử VnEconomy đã đồng tổ chức một cuộc giao lưu trực tuyến giữa đại diện giới doanh nghiệp trên lĩnh vực bất động sản, các nhà hoạch định chính sách cùng bạn đọc, với chủ đề “Bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn hậu khủng hoảng”, xoay quanh một số vấn đề trọng tâm:
- Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.
- Đâu là cơ hội và tiềm năng phát triển cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới?
- Những vướng mắc về cơ chế chính sách cần tháo gỡ để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tốt hơn?
Diễn ra từ 9 giờ sáng thứ Sáu, ngày 17/7/2009, cuộc giao lưu trực tuyến có sự tham gia của các vị khách mời:
- Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
- Ông Bùi Quốc Trung, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).
- Ông Nathan Cumberlidge, Giám đốc Kỹ thuật - Ban Nghiên cứu và Định giá, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International.
- Ông David Blackhall, Phó giám đốc phụ trách về bất động sản, Quỹ đầu tư VinaCapital.
- Ông Nguyễn Đỗ Việt, Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường.
- Ông Yip Hoong Mun, Trưởng đại diện Công ty CapitaLand (Vietnam) Holding Pte., Ltd.
Các diễn giả đã có mặt tại tòa soạn, sau đây, chúng tôi xin giới thiệu nội dung chính của cuộc giao lưu trực tuyến:
Nguyễn Quang Thông - Nam 52 tuổi - Doanh nghiệp: Hiện nay có tình trạng doanh nghiệp FDI luôn thổi phồng vốn dự án là phổ biến. Chúng tôi năm ngoái đã “thua” một doanh nghiệp FDI khi xin đất để triển khai dự án bất động sản cũng vì lý do này. Tình trạng ưu tiên cấp đất cho doanh nghiệp nước ngoài đang tạo bất bình đẳng về tiếp cận đất đai, đẩy khó khăn về phía doanh nghiệp trong nước. Xin hỏi ông bao giờ mới có bình đặng giữa các doanh nghiệp?
Ông Bùi Quốc Trung:
Theo tôi, việc chấp thuận một dự án không phụ thuộc nhiều vào dự án đó nhiều vốn hay ít vốn, mà phải căn cứ vào tính khả thi của dự án. Cơ quan cấp chứng nhận đầu tư có những tiêu chí rất cụ thể trong quá trình xem xét và theo những quy định của pháp luật liên quan thì không có sự phân biệt đối xử.
Cũng có những ý kiến lại cho rằng nhà đầu tư trong nước được ưu tiên hơn. Nhưng thực tiễn, chúng tôi biết cơ quan cấp chứng nhận đầu tư luôn theo đúng quy định và đảm bảo lợi ích chung, trong đó có cả lợi ích của nhà đầu tư.
Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi cho rằng ba thị trường đó có mối quan hệ mật thiết và trực tiếp với nhau. Đối với chủ đầu tư thì dòng tiền rất quan trọng, nên nếu thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ tốt thì thị trường bất động sản sẽ có thuận lợi.
Nếu thị trường chứng khoán tốt thì tiền sẽ được đầu tư vào bất động sản, và thị trường tiền tệ tốt thì các ngân hàng cũng sẽ cho vay nhiều hơn để nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản.
Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc: Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi không nghĩ đó là điều bất thường bởi giá trị của một dự án bị ảnh hưởng rất nhiều bởi cơ sở hạ tầng xung quanh. Vì vậy nếu cơ sở hạ tầng tốt thì dự án sẽ có giá trị cao hơn.
Ngo Thi Lieu - Nữ 25 tuổi - Analysist: What is the evaluation of the value of real state in Vietnam comparing to other countries?
Ông Yip Hoong Mun:
Thị trường bất động sản ở Việt Nam ảnh hưởng nhiều bởi cung cầu. Ở Việt Nam dân số đông, nên nhu cầu cơ bản về bất động sản là cao.
Mặt khác, bởi sự phức tạp của việc phát triển một dự án nên cung ra thị trường ít và cũng vì khoảng cách cung cầu ở Việt Nam là xa nên giá trị bất động sản Việt Nam thường cao hơn so với những nước khác.
Lê Văn Thịnh - Nam 36 tuổi - Nhà đầu tư: Xin chào VnEconomy, xin chào các vị khách. Tôi có đặt câu hỏi như sau: Xin cho biết nhận định về giá bất động sản hiện nay và xu hướng sắp tới của thị trường sẽ ra sao? Tôi xin cảm ơn.
Ông Bùi Quốc Trung:
Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, nền kinh tế thế giới nói chung và cả Việt Nam đang chịu tác động của khủng hoảng tài chính thế giới nên tốc độ phát triển chậm lại. Nhiều nền kinh tế lớn có tốc độ phát triển âm. Với bối cảnh như vậy, thị trường bất động sản Việt Nam cũng chịu tác động.
Tuy nhiên, trong lĩnh vực đầu tư nước ngoài, vẫn có những nhà đầu tư tiềm năng nước ngoài quan tâm đến những dự án lớn, có vốn đầu tư hàng tỷ USD như một số dự án ở Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, đang xúc tiến để được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Một số dự án đã đầu tư thời gian trước thì xin tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký rất lớn, lên đến hàng tỷ USD.
Các nhà đầu tư tiềm năng thấy rõ xu hướng phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong những năm tiếp theo, nên sẽ tiếp tục đầu tư để có sản phẩm phục vụ cho giai đoạn phát triển sắp tới của nên kinh tế.
Nguyen Thanh Long - Nam 26 tuổi - Tu van BDS: Xin cho hỏi: Các ông nhận định thế nào về thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội hiện nay cho tới cuối năm 2009?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Thời gian vừa qua thị trường đất nền dự án tại khu vực phía Tây Hà Nội có dấu hiệu nóng lên bắt đầu từ những dự án có tiến độ hoàn thành nhanh như các dự án dọc theo trục đường Lê Văn Lương, sau đó sự nóng lên lần lượt chuyển sang các dự án khác, trong đó có cả những dự án mà tiến độ triển khai chậm.
Tôi cho rằng đây là sự hào hứng hơi thái quá cuả thị trường, trong đó có sự tiếp tay của giới đầu cơ.
Theo tôi sự ấm lên vẫn tiếp tục từ nay đến cuối năm tuy nhiên sẽ không có “sốt” đột biến như một số người nhận định. Khách hàng sẽ sàng lọc kỹ càng hơn trước khi ra quyết định đầu tư, sẽ tập trung vào các dự án có quy hoạch tổng thể, có sự phát triển hạ tầng đồng bộ tập tại các khu vực quận Hà Đông, nơ đã và đang thụ hưởng tất cả các cơ sở vật chất của một thủ phủ một tỉnh lớn (Hà Tây cũ) cũng như là thành phố Hà Đông trước kia.
Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh: Theo tôi biết, Tập đoàn Nam Cường hiện đang thi công đường Lê Văn Lương kéo dài. Hiện trạng thi công tuyến đường này giờ thế nào? Dự tính bao giờ sẽ thông xe Lê Văn Lương?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Xin chào bạn,
Dự án đường Lê Văn Lương chia làm hai đoạn. Đoạn nằm trong địa phận Hà Đông cũ dài 5,1 km đã thông xe kỹ thuật từ cuối tháng 1/2009. Hiện nay đang hoàn thiện các phần việc cuối cùng.
Đoạn nằm trên địa bàn Hà Nội có chiều dài 2,7 km mới được khởi công vào tháng 4 năm nay. Hiện công tác thi công đang được triển khai từ nhiều mũi, tập trung thi công cầu bắc quan sông Nhuệ, phần còn lại giải phóng mặt bằng đến đâu thì thi công đến đó.
Đây là công trình chào mừng Đại lễ 1.000 năm Thăng Long, do vậy nhận được sự chỉ đạo quyết liệt của lãnh đạo thành phố và chủ đầu tư cũng quyết tâm sẽ thông đường vào đúng dịp Đại lễ.
Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư: Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?
Ông Yip Hoong Mun:
Theo tôi, trước hết bạn cần phải có sự hiểu biết nhất định về thị trường, nghiên cứu các dự án, hiểu về giá cả và cũng phải đánh giá được mức độ cung ra thị trường.
Tôi nghĩ đây là thời điểm thuận lợi để bạn tìm hiểu thị trường vì thị trường bất động sản ở Việt Nam đã bị ảnh hửong từ thời điểm năm ngoái và hiện nay chúng ta đã bắt đầu thấy những dấu hiệu tích cực.
