TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Bong bóng nhà đất ở Trung Quốc sắp nổ?
Sau nhiều năm liên tục được bơm to với tốc độ chóng mặt, bong bóng bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu có dấu hiệu xì hơi
Sau nhiều năm liên tục được bơm to với tốc độ chóng mặt, bong bóng bất động sản ở Trung Quốc bắt đầu có dấu hiệu xì hơi, tờ Wall Street Journal nhận định.
Theo báo này, giá nhà ở tại một số thành phố lớn của Trung Quốc đã đi xuống, góp phần giúp kiềm chế hoạt động đầu cơ địa ốc, nhưng lại làm dấy lên những lo ngại rằng, nền kinh tế nước này có thể giảm tốc nhanh hơn dự kiến và gây ảnh hưởng sâu sắc tới tăng trưởng kinh tế toàn cầu.
Trong hai thập kỷ qua, lĩnh vực bất động sản là một trong những động lực cho thời kỳ tăng trưởng kinh tế kỷ lục của Trung Quốc. “Sức khỏe” của ngành này cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các ngành xây dựng, sản xuất sắt thép và xi măng tại nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới. Ngoài ra, bất động sản còn là một kênh đầu tư ưa thích của những người Trung Quốc muốn tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn mà tiền gửi ngân hàng có thể đem lại. Chính quyền các địa phương thì tận dùng nguồn thu từ hoạt động cấp quyền sử dụng đất để có vốn cho các dự án cơ sở hạ tầng.
Tuy nhiên, trong một cuộc họp báo diễn ra cách đây ít ngày ở Bắc Kinh, các chuyên gia kinh tế của Ngân hàng Thế giới (WB) đã cảnh báo rằng, bong bóng bất động sản đang là một trong những rủi ro kinh tế lớn nhất mà Trung Quốc đối mặt.
Theo số liệu từ công ty nghiên cứu thị trường Dragonomics, giá bất động sản tại 9 thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm 4,9% trong tháng 4 so với cùng kỳ năm trước, sau khi tăng 21,5% trong năm 2010 và 10% trong năm 2009.
Thị trường bất động sản đảo chiều, đổ dốc có thể sẽ gây ra những tác động tiêu cực tới lĩnh vực công nghiệp, đầu tư và chi tiêu dùng của Trung Quốc. Chuyên gia kinh tế Jonathan Anderson của ngân hàng UBS ước tính, chỉ riêng các dự án xây dựng nhà ở đã đóng góp 13% GDP của Trung Quốc trong năm 2010, cao gấp đôi so với tỷ lệ ở thập niên 1990.
Mặc dù mức dự báo tăng trưởng dành cho nền kinh tế Trung Quốc vẫn cao hơn nhiều các nền kinh tế lớn khác, bất kỳ sự giảm tốc nào của nền kinh tế này cũng có thể gây ra những hậu quả đáng ngại. nền kinh tế toàn cầu giờ đây thậm chí còn phụ thuộc nhiều hơn vào Trung Quốc với tư cách một thị trường cho mọi loại hàng hóa, từ hàng hóa cơ bản tới xa xỉ phẩm, nhất là trong bối cảnh kinh tế Mỹ phục hồi chậm chạp còn châu Âu tiếp tục vật lộn với khủng hoảng nợ công.
Nếu thị trường nhà đất Trung Quốc sa sút nhanh hơn dự kiến, ảnh hưởng sẽ được cảm nhận rõ nét ở một số quốc gia xuất khẩu nhiều hàng hóa sang nước này. Nhiều nền kinh tế ở Mỹ Latin và châu Phi đã xem Trung Quốc là thị trường trọng tâm cho xuất khẩu nguyên vật liệu thô, không ít doanh nghiệp phương Tây - bao gồm các nhà bán lẻ và chuỗi đồ ăn nhanh của Mỹ - giờ đã đạt nhiều hy vọng vào sức tiêu dùng của người Trung Quốc đề bù đắp cho sự suy giảm doanh thu ở các thị trường khác. Bên cạnh đó, các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng của các chính quyền địa phương Trung Quốc còn là cơ hội lớn cho các hãng sản xuất thiết bị xây dựng lớn như Caterpillar.
