Theo Điều 113, Luật Đất đai 2013, khung giá đất là mức giá (cao nhất hoặc thấp nhất) với từng loại đất cụ thể và việc xác định khung giá đất được ban hành định kỳ với kỳ hạn 5 năm.

KHUNG GIÁ ĐẤT PHÁT SINH NHIỀU VẤN ĐỀ

Nói về quy định này, đại diện Savills cho rằng, thực tế, khung giá đất vẫn chưa đáp ứng được toàn bộ mục đích đã được đặt ra ban đầu, thậm chí tạo “cơ chế hai giá” gây khó khăn trong công tác quản lý cũng như triển khai các dự án có sử dụng đất. Đặc biệt, một hệ quả phát sinh thường xuyên của khung giá đất là làm kéo dài tiến độ các dự án do ách tắc trong khâu giải phóng mặt bằng.

Do đó, Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022) đã đặt ra nhiệm vụ cụ thể khi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về việc quy định lại phương pháp xác định giá đất sao cho phù hợp với cơ chế thị trường tại thời điểm hiện tại. 

Theo quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc bãi bỏ khung giá đất là một nhiệm vụ cần phải được chú trọng để có thể khắc phục được đầy đủ những hạn chế, bất cập đang phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật đất đai 2013 tại thời điểm hiện tại.

Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó, trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất.

Nhìn nhận về tác động của nội dung này trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, phân tích trên thực tế Luật Đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp trong bất kỳ hệ thống pháp luật của quốc gia nào.

Mới đây, Thủ tướng và Tổng bí thư đã lên tiếng về những chậm trễ trong việc phát triển các dự án công. Trong giai đoạn hậu Covid-19, việc chi tiêu cho cơ sở hạ tầng được thực hiện nhằm kích thích sự phục hồi của nền kinh tế. Tuy nhiên, hiện nay quá trình này vẫn diễn ra một cách chậm chạp mà nguyên nhân chính là do các thủ tục đền bù và giao đất.

“Chúng tôi hy vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, tạo niềm tin hơn cho các nhà đầu tư và người dân, tạo cơ sở để khu đất đó được tính thuế đầy đủ, điều mà trước giờ gây thất thu một khoản lớn cho Nhà nước. Những quy định này đã được áp dụng trên toàn thế giới, vì vậy Việt Nam có thuận lợi là học hỏi kinh nghiệm của các quốc gia đã thực hiện một hệ thống thực sự có lợi cho xã hội”, ông Troy Griffiths nói. 

BAN HÀNH BẢNG GIÁ ĐẤT ĐỊNH KỲ 5 NĂM

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tại hàng năm UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm… khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp (Khoản 1 Điều 130). 

Về nội dung trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bày tỏ quan ngại, nếu quy định ban hành bảng giá đất định kỳ hàng năm sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện.

Bởi hiện nay, chúng ta chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time); chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn. 

Tham khảo kinh nghiệm của Hàn Quốc, Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông (MOLIT) chia Hàn Quốc thành 37 vùng giá trị đất, và xác lập được giá thửa đất chuẩn được cập nhật theo thời gian thực nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân. 

Đối với Việt Nam, Luật Đất đai 2013 quy định Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần (khoản 1 Điều 114 ).

Theo HoREA, trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc…

Cơ chế bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng là có tính hợp lý, sát với thực tiễn…

Chẳng hạn, đối với TP.HCM, địa phương này đã quy định các hệ số điều chỉnh giá đất (thực hiện theo khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2014 và Điều 18 Nghị định 44). Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất (k1) do cấp tỉnh quy định, để điều chỉnh bảng giá đất hàng năm, như TP.HCM đã ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021 cho 05 khu vực như sau: Khu vực 1 có hệ số cao nhất là 2,5 lần; Khu vực 2 có hệ số là 2,3 lần; Khu vực 3 có hệ số là 2,1 lần; Khu vực 4 có hệ số là 1,9 lần; Khu vực 5 (huyện Cần Giờ) có hệ số thấp nhất là 1,7 lần. Năm 2022, TP.HCM giữ nguyên hệ số điều chỉnh giá đất như năm 2021.

Hệ số điều chỉnh giá đất (k2) do UBND cấp tỉnh quyết định, để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, như hàng năm TP.HCM ban hành khoảng 20 quyết định hệ số điều chỉnh giá đất (k2) cá biệt cho từng dự án thu hồi đất để tính tiền bồi thường tốt hơn cho người có đất bị thu hồi.

Hệ số điều chỉnh giá đất (k3) do UBND cấp tỉnh quy định, để xác định giá đất cụ thể được áp dụng đối với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (k4) được UBND TP.HCM đề xuất áp dụng mới đây, để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án có giá trị trên 30 tỷ đồng.

HoREA cho rằng, đề xuất này rất có tính khả thi và phù hợp với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi bỏ khung giá đất và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh biến động giá đất, để đảm bảo nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Về áp dụng bảng giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn giữ nguyên theo quy định cũ là tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất (nộp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất) (khoản 3 Điều 130).

HoREA cho rằng điều này gây bất cập, vì bảng giá đất hiện nay chỉ bằng 30-50% giá thị trường. Những hộ gia đình nào đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cũ thì sẽ hưởng lợi, những hộ gia đình nào đóng theo bảng giá đất mới sẽ bất lợi do bảng giá đất mới sẽ được điều chỉnh theo giá thị trường, có thể tăng 2-3 lần so với trước đây.

Hệ quả, nếu hộ gia đình, cá nhân không có đủ tiền để làm sổ hồng sẽ dẫn đến tình trạng nhà ở không được hợp pháp hoá và dẫn đến giao dịch giấy tay làm phát sinh thị trường ngầm, Nhà nước vừa thất thu ngân sách, vừa khó quản lý…

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, nên giao thẩm quyền cho Chính phủ quy định mức thu tiền sử dụng đất, nên bằng khoảng 30 - 50% bảng giá đất (mới) do giá đất đã phù hợp với giá thị trường.