Nguyễn Thúy Dung - Nữ 23 tuổi - Sinh viên: Thị trường bất động sản Việt Nam đã thực sự minh bạch chưa? Những dự án nhà ở giá rẻ đến tay người mua cuối cùng (người ở) đã trở nên quá đắt, phải làm thế nào để nhà giá rẻ có một giá rẻ thực sự?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi nghĩ hiện tại thì thị trường cũng chưa minh bạch lắm một phần vì Việt Nam đang trong quá trình thay đổi và thông thường thì những thị trường trong quá trình chuyển đổi thì việc kém minh bạch là hòan toàn dễ hiểu.
Tôi biết nhà nước cũng hiểu rõ vấn đề này và đưa ra các chính sách làm cho thị trường minh bạch hơn, tuy nhiên cần có thời gian.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?
Ông David Blackhall:
Yếu tố quan trọng nhất cho sự phát triển của thị trường bất động sản là dòng vốn. Dòng vốn bao gồm các quỹ đầu tư, các khoản cho vay của ngân hang. HIện nay, vốn cho đầu tư bất động sản tại Việt Nam khá tốt nên thị trường có những chuyển động tích cực.
Phân khúc nhà ở là phân khúc có dấu hiệu chuyển động tốt nhất và tiềm năng nhất vì nhu cầu vẫn rất cao. Giá nhà cũng đang ở thời điểm hợp lý sau đợt điều chỉnh năm 2008.
Phân khúc văn phòng cho thuê vẫn còn khó khăn vì các công ty và việc kinh doanh ở Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ khó khăn. Phân khúc khách sạn và resort cũng vẫn khó khăn vì kinh tế khủng hoảng toàn cầu nên chi tiêu cho đi lại cho kinh doanh, du lịch và nghỉ dưỡng giảm xuống.
Phan Manh Hung - Nam 29 tuổi - Tư vấn: Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được phép liên doanh, hợp tác với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án. Vậy xin hỏi: 1. Chủ đầu tư các dự án bất động sản khác ngoài dự án khu nhà ở, khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được phép liên doanh kể trên có được quyền liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để thực hiện dự án không? 2. Hình thức liên doanh, hợp tác kinh doanh sẽ thực hiện theo Luật Đầu tư hay đơn giản là một hình thức hợp tác đầu tư, huy động vốn. Nếu thành lập dưới hình thức liên doanh, thì chủ đầu tư sẽ thay đổi. Vậy có phải đăng ký lại không? nếu thực hiện dưới hình thức hợp tác kinh doanh thì có phải đăng ký hợp đồng này với cơ quan nhà nước theo yêu cầu của Luật Đầu tư không? 3. Tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước - đối tượng được chủ đầu tư hợp tác- phải có chức năng kinh doanh bất động sản không?
Ông Bùi Quốc Trung:
Câu hỏi của bạn hết sức cụ thể. Trong khuôn khổ tọa đàm hôm nay, chúng tôi không thể trao đổi hết. Mời bạn đến Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) để cùng các chuyên gia của chúng tôi trao đổi cụ thể cán vấn đề bạn nêu.
Tuy nhiên, có thể nói rằng nhà đầu tư nước ngoài hầu như không có hạn chế trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện các dự án xây dựng nhà ở, văn phòng để bán, hoặc cho thuê.
Hạn chế có thể thấy được là họ không được phép thuê rồi để cho thuê lại. Nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất, trong khi nhà đầu tư trong nước thì được giao đất để triển khai dự án...
Sang - Nam 35 tuổi - Sale: Với tình hình hiện tại, thì nhà đầu tư Việt Nam chuyển hướng đầu tư bất động sản như thế nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Nhìn chung, đầu tư vào thị trường bất động sản đã được kiểm chứng là hiệu quả nếu đó là quá trình đầu tư dài hạn.
Thời kỳ khủng hoảng chính là cơ hội để các nhà đầu tư kiếm được những dự án tốt. Người muốn đầu tư nên chọn những vị trí tốt và tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.
Nguyễn Quang Hồng - Nam 40 tuổi - Người tiêu dùng: Thưa ông Nguyễn Văn Minh, xin ông cho biết một số nét chính về tình hình chung của thị trường nước ta hiện nay? Như tôi được biết hiện nay các nhu cầu về bất động sản nói chung chủ yếu mang tính đầu tư, chứ chưa phải nhu cầu để ở thật. Vậy các cơ quan chức năng tới đây có biện pháp gì để người dân có nhu cầu thật có thể tiếp cận các dự án và tránh việc giá bán bị đẩy lên quá “nóng” như thời gian vừa qua? Xin cảm ơn ông!
Ông Nguyễn Văn Minh:
Sau thời gian khủng hoảng đến nay, nhiều nền kinh tế có dấu hiệu hồi phục, trong đó có Việt Nam. Nhiều thị trường đã dần hồi phục trong đó có thị trường bất động sản.Nhìn chung thị trường bấtđộng sản2009 và những năm tới sẽ dần ấm lên.
Hiện nay, sau khi gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ tăng lên. Do vậy, những người có nhu cầu thật về bất động sản có nhiều cơ hội tiếp cận được với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch bất động sản (Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 các dự án kịnh doanh bất động sản khi giao dịch phải thông qua sàn).
Trong số những người tiêu dùng, đa phần có nhu cầu để ở, tuy nhiên ở bất kỳ thị trường nào sẽ vẫn có những nhà đầu tư thứ cấp, riêng đối với thị trường bất động sản thì thì những nhà đầu tư thứ cấp chỉ chiếm tỷ lệ thấp (có rất ít những người đặt mua nhiều căn hộ trong cùng một dự án).
Chính phủ đã có quy định cụ thể việc mua bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch, như vậy người tiêu dùng có rất nhiều cơ hội tiếp cận trực tiếp với bất động sản mà mình mong muốn. Tuy nhiên các quy định này đã có hiệu lực, nhưng để vận hành ngoài thị trường cần phải có lộ trình, các giao dịch sẽ dần dần tuân thủ theo quy định của pháp luật đây cũng là một trong những biện pháp khắc phục tình trạng đầu cơ lướt sóng nhằm đây giá bất động sản lên cao.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?
Ông Nathan Cumberlidge:
Chào bạn,
Nền kinh tế thế giới đã có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế Việt Nam và sức mua của các nhà đầu tư. Các sản phẩm trên thị trường cần có chất lượng tốt, nhiều dự án phải tạm dừng do gặp khó khăn trong dòng tiền đầu tư.
Hiện tại, giá của thị trường sơ cấp và thứ cấp đang giảm. Để phục hồi lòng tin của nhà đầu tư, giá thị trường cẩn ổn định và thể hiện được xu hướng tăng trưởng.
Nhiều nhà phân tích cho rằng thị trường sẽ chạm đáy vào cuối năm 2009 đầu năm 2010. Tại thời điểm này giá bán của cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp sẽ phục hồi và cho lợi nhuận. Cần chú ý đến nguồn cung tương lai, với nhiều dự án đã và đang khỏi động, nguồn cung trong 3 năm tới sẽ tương đối mạnh, lợi nhuận thu về từ bất động san (giá thuê) sẽ không tăng.
Ngoài ra, theo tôi, cần chú ý những vấn đề sau khi mua căn hộ cao cấp:
- Dự án có thương hiệu tốt, đắc địa.
- Các chỉ số kỹ thuật, thiết kế
- Tiến độ thực hiện dự án
- Các dự án xung quanh: giá, nguồn cung
- Hạ tầng cơ sở xung quanh dự án: điện nước, trường học, bệnh viện, thương mại, giải trí
Phạm Sỹ Hiệp - Nam 42 tuổi - Nhà đầu tư: Tôi muốn xin một lời khuyên đối với các nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường bất động sản. Tham gia thị trường bất động sản vào lúc này có hợp lý không và đối với một nhà đầu tư mới, nên bắt đầu từ đâu?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Theo tôi đây là thời điểm hợp lý để mua bất động sản, tuy nhiên cần phải lựa chọn kỹ trước khi quyết định đầu tư. Nên xem xét tiến độ thi công của hệ thống hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội tại dự án và các khu vực xung quanh. Vì khách hàng hiện nay không chỉ mua một căn nhà một mảnh đất mà mua một chỗ ở, một môi trường sống.
Khi xem xét một dự án cụ thể cần phải để ý đến uy tín của chủ đầu tư, tính pháp lý của sản phẩm và đặc biệt phải quan tâm đến tỷ đất dành cho các công trình công cộng của dự án như tỷ lệ cây xanh, tỷ lệ đất dành cho giao thông, đất dành cho các công trình công cộng...
Dưới góc độ tài chính cần tính toán đến khả năng thị trường không thuận lợi do tính thanh khoản của bất động sản không cao, do vậy không nên dùng vốn ngắn hạn để đầu tư cho dài hạn.