Những kế hoạch đầy hy vọng trên đã được nuôi dưỡng bởi nhu cầu nóng trên thị trường nhà đất Trung Quốc, nhưng nhu cầu này giờ đang nguội dần. Số liệu từ hãng tư vấn bất động sản Soufan ở Bắc Kinh cho thấy, giá nhà bình quân ở Trung Quốc trong tháng 5 chỉ tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước, giảm mạnh so với tốc độ tăng trong các năm 2009 và 2010.
Ngân hàng Stadard Chartered ước tính, ở những thành phố hạng hai của Trung Quốc như Đại Liên hay Thiên Tân, đến cuối năm nay, lượng nhà tồn kho sẽ lên tới mức tương đương doanh số bán nhà của 20 tháng, gây áp lực giảm giá. Ngân hàng này dự báo, giá bán nhà ở nhiều thành phố của Trung Quốc sẽ được các chủ dự án hạ 10-20%.
Các số liệu chính thức về thị trường nhà đất Trung Quốc vẫn cho thấy giá bất động sản tăng nhẹ. Tuy nhiên, một số nhà phân tích cho rằng, những thông kê như vậy có thể không phản ánh đầy đủ sự đi xuống của thị trường, vì cơ quan chức năng Trung Quốc có thể tạo ảnh hưởng đối với các con số bằng những cách như buộc các chủ dự án găm hàng hoặc đẩy những dự án có giá cao ra thị trường…
Ông Ardo Hansson, chuyên gia kinh tế trưởng của WB tại Bắc Kinh, khuyến nghị, Trung Quốc nên tăng thêm lãi suấ cơ bản để kiểm soát giá tiêu dùng và ngăn chặn tình trạng bong bóng trên thị trường nhà đất cũng như các tài sản khác. Tuy nhiên, chuyên gia này không bình luận gì về việc liệu sự giảm sút của thị trường bất động sản Trung Quốc có ảnh hướng bất lợi tới tăng trưởng kinh tế của nước này hay không. Mặc dù vậy, ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của lĩnh vực nhà đất đối với nền kinh tế Trung Quốc, nhất là những ngành như sản xuất thép và xi măng.
Một phần do sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản Trung Quốc, giá một số kim loại chủ yếu dùng trong xây dựng đã đi xuống. Giá đồng giao ngay đã giảm 5% tính từ tháng 3 tới này, còn khoảng 10.647 USD/tấn, sau khi tăng 34% trong thời gian từ tháng 6/2010-3/2011. Từ tháng 2, nhiều nhà sản xuất thép lớn cũng đã liên tục hạ giá bán sản phẩm.
Lo ngại bất ổn xã hội, Bắc Kinh đã áp dụng nhiều biện pháp nhằm ghìm cương giá nhà. Vấn đề là ở chỗ, liệu các nhà chức trách có thể kiểm soát sao cho giá nhà giảm từ từ và không ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Từ tháng 1/2010, Chính phủ Trung Quốc đã có một số bước đi để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, bao gồm tăng tỷ lệ tiền đặt cọc đối với những người mua căn nhà thứ hai lên 60% từ mức 40%, không cho các doanh nghiệp quốc doanh ngoài lĩnh vực bất động sản đầu tư vào ngành này, nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc 11 lần để giảm lượng vốn tín dụng cấp mới.
“Xét trên một số phương diện, giá nhà ở Trung Quốc thực sự không bình thường”, ông Guo Shuqing, Chủ tịch Ngân hàng Xây dựng của nước này, phát biểu. Bắc Kinh là một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất trên thế giới nếu so sánh giá nhà với thu nhập của người dân sống ở đây. Tính toán dựa trên số liệu của Soufun cho thấy, vào đầu năm 2006, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới ở Bắc Kinh vào khoảng 100.000 USD, tương đương với thu nhập khả dụng của một người dân bình thường tại đây trong 32 năm. Đến năm 2011, mức giá này đã tăng gấp hai lần rưỡi, lên 250.000 USD, tương đương thu nhập khả dụng trong 57 năm.
Tại Thượng Hải, doanh số của thị trường căn hộ trong tháng 4 vừa qua đã giảm 37%, còn 11.000 căn, từ mức 17.500 căn trong tháng 1 - theo số liệu của Trung tâm Giao dịch bất động sản Thượng Hải. Trong bối cảnh thị trường đi xuống, công ty bất động sản Midland Realty đã đóng cửa 8 văn phòng tại Thượng Hải. “Chính sách của Chính phủ đã có ảnh hưởng lớn tới cả hoạt động mua và bán nhà, khiến giao dịch giảm mạnh”, một lãnh đạo của Midland Realty than thở.