Nguyen Hai Tan - Nam 26 tuổi - Moi gioi nha dat: Theo các chuyên gia, giá nhà, đất sẽ lên tối đa là bao nhiêu?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn,
Rất tiếc là không ai có thể dự đoán được mức giá của bất động sản sẽ lên cao như thế nào.
Giá đất sẽ phụ thuộc vào cung cầu. Chừng nào mà cung còn ít hơn cầu thì giá sẽ vẫn còn cao, và trừ khi có thêm đất cho thị trường thì giá sẽ có sự ổn định.
Hoàng Bảo Nam - Nam 30 tuổi - Kinh doanh: Nghe nói sắp tới Tập đoàn Nam Cường bắt đầu xây chung cư ở khu Dương Nội, giá sẽ khoảng bao nhiêu, diện tích thế nào?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Chào bạn,
Hiện nay chúng tôi bắt đầu khoan móng tổ hợp chung cư CT7, CT8 ở khu đô thị Dương Nội nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài.
Đây là một quần thể chung cư hiện đại và tiện ích với nhiều công trình phụ trợ, riêng bãi đỗ xe có sức chứa 1.500 xe ôtô.
Chúng tôi dự kiến giá một m2 khoảng dưới 20 triệu đồng. Có nhiều loại diện tích khác nhau, từ 55 cho đến hơn 200 m2.
Nguyen Hai Tan - Nam 26 tuổi - Moi gioi nha dat: Thị trường bất động sản Việt Nam có mối liên hệ nào với thị trường bất động sản thế giới hay không?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi thấy có mối liên hệ giữa nền kinh tế vĩ mô Việt Nam và kinh tế thế giới. Đó là lý do tại sao khủng hoảng tòan cầu đang có những ảnh hưởng nhất định tới Việt Nam.
Tuy nhiên, về mặt vi mô, thì thị trường bất động sản không có mối liên hệ trực tiếp với thị trường bất động sản thế giới vì một phần thị trường bất động sản trong nước có xu hướng phát triển trong nội địa.
Le Quang Hiep - Nam 32 tuổi - Tu van tai chinh: Gần đây, báo chí có nói nhiều về thị trường bất động sản sốt ảo tại một số khu vực phía Tây Hà Nội. Theo các ông, việc sốt ảo đó là thật hay đây chỉ là cách để người dân bình tĩnh nhìn nhận lại cơn sốt bất động sản này?
Ông Yip Hoong Mun:
Vừa qua, khu vực phía tây ở Hà Nội đã có một số dự án ra mắt công chúng và đây sẽ là một khu vực trung tâm về thương mại và dân cư mới của thành phố. Chính vì vậy có nhiều người quan tâm tới khu vực này cả trong đầu tư và sẽ tới ở trong tương lai.
Vì vậy, tôi không nghĩ đó là sốt ảo.
Vũ Mạnh Hà - Nam 28 tuổi - Ngân hàng: Các ông có thể đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, xu hướng của thị trường trong thời gian tới và khả năng phục hồi trong ngắn hạn (12 tháng) như thế nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Thị trường bất động sản Việt Nam có rất nhiều thách thức nhưng vẫn có những điểm tích cực. Trên thực tế, đã có những dấu hiệu đi lên của thị trường. Vì vậy tôi nghĩ rằng sự phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tốt hơn các thị trường xung quanh.
Continue - Nam 50 tuổi: Thưa các ông! Giá bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu cung cầu như bao loại hàng hoá khác. Tất nhiên có người đầu tư để bán, có người mua để sử dụng. Việc nhà nước qui định giá chuẩn có phải là sàn để giá bất động sản ngày một tăng lên ko?Đâu là nhu cầu thực tế của người tiêu dùng?
Ông Nguyễn Văn Minh:
Chào bạn,
Theo quy định của pháp luật hiện hành, hàng năm Nhà nước công bố khung giá các loại đất sát với giá thị trường tại thời điểm bình thường, đơn giá xây dựng nhà, giá một số nguyên vật liệu theo giá thị trường, với mục đích làm căn cứ tính toán tổng mức đầu tư, phương án đền bù giải phóng mặt bằng...giá này cũng được tham chiếu đánh giá một số chỉ tiêu cụ thể.
Đối với thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đều do thị trường quyết định, nhà nước không can thiệp vào quá trình sản xuất kinh doanh của các nhà đầu tư, giá bất động sản do các chủ đầu tư quyết định và được thị trường chấp nhận.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Hiện nay thị trường địa ốc đang sôi động, bằng chứng là giá đất và căn hộ đang tăng và nhất là căn hộ đang có rất nhiều sản phẩm chào hàng. Vậy xin hỏi đó là do thị trường bất động sản hồi phục hay là do nhà đầu cơ? Giá những căn hộ đang tăng cao như vậy là do nguyên nhân nào? Thời điểm này có thể “lướt sóng” được không?
Ông David Blackhall:
Tôi muốn tiếp tục câu hỏi trên về vấn đề đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp. Đây là một phần rất nhỏ trên đỉnh chóp của thị trường nhà ở. Nhà đầu tư cần hiểu rất rõ việc này. Nếu họ muốn đầu tư vào mảng căn hộ cao cấp, họ phải chú ý đến một số yếu tố sau.
Vị trí của khu căn hộ cao cấp phải rất gần hoặc ngay trong khu vực trung tâm thành phố và có hạ tầng đường xá tốt để thuận tiện đi lại cho cư dân trong khu căn hộ đó đến những nơi họ giao dịch, làm việc và giải trí. Chất lượng khu căn hộ phải cực kỳ tốt, không chỉ bên trong mỗi căn hộ mà cả những khu vực công cộng xung quanh.
Ví dụ, nếu khu sảnh chung hoặc sân vườn chung của khu căn hộ cao cấp lại bừa bãi rác hoặc không gọn gang thì giá trị của cả khu căn hộ trong mắt người mua sẽ giảm xuống rất nhiều. Để làm được điều đó, khu căn hộ phải được quản lý rất tốt và rất chuyên nghiệp.
Bên cạnh đó, người mua bây giờ cũng rất chặt chẽ về mặt giá cả chứ không còn tình trạng đổ xô đi mua như hai năm trước nữa. Vì vậy, nhà đầu tư cũng phải cân nhắc rất kỹ mức giá mà mình đưa ra cho khách hàng.
Về việc thị trường bất động sản có phải đang bị đầu cơ hay không, tôi nghĩ rằng vẫn có một chút hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản hiện nay nhưng rõ rang là không ở mức cao như 18 tháng trước. Tôi cho rằng những dấu hiệu ấm lên của thị trường hiện nay chủ yếu do có nguồn đầu tư, ví dụ từ gói kích cầu của chính phủ, do giá đang ở mức tốt nên những người có nhu cầu thực sự đang tích cực mua hơn.
Tuy nhiên, thị trường vẫn có nguy cơ trở lại tình trạng năm 2008 nếu lạm phát cao trở lại và các ngân hàng, vì lý do nào đó, dừng việc cho vay đầu tư và mua bất động sản.
Nguyễn Khánh Vi - Nữ 30 tuổi - Nhan vien moi gioi BDS: Gửi ông Nguyễn Đỗ Việt: Tôi đã từng đọc bài viết “Làm gì để không thua trên sân nhà?” của ông, với sự tham gia mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản của các tập đoàn tài chính, ngân hàng, doanh nghiệp nước ngoài thì theo ông chúng ta phải làm gì để không thua trong bối cảnh hiện tại?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Chúng ta vẫn hay nói đến sự chuyên nghiệp, tuy nhiên trong cách làm và hành động thực tế thì chúng ta kém xa các nhà đầu tư nước ngoài.
Khi nghiên cứu đầu tư một dự án, chủ đầu tư nước ngoài thường có nghiên cứu vừa cụ thể vừa chiến lược, họ tính toán đến cả quy mô dân số của một vùng, tính chất dân số, mật độ dân cư, tốc độ đô thị hóa, thu nhập, thói quen tiêu dùng và thói quen tiết kiệm của người dân.
Họ dự đoán rất khoa học về các nhu cầu trong trung hạn và dài hạn đối với lĩnh vực mình đầu tư. Trong khi đó nhiều chủ đầu tư của ta còn có cái nhìn ngắn hạn, có biểu hiện chụp giật.
Với sự nỗ lực của nhà nước trong việc lập lại trật tự cho thị trường bất động sản, hệ thống pháp lý sẽ hoàn thiện hơn, quy hoạch khả thi sẽ chất lượng hơn... Tóm lại sẽ tạo một sân chơi bình đẳng và như vậy một số yếu tố phi thị trường, mất cân bằng giữa các nhóm lợi ích sẽ dần bị xóa bỏ.
Nhà đầu tư nước ngoài sẽ vào cuộc nhiều hơn, sẽ có nhiều sản phẩm tốt hơn và khách hàng cũng trở lên khó tính hơn, “chuyên nghiệp” hơn trong lựa chọn sản phẩm. Rõ ràng là đã đến lúc những chủ đầu tư nội phải thay đổi chính mình.
Vũ Mạnh Hà - Nam 28 tuổi - Ngân hàng: Các ông có thể đưa ra đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam, xu hướng của thị trường trong thời gian tới và khả năng phục hồi trong ngắn hạn (12 tháng) như thế nào?
Ông Nathan Cumberlidge:
Giá của thị trường sơ cấp đang cố gắng bình ổn. Các chủ đầu tư cố gắng đưa sản phẩm ra thị trường với số lượng ít hơn so với trước. giá của thị trường thứ cấp giữ giá hoặc giảm nhẹ. Nguồn cung mới rất lớn ở khu vực Mỹ Đình, Phạm Hùng, Từ Liêm và người tiêu dùng có rất nhiều lựa chọn.
Việc thay đổi về luật nhà ở tại Việt Nam mở cửa cho các nhà đầu tư vào Việt Nam mua nhà. Nguồn tiền trong thị trường vẫn còn, các nhà đầu tư vẫn đầu tư vào các dự án tiềng năng rất thành công.
Sự gia tăng dân số và tăng GDP trên đầu người sẽ đẩy mạnh sức cầu trên thị trường nhà ở phân khúc trung bình với 2, 3 phòng ngủ. Các dự án loại này đang được tập trung tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Phạm Hùng, Từ Liêm.
Nguyễn Khả - Nam 42 tuổi - Chuyên viên tư vấn: Tình trạng chiếm dụng vốn đang lan tràn trong các dự án FDI về bất động sản. Với chỉ khoảng 20-30% vốn đầu tư, chủ dự án đã có thể triển khai dự án và huy động vốn từ trong nước. Việc thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản như vây có hiệu quả không?
Ông Bùi Quốc Trung:
Chào bạn,
Một dự án đầu tư của nhà đầu tư trong nước, hay nhà đầu tư nước ngoài, ngoài nguồn vốn tự có thì đều phải đi vay. Vấn đề huy động nguồn vốn cho dự án không phải điều dễ dàng và tùy thuộc vào đối tác cho vay. Nếu như nhà đầu tư chứng minh được tính khả thi của dự án thì đối tượng cho vay sẽ chấp thuận.
Có thể, việc huy động vốn của họ từ nhiều nguồn khác nhau, trong đó có cả từ trong nước, nhưng khi chúng ta đánh giá về vấn đề này, cũng nên xem xét ở khía cạnh hiệu quả của dự án.|
Thực tế, trong giai đoạn vừa qua, các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư nhiều dự án và mang lại những hiệu quả tốt cả về kinh tế và xã hội. Không thể phủ định rằng nhờ có thu hút vốn FDI vào bất động sản mà trong một thời gian vừa qua, chúng ta đã có rất nhiều khách sạn cao cấp ở các đô thị lớn, không chỉ phục vụ nhu cầu trong nước, mà còn phục vụ khách quốc tế, các hội nghị quốc tế lớn.
Khi nền kinh tế phát triển nhanh trong giai đoạn vừa qua, nhu cầu văn phòng cho thuê, nhu cầu nhà ở cho người dân tăng rất nhanh, các dự án FDI cũng đã góp phần đáp ứng cho những nhu cầu đó. Hiện nay, Chính phủ khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài có kinh nghiệm, có vốn, có khả năng quản lý đầu tư, kinh doanh, đầu tư vào các dự án bất động sản:
- Các dự án khu đô thị kết hợp nghỉ dưỡng, tạo thành các địa điểm có tầm cỡ tại các khu vực có tiềm năng thu hút, phát triển du lịch của Việt Nam như duyên hải miền Trung, các di sản thiên nhiên thế giới, các đảo có lợi thế du lịch;
- Các dự án khu đô thị, nhà ở tại các vùng kinh tế trọng điểm đã có sự tập trung cao về phát triển công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương...
- Các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân...
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Trong thời gian tới, yếu tố nào là quan trọng nhất để thị trường bất động sản trở nên sôi động? Nếu như đầu tư vào những dự án về căn hộ cao cấp thì yếu tố nào sẽ mang đến thành công, cần chú trọng đến yếu tố nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi nghĩ, nền kinh tế Việt Nam cần phải có con số tăng trưởng tốt, người dân có công việc, thu nhập ổn định để có thể có thể đầu tư vào thị trường. Khi đó thị trường mới có thể trở nên sôi động hơn.
Để đầu tư vào mảng thị trường căn hộ cao cấp thì chúng ta cần có sự tính toán và lựa chọn vì đây là mảng nhỏ trong thị trường bất động sản. Vì vậy nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đầu tư vào mảng thị trường này. Một số yếu tố quan trọng như vị trí, uy tín chủ đầu tư và giá cả.
Le Quang Hiep - Nam 32 tuổi - Chuyên viên chứng khoán: Gần đây, báo chí có nói nhiều về thị trường bất động sản sốt ảo tại một số khu vực phía Tây Hà Nội. Theo các ông, việc sốt ảo đó là thật hay đây chỉ là cách để người dân bình tĩnh nhìn nhận lại cơn sốt bất động sản này?
Ông David Blackhall:
Khu vực Tây Hà Nội là một khu vực rất tiềm năng cho phát triển bất động sản vì hạ tầng có sẵn và đất cho sẵn cho phát triển, cũng như vị trí đẹp của khu vực này. Vì vậy, không ngạc nhiên là nhiều nhà đầu tư muốn nhảy vào khu vực này và tạo nên một sự cạnh tranh.
Tuy nhiên, tôi không nghĩ rằng đây là một cơn sốt ảo vì nguồn vốn là có thật và cơ hội là có thật. Nhà đầu tư vào khu vực này cũng cần lưu ý rằng mặc dù đây là một khu vực tiềm năng tốt, họ vẫn phải phát triển những sản phẩm phù hợp với thị trường về chất lượng và giá.
Nguyen Anh Dung - Nam 57 tuổi - Cán bộ: Xin hỏi ông Nguyễn Đỗ Việt: Người tiêu dùng muốn mua nhà, đất trong các dự án của Tập đoàn Nam Cường có thể mua trực tiếp của Tập đoàn được không? Nếu được xin ông cho biết địa chỉ liên hệ.
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Cảm ơn bạn đã quan tâm đến Nam Cường.
Về vấn đề bạn nêu, tôi xin khẳng định tất cả các sản phẩm bất động sản của Nam Cường đều được giới thiệu công khai tại các văn phòng, trụ sở của Tập đoàn và mua bán thực hiện tại sàn giao dịch ở địa chỉ Licogi 13 trên đường Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội. Hoặc bạn có thể truy cập vào trang web của Tập đoàn: www.namcuong.com.vn.
Không những vậy, khách hàng còn được tặng băng hình, catalog, được phép mang hợp đồng về nghiên cứu... thập chí chúng tôi còn có xe ôtô đưa đón khách hàng ra xem xét trực tiếp tại công trường để có cái nhìn tổng thể trước khi ra quyết định đầu tư.
Trúc Linh - Nữ 26 tuổi - Môi giới BĐS: Xin hỏi ông Yip Hoong Mun, theo nhận định cá nhân của ông, bất động sản khu vực nào tại Hà Nội được đánh giá là tiềm năng nhất? Trân trọng cảm ơn.
Ông Yip Hoong Mun:
Khu vực trung tâm Hà Nội hiện nay đã quá đông đúc và khu vực đô thị mới về phía Tây, ví dụ như một phần của Hà Đông và khu vực Trung tâm Hội nghị Quốc gia với quy hoạch tốt hơn, chính là tiềm năng của Hà Nội.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Kinh doanh bất động sản: Theo tình hình hiện nay, thi trường văn phòng đang trong thời kỳ khủng hoảng, giá giảm, và chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo dự đoán phân tích thì khi nào thị trường văn phòng cho thuê "ấm" trở lại? Tại Hà Nội văn phòng cho thuê 2 năm tới sẽ diễn biến như thế nào về Cung - Cầu?
Ông David Blackhall:
Tôi nghĩ rằng mảng văn phòng cho thuê tại Hà Nội trong 2 năm nữa vẫn có nhu cầu.
Tuy nhiên, chỉ mảng văn phòng loại A và B+ mới có tiềm năng tốt vì mọi người, cho dù là doanh nghiệp nhỏ, cũng không muốn làm việc trong các văn phòng loại C. Họ đang và sẽ dần rời bỏ những văn phòng loại này để chuyển sang loại B+ hoặc A.