Theo Dragonomics, doanh số bán nhà tại 9 thành phố Trung Quốc mà công ty này theo dõi đã giảm khoảng một nửa từ đầu năm tới nay. Theo các nhà môi giới bất động sản, giao dịch mua bán nhà giảm đồng nghĩa với giá thuê nhà ở Bắc Kinh tăng lên. Công ty môi giới Zhang Kai cho biết, số giao dịch mua bán nhà đã giảm một nửa kể từ tháng 2, nhưng giá thuê căn hộ hàng tháng đã tăng lên mức 3.000 Nhân dân tệ (khoảng 460 USD) trong tháng 6, từ mức 2.500 Nhân dân tệ (385 USD) trong tháng 5. Nhiều người có căn hộ không muốn bán vì muốn chờ giá tăng trở lại.
Một công ty môi giới bất động sản khác ở Bắc Kinh thì cho hay, quy định yêu cầu người mua nhà phải có hộ khẩu ở thành phố này và chứng minh đã nộp thuế 5 năm liên tục là những lý khác khiến thị trường trở nên ảm đạm.
Sự giảm tốc của thị trường địa ốc Trung Quốc xảy đến giữa lúc đã có những bằng chứng về sự chậm lại trong tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới. Kết quả thăm dò công bố tuần trước cho thấy hoạt động sản xuất công nghiệp của Trung Quốc tăng yếu đi. Trong quý 1, kinh tế Trung Quốc tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. Mới đây, ngân hàng Goldman Sachs đã hạ mức dự báo tăng trưởng quý 2 của nền kinh tế này còn 8%, từ mức 8,8% đưa ra trong lần dự báo trước, với lý do Bắc Kinh tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lạm phát và nhu cầu nhập khẩu của nước Mỹ suy giảm.
Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Tao Wang của ngân hàng UBS cho rằng, việc giá nhà giảm ở một số địa phương Trung Quốc chỉ là tạm thời, vì các nhà đầu tư Trung Quốc sẽ lại đổ tiền mua nhà do không có nhiều lựa chọn và do chính quyền các địa phương tăng giá bán quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư. Theo chuyên gia này, giá nhà đất của Trung Quốc sẽ còn tăng trong 3-5 năm nữa, và nếu sụt giảm mạnh sau đó sẽ gây ảnh hưởng rất lớn tới giới đầu tư, các ngân hàng, công ty xây dựng và các lĩnh vực khác.
Theo báo này, giá nhà ở tại một số thành phố lớn của Trung Quốc đã đi xuống, góp phần giúp kiềm chế hoạt động đầu cơ địa ốc, nhưng lại làm dấy lên những lo ngại rằng, nền kinh tế nước này có thể giảm tốc nhanh hơn dự kiến và gây ảnh hưởng sâu sắc tới tăng trưởng kinh tế toàn cầu.
Trong hai thập kỷ qua, lĩnh vực bất động sản là một trong những động lực cho thời kỳ tăng trưởng kinh tế kỷ lục của Trung Quốc. “Sức khỏe” của ngành này cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các ngành xây dựng, sản xuất sắt thép và xi măng tại nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới. Ngoài ra, bất động sản còn là một kênh đầu tư ưa thích của những người Trung Quốc muốn tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn mà tiền gửi ngân hàng có thể đem lại. Chính quyền các địa phương thì tận dùng nguồn thu từ hoạt động cấp quyền sử dụng đất để có vốn cho các dự án cơ sở hạ tầng.
Tuy nhiên, trong một cuộc họp báo diễn ra cách đây ít ngày ở Bắc Kinh, các chuyên gia kinh tế của Ngân hàng Thế giới (WB) đã cảnh báo rằng, bong bóng bất động sản đang là một trong những rủi ro kinh tế lớn nhất mà Trung Quốc đối mặt.
Theo số liệu từ công ty nghiên cứu thị trường Dragonomics, giá bất động sản tại 9 thành phố lớn của Trung Quốc đã giảm 4,9% trong tháng 4 so với cùng kỳ năm trước, sau khi tăng 21,5% trong năm 2010 và 10% trong năm 2009.