Đoàn Thị Hằng - Nữ 21 tuổi - Sinh viên: Xin được đặt câu hỏi với ông Nathan Cumberlidge, Tập đoàn tư vấn bất động sản Colliers International. Xin hỏi riêng về mảng môi giới cho thuê văn phòng. Trong khủng hoảng: 1. Các doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển từ những văn phòng giá cao sang những văn phòng có giá thấp hơn để cắt giảm chi phí; 2. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính sẽ chuyển sang những văn phòng hạng cao hơn nhằm tận dụng mức giá giảm khi thị trường đi xuống. Vậy đối với mảng môi giới, có sự dịch chuyển văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp tức mảng này vẫn rất tiềm năng và vẫn "sống tốt" qua khủng hoảng?
Ông Nathan Cumberlidge:
Những công ty thuê văn phòng hạng A đều có hợp đồng với chủ nhà. Khi thị trường giảm, họ không thể lập tức hủy hợp đồng để chuyển ra ngoài. Đối với các công ty mà hợp đồng hết hạn, thường sẽ thỏa thuận với chủ nhà mức giá thuận lợi hơn cho họ để có thể ở lại. Các khách hàng mới cũng sẽ đưa ra giá thấp hơn so với cách đây 1 năm. Các chủ nhà không muốn diện tích bị trống nên sẽ chấp nhận giá thấp hơn để giữ được tỉ lệ lấp đầy cao.
Các nhà môi giới sẽ có cơ hội thay mặt chủ đầu tư hoặc khách thuê đàm phán lại các hợp đồng. Hiện tại có một số tòa nhà hạng A được đưa vào thị trường, đây cũng là cơ hội tốt cho các nhà môi giới để lấp đầy nguồn cung này.
Tuy nhiên, cũng phải nhận định rằng thị trường hiện nay chuyển sang bên người thuê, tức là chủ nhà cần người thuê hơn là người thuê cần chủ nhà, ngược lại với năm 2008.
Hoang - Nam 27 tuổi - Kinh doanh: Các ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư cá nhân không? Vốn dĩ họ không có nhiều vốn và cả kinh nghiệm...
Ông Yip Hoong Mun:
Kinh nghiêm tốt nhất là bạn phải chính mình tham gia đầu tư. Một nhà đầu tư non trẻ cần phải có sự nghiên cứu về thị trường và bắt đầu bằng các đầu tư nhỏ như việc mua một căn hộ be bé. Tất nhiên bạn cũng phải làm “bài tập về nhà” như việc học hỏi, nghiên cứu trước khi đầu tư, và nhớ đừng hi vọng đầu cơ trong thời gian ngắn để có lợi nhuận ngay.
Nguyễn Tuân - Nam 35 tuổi: Tôi là một công dân Việt Nam đang sống và làm việt tại Bắc Kinh - Trung Quốc, nơi mà giá nhà vào hàng không rẻ trên thế giới và được đánh giá là đắt hơn tại Hà Nội hay Tp.HCM, nhưng hàng tuần nơi tôi làm việc vẫn nhận được những tờ quảng cáo về những khu căn hộ với giá chỉ 1.250 Nhân dân tệ/m2 (tương đương khoảng 3,3 triệu VND/m2) . Để kiểm chứng tôi đã có lần tới đó, đó là những khu nhà 6 tầng không thang máy bên trong bố trí hợp lý , vị trí của khu đô thị tuy có tương đối xa trung tâm nhưng phương tiên và đường vào trung tâm rất thuận tiện, đặc biệt cơ sở hạ tầng của đô thị rất tốt (có siêu thị, truờng học, nhà mẫu giáo, đặc biệt là tiểu cảnh rất đẹp). Tôi được biết Chính phủ Việt Nam đang hỗ trợ xây nhà giá thấp, nhưng nghe nói giá vẫn khoảng 3 đến 4 triệu/m2 và đối tượng được phép mua thì phải xét duyệt, ưu tiên, trong khi đó chất lượng thì vẫn chưa biết thế nào. Xin hỏi tại sao lại đắt như vậy?
Ông Nguyễn Văn Minh:
Rất cảm ơn bạn đã có sự đánh giá tổng quan về giá bất động sản của thị trường Trung Quốc và Việt Nam.
Tuy nhiên ở mỗi một thị trường đều có đặc thù riêng. Hiện tại, Chính phủ Việt Nam đã và đang triển khai chương trình phát triển nhà ở xã hội dành cho những người có thu nhập thấp tại đô thị; nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê.
Cơ quan chức năng đang xây dựng đơn giá xây dựng căn hộ loại này, theo đánh giá của bạn 3-4 triệu đồng/m2 là cao, so với giá tại thị trường Việt Nam đang giao động từ 15-25 triệu đồng/m2 thì giá trên là sự nỗ lực của Chính phủ; tuy nhiên so với mức thu nhập của người lao động thì giá trên cũng là một thách thức lớn, Chính phủ đã có các quy định hỗ trợ cho các đối tượng này được thuê, thue mua, mua nhà trả dần, vì vậy sẽ tạo nhiều cơ hội cho những đối tượng này có nhà ở.
Theo số liệu thống kê của Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam, nhu cầu nhà ở của các đối tượng này rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng kịp, vì vậy cần phải có sự xét duyệt để đảm bảo sự công bằng, đúng đối tượng, giảm thiểu những tiêu cực lợi dụng chính sách này để cầu lợi.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Kinh doanh bất động sản: Theo tình hình hiện nay, thi trường văn phòng đang trong thời kỳ khủng hoảng, giá giảm, và chưa có dấu hiệu phục hồi. Theo dự đoán phân tích thì khi nào thị trường văn phòng cho thuê "ấm" trở lại? Tại Hà Nội văn phòng cho thuê 2 năm tới sẽ diễn biến như thế nào về Cung - Cầu?
Ông Yip Hoong Mun:
Hiện tại, cầu về văn phòng thấp vì lý do khủng hoảng. Nhưng cung ra thị trường đang tăng vì có những dự án văn phòng đang trong giai đoạn hòan thành. Vì vậy mảng thị trường này sẽ trở nên ổn định khi cầu về văn phòng tăng lên do các công ty nước ngoài quay trở lại thị trường.
Tronghai năm tới, mảng thị trường văn phòng sẽ vẫn có những khó khăn và thách thức.
Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?
Ông David Blackhall:
Thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản và thị trường tiền tệ là những bình thông nhau trong nền kinh tế. Vì vậy, mối liên hệ giữa các thị trường này là rất chặt chẽ.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang ấm dần lên hiện nay không nhất định phải có ảnh hưởng mạnh đến thị trường chứng khoán vì đây là sự ấm lên tự nhiên và bền vững.
Nói cho cùng, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang phát triển nên các thị trường này, nếu tăng trưởng bình thường và tự nhiên chứ không phải là tình trạng sốt nóng đột ngột như năm 2006 – 2007 thì tất cả đều có khả năng và tiềm năng phát triển đồng thời.
Hoang - Nam 27 tuổi - Kinh doanh: Xin hỏi ông David Blackhall: Với tình hình như hiện nay, thì nhà đầu tư cá nhân lên cơ cầu vốn như nào để đầu tư có lợi nhất? (bao nhiêu % là vốn tự có, và bao nhiêu % vay - chắc ít nhà đầu tư nào đủ tiền đầu tư tất cả)?
Ông David Blackhall:
Nguyên tắc lý tưởng là nhà đầu tư càng vay được nhiều càng tốt vì họ càng tăng được nguồn vốn và khả năng đầu tư của họ.
Tỷ lệ lý tưởng là 30% vốn tự có và 70% vốn huy động.
Đỗ Dương Công - Nam 30 tuổi - Kỹ sư tư vấn: Hướng đi nào cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam là tốt nhất?
Ông Yip Hoong Mun:
Tôi nghĩ doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần thay đổi để mang một bộ mặt quốc tế, tập trung đưa ra các sản phẩm có chất lượng, đúng thời hạn, kế hoạch.
Trần Quốc Hùng - Nam 25 tuổi - Nhân viên kinh doanh: Hiện nay thị trường địa ốc đang sôi động, bằng chứng là giá đất và căn hộ đang tăng và nhất là căn hộ đang có rất nhiều sản phẩm chào hàng. Vậy xin hỏi đó là do thị trường bất động sản hồi phục hay là do nhà đầu cơ? Giá những căn hộ đang tăng cao như vậy là do nguyên nhân nào? Thời điểm này có thể “lướt sóng” được không?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Tôi thấy một số nguyên nhân gây ra sốt đất vào năm 2007 đã bị triệt tiêu hoặc không còn đủ mạnh. Cụ thể, 2007 là năm đầu tiên Việt Nam gia nhập WTO, đầu tư nước ngoài tăng kỷ lục, số lượng các doanh nghiệp Việt Nam bùng nổ và đặc biệt là tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng vào bất động sản vượt quá 10%.
Việc bùng nổ của thị trường bất động sản năm 2007 có thể coi là sự phát triển tất yếu của mâu thuẫn tổng cung tiền và tổng sản phẩm xã hội tích cóp trong 2 năm trước đó.
Nhưng hiện tại các nguyên nhân trên không còn. Việc bất động sản ấm lên trong 2 tháng vừa qua có nhiều lý giải, trong đó chủ yếu là do nguồn tiền tăng đột biến. Và tháng 5, tháng 6 cũng là thời điểm tiền đáo hạn được rút từ hệ thống ngân hàng sau một năm gửi với lãi suất cao từ 18-20% trên năm.
Thời gian qua, lượng người lao động từ Đông Âu về nước nhiều, họ mang tiền về và nhiều trong số đó được đầu tư vào bất động sản.
Nguồn cung bất động sản trong thời gian qua cũng có xu hướng bị bó hẹp, do chủ đầu không phải chịu sức ép về vốn lớn như trước đây nên thay vì “xả” hàng thì lại có xu hướng găm lại để tối đa hóa lợi nhuận.
Các nhà đầu tư nhỏ lẻ thấy thị trường đi lên sẽ không bán hoặc bán với giá cao hơn vì lo ngại không mua được sản phẩm tốt hơn hoặc sợ sự mất giá của đồng tiền.
Thời gian tới, giá bất động sản có thể vẫn duy trì ở mặt bằng cao với các nguyên nhân nguồn cung chưa được cải thiện nhiều, tâm lý lo ngại đồng tiền mất giá vẫn tồn tại... Tuy nhiên không phải đồng đều ở tất cả các dự án và rất có thể sẽ xảy ra sự giảm giá tại các dự án có tính khả thi kém hoặc đã bị giới đầu cơ đẩy giá lên quá cao trước đó.
Nhìn chung các nguyên nhân này chưa đủ mạnh và khó có thể tạo nên một cơ sốt mới.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?
Ông Yip Hoong Mun:
Tất nhiên sau khủng hoảng, thị trường sẽ tốt và sôi động hơn. Tuy nhiên tôi không nghĩ rằng sẽ có quá nhiều đầu cơ như trước mà thị trường sẽ phát triển ổn định, lành mạnh hơn.
Lê Trang - Nữ 51 tuổi - Cán bộ: Xin có hai thắc mắc nhờ giải đáp. Thứ nhất, Việt kiều nếu bị quy hoạch nhà thì có được đền bù không? Thứ hai, chính sách đền bù của nhà nước không bằng với giá thị trường, khiến người sở hữu nhà phải thiệt thòi nhiều. Có cách gì để được đền bù tương xứng với giá thị trường không? Xin cảm ơn!
Ông Bùi Quốc Trung:
Câu hỏi của bạn liên quan đến sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người có gốc Việt Nam. Theo quy định mới, đối tượng này được sở hữu căn hộ, nhà tại Việt Nam.
Luật liên quan của Việt Nam khẳng định, Nhà nước bảo hộ, bảo đảm quyền sở hữu tài sản hợp pháp của tổ chức, các nhân đang cư trú tại Việt Nam. Trường hợp tài sản đó bị trưng dụng, hoặc trưng thu phục vụ mục đích chung, thì người sở hữu tài sản đó sẽ được đền bù thỏa đáng (xin tham khảo Luật Dân sự và Luật Đầu tư đề cập vấn đề này).
Việc đền bù thông thường theo mức giá nằm trong khung, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố công bố hàng năm. Giá có thể có chênh lệch, nhưng không quá lớn so với thực tế.
Thời gian của buổi tọa đàm trực tuyến đã hết. Có thể còn những vấn đề các bạn quan tâm mà tôi không có cơ hội trao đổi trong ngày hôm nay. Mong rằng có thể sẽ gặp lại các bạn trong một dịp nào đó để trao đổi tiếp những vấn đề các bạn quan tâm.
Chúc các bạn độc giả khỏe mạnh và có nhiều may mắn trong các cơ hội đầu tư, kinh doanh của mình, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Xin cảm ơn!
Bang Ecoy - Nam 30 tuổi: Xin được hỏi ông Yip Hoong Mun: Ông nhận xét gì khi nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung bất động sản về nhà ở hiện nay không phù hợp với đại đa số thu nhập của người dân, chính vì thế mà bất động sản ở Việt nam thanh khoản rất thấp? Xin cảm ơn ông.
Ông Yip Hoong Mun:
Ở Việt Nam, nhu cầu về nhà ở cao hơn nhiều so với mức cung trên thị trường và giá cả cao là điều hòan toàn dễ hiểu. Tôi không nghĩ rằng tính thanh khoản nhà ở thấp vì các dự án bán nhà hiện nay vẫn bán tốt.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?
Ông David Blackhall:
Thị trường bất động sản là một phần quan trọng và có tiềm năng nhất trong nền kinh tế Việt Nam. Đây là thị trường còn rất trẻ, mới nổi và còn rất nhiều tiềm năng phát triển sau khủng hoảng.
Tuy nhiên, tiềm năng này có được hiện thực hóa hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là sự minh bạch trong các quy định và luật lệ trên thị trường, nhất là về sở hữu, cấp phép, quy định về mua bán. Việc thành lập các sàn giao dịch bấtđộng sản gầnđây là mộtý tưởng tốt cho sự phát triển của thị trường vì việc mua bán sẽđược minh bạch hơn.
Nếu nhà nước có thể phát triển hệ thống đăng ký và quản lý giấy tờ sở hữu bất động sản toàn quốc đến mức thống nhất và minh bạch hơn thì đó sẽ là một bước phát triển rất tích cực cho thị trường này.
Phạm Thùy Dung - Nữ 22 tuổi - Sinh viên: Các chuyên gia có thể phân tích những ảnh hưởng của việc Chính phủ cho phép người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam đến thị trường bất động sản?
Ông Yip Hoong Mun:
Việc Chính phủ cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam là rất tốt. Điều này sẽ giúp tăng trưởng đầu tư và sự quan tâm tới Việt Nam. Tuy nhiên, việc mua nhà của người nước ngòai chỉ là một phần rất nhỏ trong thị trường đầu tư bất động sản nên sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nhu cầu nội địa.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Đối với một dự án khu dân cư, khu đô thị tại một thị trường nhỏ bé, thuộc các tỉnh xa Hà nội, theo các chuyên gia về chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn hiện nay cần công cụ nào để đẩy thị trường "nóng" lên như thị trường Hà Nội, Tp.HCM trong thời gian vừa qua? Biện pháp thị trường là gi?
Ông Yip Hoong Mun:
Đối với một dự án ở những khu vực xa Hà Nội hay Sài Gòn, thị trường người mua sẽ là thị trường địa phương. Để dự án này thành công, cần hiểu nhu cầu của người dân ở đó.
Đào Thúy Vân - Nữ 32 tuổi - Nhân viên văn phòng: Xin hỏi ông Nathan Cumberlidge, ông đánh giá như thế nào về công tác định giá bất động sản ở Việt Nam, có khó không và có những bất cập gì?
Ông Nathan Cumberlidge:
Thị trường Việt Nam đang thiếu sự minh bạch nên rất khó thu thập thông tin thị trường. Thị trường Việt Nam là thị trường mới phát triển, các giao dịch còn rất ít, nhưng mức tăng trưởng lại rất cao nên khó xác định được xu hướng giá của thị trường. nhiều định giá của Việt Nam về đât và tiềm năng dự án trên đất, những định giá như vậy cần sử dụng rất nhiều thông tin dự báo trong tương lai nên thông tin khó chính xác.
Bởi vậy người định giá cần theo rất sát thị trường, tiến độ các dự án xung quanh. Các thông tin này ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị tài sản định giá. Trong tương lai khi thị trường phát triển, các chủ sở hữu bất động sản cần đến dịch vụ định giá nhằm mục đích huy động vốn từ ngân hàng. Đây sẽ là thị trưởng mở cho các công ty định giá có uy tín.
Theo kinh nghiệm cá nhân tôi, việc định giá tại nước Anh thực hiện qua các phần mềm rất phức tạp, tuy nhiên tại Việt Nam công việc này được thực hiện thủ công và tuân thủ theo các tiêu chuẩn quóc tế (RICS) nên rất tốn thời gian. Các thông tin giao dịch bất động sản ở Anh và các nước phát triển đều được đăng trên các báo bất động sản.
Tôi hy vọng trong tương lai gần, Việt Nam có thể minh bạch hóa các thông tin như vậy.
Phạm Thùy Dung - Nữ 22 tuổi - Sinh viên: Thị trường bất động sản "phá băng" có ảnh hưởng đến tình hình kinh tế lạm phát hay không?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn, tôi không nghĩ có một liên hệ trực tiếp giữa thị trường bất động sản và lạm phát.
Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin hỏi ông David Blackhall: Với tình hình hiện nay thì đi vay vốn để đầu tư vào bất động sản có hiệu quả không (theo tỷ lệ như ông gợi ý 30 - 70%)?
Ông David Blackhall:
Lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện nay ở mức khoảng 10%. Đây là một mức lãi suất hợp lý. Vì vậy, tôi cho rằng nếu bạn vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản bây giờ thì sẽ hiệu quả. Bản thân quỹ VinaCapital cũng đang làm việc với một số ngân hàng để huy động vốn cho một số dự án bất động sản của chúng tôi.
Chủ trương cho người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam hiện có ít ảnh hưởng đến thị trường vì chủ trương này còn quá chung chung và thiếu các quy định cụ thể về thực hiện nên người nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam vẫn đang do dự khi mua.
Nguyễn Xuân Trường - Nam 27 tuổi - Kỹ sư công nghệ thông tin: Các ông có nhận định gì về sự phát triển của Hà Nội ở bên kia sông Hồng (Gia Lâm)?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn,
Thị trường phía bên kia sông Hồng sẽ tốt hơn nếu có nhiều cơ sở hạ tầng, ví dụ như việc xây dựng thêm cầu để có thể đi lại thuận lợi.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Theo nhận định chủ quan của các chuyên gia thì kịch bản thị trường bất động sản hậu khủng hoảng sẽ diễn ra như thế nào?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Thị trường bất động sản có hai yếu tố đầu vào là đất đai và vốn. Và thị trường này phụ thuộc nhiều vào chính sách vĩ mô của Chính phủ và liên kết cực kỳ chặt chẽ với thị trường tài chính và thị trường vốn.
Khi lợi nhuận đầu tư bất động sản vượt hơn nhiều so với sản xuất kinh doanh (thị trường nóng) thì luồn vốn đầu tư bị lệch sang bất động sản làm giảm khả năng đáp ứng hàng hóa cho xã hội. Ngược lại khi lợi nhuận bất động sản thấp hơn từ đầu tư sản xuất kinh doanh thì vốn sẽ ngưng đọng, gây tác động xấu cho thị trường tài chính, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng tài chính.
Với những lý luận như trên, trong điều kiện ưu tiên tối đa cho sản xuất kinh doanh thì Chính phủ sẽ có chính sách để bình ổn thị trường nhằm giúp thị trường phát triển lành mạnh.
Theo đó, công tác quản lý sẽ theo hướng hoàn thiện dần cơ chế quản lý và pháp lý: hoàn thiện hệ thống bất động sản, sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính đồng bộ và hợp lý, tránh khoảng chống và chồng chéo giữa các chính sách, xây dựng hệ thống thuế bất động sản hợp lý... Tóm lại sẽ tạo nên một sân chơi bình đẳng.
Chính sách nhà ở xã hội sẽ tác động lớn đến thị trường. Thực tế là người dân hiện đang phải trả tiền gấp 2, 3 lần giá trị thật của những ngôi nhà, căn hộ họ mua. Ví dụ: người dân mua nhà giá 25 triệu/m2 nhưng giá gốc chỉ chưa đến 10 triệu đồng. Điều đó có nghĩa rằng họ đã phải trả 25 triệu/m2 cho một sản phẩm có giá 7-8 triệu đồng.
Với giá bán của nhà ở xã hội chỉ khoảng 7 triệu/m2 (chủ đầu tư đã đạt được lợi nhuận kỳ vọng do được hưởng các ưu đãi từ chính sách của nhà nước) sẽ được thị trường nhiệt liệt chào đón và sẽ tác động đến mặt bằng giá chung của thị trường.
Phân cấp thị trường nhà ở cao cấp cũng sẽ có nhiều sự thay đổi. Trước đây phân cấp thị trường này chủ yếu là các sản phẩm tương tự nhau và được gọi là “cao cấp”.
Nay với sự vào cuộc mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài, cùng với sự lớn mạnh của các nhà đầu tư trong nước, sắp tới thị trường sẽ xuất hiện nhiều sản phẩm tốt hơn và theo đó giá cũng sẽ tăng hơn.
Nguyễn Xuân Trường - Nam 27 tuổi - Kỹ sư công nghệ thông tin: Các ông có nhận định gì về sự phát triển của Hà Nội ở bên kia sông Hồng (Gia Lâm)?
Ông David Blackhall:
Trong ít nhất 5 năm nữa, tôi chưa thấy nhu cầu mạnh về nhà đất bên kia sông Hồng vì mọi người đều đang tập trung vào phát triển, mua và bán trên đất bên này sông, trên nền Hà Nội hiện nay. Đó cũng chỉ là vấn đề về tâm lý thôi, nhiều người nghĩ rằng hoặc cảm thấy rằng bên kia sông là quá xa.
Nhưng về dài hạn, khi nhu cầu tăng lên, khi thành phố phát triển hơn thì thị trường nhà đất bên kia sông cũng sẽ sôi động hơn.
Do Van Cuong - Nam 23 tuổi - Sinh vien: Trong những năm gần đây thị trường bất động sản phát triển tốt, các dự án bất động sản được tiến hành liên tục, nhu cầu bất động sản nhà ở là rất lớn, tuy nhiên hiện nay chúng ta đã đánh giá đúng nhu cầu thực của thị trường này chưa, vì nếu không đánh giá đúng thì rất có thể sẽ rơi vào xu hướng chững lại trong chu kỳ bất động sản?
Ông Yip Hoong Mun:
Chào bạn,
Thị trường bất động sản ở đâu cũng vậy, nó tuân theo chu kỳ vòng tròn. Thị trường bất động sản ở Việt Nam trước đây đã có tăng trưởng rất nhanh nhưng hiện tại bị chậm lại do khủng hoảng. Tuy nhiên do nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam cao nên trong trung hạn và dài hạn sẽ có sự phát triển tốt.
Nguyen - Nam 31 tuổi - Investment Manager: Dear Mr Yip. How possitive you are with Vietnamese market whhile many property speculars actively driving the market? What are your apicable strategies for your firm in vietnam? Thanks.
Ông Yip Hoong Mun:
Chúng tôi đầu tư dài hạn tại thị trường Việt Nam chứ không phải đầu tư theo tính chất đầu cơ vì vậy chúng tôi luôn tìm những dự án tốt để đưa ra những sản phẩm chất lượng cho thị trường. Chúng tôi muốn mang kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam để mang lại ích lợi cho cộng đồng.
Nguyễn Viết Mẫn - Nam 27 tuổi - Giám đốc: Xin chào VnEconomy. Theo các chuyên gia thì thị trương bất động sản ở Đà Nẵng và khu vực phụ cận như Hội An trong thời gian tới có xu thế như thế nào? Được biết VinaCapital đang có nhiều dự án trọng điểm tại khu vực này.
Ông David Blackhall:
VinaCapital có tầm nhìn rất tích cực về tiềm năng của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang và khu vực miền Trung nói chung.
Ví dụ Đà Nẵng có tiềm năng rất tốt vì đây là thành phố chính thứ 3 ở Việt Nam sau Hà Nội và Tp.HCM. Ở Đà Nẵng có cơ sở hạ tầng đường xá, sân bay, cảng biển rất tốt cho cả sinh hoạt, kinh doanh và phát triển nhiều ngành sản xuất. Đây còn là điểm du lịch nổi bật.
Vì vậy, tiềm năng ở đây rất tốt. VinaCapital đang phát triển một số dự án ở đây.
Ví dụ, hôm qua tôi đã tiến hành một buổi giới thiệu dự án sân golf-villa của chúng tôi ở Đà Nẵng cho trên 150 khách mời tại Hà Nội, đều là người Việt Nam. Chúng tôi nhằm vào thị trường cao cấp vì đây có lẽ là những căn nhà thứ 2 hoặc thứ 3 của những người này. Và chúng tôi nhận được những sự quan tâm rất thú vị đến dự án của chúng tôi.
Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin các chuyên gia cho biết: Những công cụ và hoạt động Marketing nào hiệu quả cho thị trường văn phòng cho thuê trong thời điểm hiện nay?
Ông Yip Hoong Mun:
Chiến lược marketing tốt cho một dự án đó là bản thân dự án phải chất lượng đáp ứng được kỳ vọng của khách hàng, dù là mảng nhà ở hay văn phòng cho thuê.
Nguyễn Thành Lân - Nam 30 tuổi - Chuyên viên bất động sản: Đối với một dự án khu dân cư, khu đô thị tại một thị trường nhỏ bé, thuộc các tỉnh xa Hà Nội, theo các chuyên gia về chiến lược marketing để bán sản phẩm nhà đất trong giai đoạn hiện nay cần công cụ nào để đẩy thị trường "nóng" lên như thị trường Hà Nội, Tp.HCM trong thời gian vừa qua? Biện pháp thị trường là gì?
Ông David Blackhall:
Chào bạn,
Vẫn có những tiềm năng phát triển bất động sản ở những vùng xa các trung tâm kinh tế lớn vì người dân ở đó cũng muốn sống tại những khu vực khang trang hơn. Vấn đề là nhà đầu tư phải hiểu rõ thị trường, hiểu nhu cầu thị trường đó và phát triển loại sản phẩm phù hợp với thị trường đó chứ không phải xây những gì mà nhà đầu tư muốn.
Nếu anh xây loại nhà phù hợp với nhu cầu địa phương, tại những địa điểm thuận lợi tại địa phương và với mức giá chấp nhận được với địa phương, anh sẽ có khách hàng bằng những biện pháp marketing thông thường.
Cuong Nguyen - Nam 31 tuổi - Bạn đọc: Xin được hỏi, gần đây có sự tăng giá của một số dự án đất nền ngoại thành Hà Nội và Tp.HCM khi cơ sở hạ tầng của các khu này đang dần được hoàn thiện. Điều này có bất thường không?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Tôi cho rằng đây là điều bình thường và cũng bất bình thường.
Bình thường đối với những dự án có tính khả thi cao, có tiến độ triển khai tốt. Và bất bình thường đối với các dự án triển khai chậm, tính khả thi thấp.
Việc tăng giá phát triển từ trạng thái bình thường (đối với các dự án tốt) sang trạng thái bất bình thường chủ yếu là do sự hào hứng thái quá của các nhà đầu tư, sự cổ vũ tiếp tay của “cò” đất đã lợi dụng được tâm lý đám đông, mua là thắng để đẩy giá lên kiếm lời.
Như vậy sự tăng giá tại các dự án như trên đã không phản ánh đúng thực chất của thị trường bất động sản tại hai thành phố trên.
Nguyễn Hải Vân - Nữ 28 tuổi - Kinh doanh BĐS: Xin các chuyên gia cho biết: Những công cụ và hoạt động marketing nào hiệu quả cho thị trường văn phòng cho thuê trong thời điểm hiện nay?
Ông David Blackhall:
Như tôi đã nói mảng thị trường văn phòng cho thuê hiện nay đang gặp khó khăn và có lẽ còn khó khăn trong ngắn hạn. Vì vậy, những nhà đầu tư vào văn phòng cho thuê sẽ phải có chính sách linh hoạt hơn về giá cho thuê và các chính sách khuyến mãi khác để kéo khách hàng ở lại hoặc chuyển về với mình.
Ví dụ, tại các thị trường phát triển hơn, nhiều nhà đầu tư thậm chí cho miễn phí thuê trong một vài tháng để người thuê ở lại lâu hơn hoặc sẵn sang giảm giá thuê khi tình hình kinh tế khó khăn.
Lê Thị Ánh Ngọc - Nữ 37 tuổi - Hàng không: Thưa ông Nguyễn Văn Minh, xin ông cho biết các thủ tục pháp lý để được cấp sổ đỏ cho người tham gia mua nhà của các dự án khu đô thị mới tại Hà Nội hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Minh:
Chào bạn,
Bạn có thể tìm kiếm thông tin này tại Cổng thông tin điện tử của Thành phố Hà Nội, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, hoặc Sở Xây dựng Hà Nội.
Đỗ Dương Công - Nam 30 tuổi - Kỹ sư tư vấn: Các chuyên gia dự báo thế nào về bất động sản phái sinh tại Việt Nam? Hiệu quả hoạt động của các sàn giao địch bất động sản hiện nay đến đâu, mở nhiều nhưng tôi thấy chưa hiệu quả?
Ông Yip Hoong Mun:
Sàn giao dịch bất động sản là bước đi đầu tiên của nhà nước nhằm giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn. Tuy nhiên, vì đây là giai đoạn đầu nên để cho sàn hoạt động hiệu quả thì cần có thời gian. Về sản phẩm phái sinh, tôi nghĩ còn quá mới và chưa phù hợp với thị trường Việt Nam tại thời điểm này.
Nguyễn Long - Nam 37 tuổi - Nhân viên văn phòng: Các chuyên gia có thể phân tích sự ảnh hưởng và mối quan hệ của thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán và thị trường tiền tệ?
Ông Nguyễn Đỗ Việt:
Trước hết ba thị trường này có quan hệ liên thông chặt chẽ với nhau. Về vấn đề này, mỗi người có một cách nhìn khác nhau. Theo tôi thông thường khi chứng khoán tăng ở giai đoạn đầu thì bất động sản cũng tăng theo, tuy nhiên khi chứng khoán nóng thì nguồn tiền có xu hướng dồn vào chứng khoán. Khi đó bất động sản sẽ chững lại.
Khi chứng khoán giảm thì nguồn tiền sẽ tìm đến các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản do các nhà đầu tư hiện thực hóa lợi nhuận.
Thông thường khi lãi suất của hệ thống ngân hàng tăng ở mức độ vừa phải thì sẽ làm cho nguồn tiền sẽ chuyển vào hệ thống ngân hàng thông qua kênh gửi tiết kiệm lấy lãi. Nhưng nếu lãi suất ngân hàng vượt quá 2 con số thì sẽ có xu hướng chuyển tiền vào bất động sản vì lo ngại đồng tiền sẽ mất giá.
Nhưng nếu lãi suất tăng lên cao khoảng trên 15%, lúc này mặc dù rất lo ngại đồng tiền mất giá nhưng nhà đầu tư có xu hướng không để tiền trong bất động sản vì lo ngại đến tính thanh khoản này do lãi suất đã ảnh hưởng xấu đến sản xuất kinh doanh.
Khi đó tiền sẽ chuyển sang nhưng kênh khác có tính thanh khoản cao hơn như vàng và ngoại tệ.
Do thời gian có hạn nên tôi chưa thể trả lời hết những câu hỏi, rất mong quý độc giả thông cảm. Tôi xin chân thành cảm ơn sự theo dõi của quý độc giả.
Lê Hữu Trung - Nam 45 tuổi: Xin hỏi đại diện VinaCapital. Gần đây có thông tin VinaCapital lến kế hoạch lập quỹ 350 triệu USD để đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Xin cho biết thông tin chi tiết về kế hoạch này? Trong quá trình gọi vốn, nếu gọi vốn ở nước ngoài, các ông có gặp khó khăn gì không, nhất là trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế? Trân trọng cảm ơn.
Ông David Blackhall:
Chúng tôi sẽ công bố quỹ này vào quý 4 năm 2009.
Tôi nghĩ rằng bây giờ là thời điểm rất tốt để chuẩn bị cho các dự án đầu tư bất động sản vì lãi suất ở mức hợp lý và thị trường rất tiềm năng, đặc biệt là về nhà ở, khu bán lẻ và khu nhà ở - bán lẻ phức hợp, nhất là tại các thành phố lớn.
Việc huy động vốn từ nước ngoài của VinaCapital rõ rang là khó khăn hơn trước đây do tình hình khó khăn toàn cầu. Có lẽ thời huy động vốn dễ dàng như hai năm trước trên thế giới đã hoàn toàn thay đổi. Nhưng vẫn có nhiều nguồn vốn ở nước ngoài cần được đầu tư vào đâu đó và họ muốn đầu tư vào những địa điểm có uy tín.
Với uy tín của VinaCapital về huy động vốn nước ngoài và đầu tư hiệu quả ở Việt Nam, chúng tôi vẫn nhận được nhiều sự ủng hộ của các nhà đầu tư nước ngoài cho các dự án của chúng tôi. Và chúng tôi muốn thu hút được càng nhiều vốn vào Việt Nam càng tốt.
Còn nhiều câu hỏi chưa được trả lời, song thời gian dành cho giao lưu trực tuyến có hạn. Thành thật xin lỗi và xin chân thành cảm ơn sự quan tâm của tất cả quý vị.
* Tuy còn rất nhiều câu hỏi của bạn đọc chưa được giải đáp, song thời gian của cuộc giao lưu trực tuyến đã hết. Ban biên tập Vietnam Economic Times, VnEconomy và các diễn giả xin trân trọng cảm ơn sự tham gia nhiệt tình của quý bạn đọc. Chúc các bạn nhiều sức khỏe, hạnh phúc và thành đạt.