Thị trường bất động sản đảo chiều, đổ dốc có thể sẽ gây ra những tác động tiêu cực tới lĩnh vực công nghiệp, đầu tư và chi tiêu dùng của Trung Quốc. Chuyên gia kinh tế Jonathan Anderson của ngân hàng UBS ước tính, chỉ riêng các dự án xây dựng nhà ở đã đóng góp 13% GDP của Trung Quốc trong năm 2010, cao gấp đôi so với tỷ lệ ở thập niên 1990.
Mặc dù mức dự báo tăng trưởng dành cho nền kinh tế Trung Quốc vẫn cao hơn nhiều các nền kinh tế lớn khác, bất kỳ sự giảm tốc nào của nền kinh tế này cũng có thể gây ra những hậu quả đáng ngại. nền kinh tế toàn cầu giờ đây thậm chí còn phụ thuộc nhiều hơn vào Trung Quốc với tư cách một thị trường cho mọi loại hàng hóa, từ hàng hóa cơ bản tới xa xỉ phẩm, nhất là trong bối cảnh kinh tế Mỹ phục hồi chậm chạp còn châu Âu tiếp tục vật lộn với khủng hoảng nợ công.
Nếu thị trường nhà đất Trung Quốc sa sút nhanh hơn dự kiến, ảnh hưởng sẽ được cảm nhận rõ nét ở một số quốc gia xuất khẩu nhiều hàng hóa sang nước này. Nhiều nền kinh tế ở Mỹ Latin và châu Phi đã xem Trung Quốc là thị trường trọng tâm cho xuất khẩu nguyên vật liệu thô, không ít doanh nghiệp phương Tây - bao gồm các nhà bán lẻ và chuỗi đồ ăn nhanh của Mỹ - giờ đã đạt nhiều hy vọng vào sức tiêu dùng của người Trung Quốc đề bù đắp cho sự suy giảm doanh thu ở các thị trường khác. Bên cạnh đó, các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng của các chính quyền địa phương Trung Quốc còn là cơ hội lớn cho các hãng sản xuất thiết bị xây dựng lớn như Caterpillar.
Những kế hoạch đầy hy vọng trên đã được nuôi dưỡng bởi nhu cầu nóng trên thị trường nhà đất Trung Quốc, nhưng nhu cầu này giờ đang nguội dần. Số liệu từ hãng tư vấn bất động sản Soufan ở Bắc Kinh cho thấy, giá nhà bình quân ở Trung Quốc trong tháng 5 chỉ tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước, giảm mạnh so với tốc độ tăng trong các năm 2009 và 2010.
Ngân hàng Stadard Chartered ước tính, ở những thành phố hạng hai của Trung Quốc như Đại Liên hay Thiên Tân, đến cuối năm nay, lượng nhà tồn kho sẽ lên tới mức tương đương doanh số bán nhà của 20 tháng, gây áp lực giảm giá. Ngân hàng này dự báo, giá bán nhà ở nhiều thành phố của Trung Quốc sẽ được các chủ dự án hạ 10-20%.
Các số liệu chính thức về thị trường nhà đất Trung Quốc vẫn cho thấy giá bất động sản tăng nhẹ. Tuy nhiên, một số nhà phân tích cho rằng, những thông kê như vậy có thể không phản ánh đầy đủ sự đi xuống của thị trường, vì cơ quan chức năng Trung Quốc có thể tạo ảnh hưởng đối với các con số bằng những cách như buộc các chủ dự án găm hàng hoặc đẩy những dự án có giá cao ra thị trường…
Ông Ardo Hansson, chuyên gia kinh tế trưởng của WB tại Bắc Kinh, khuyến nghị, Trung Quốc nên tăng thêm lãi suấ cơ bản để kiểm soát giá tiêu dùng và ngăn chặn tình trạng bong bóng trên thị trường nhà đất cũng như các tài sản khác. Tuy nhiên, chuyên gia này không bình luận gì về việc liệu sự giảm sút của thị trường bất động sản Trung Quốc có ảnh hướng bất lợi tới tăng trưởng kinh tế của nước này hay không. Mặc dù vậy, ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của lĩnh vực nhà đất đối với nền kinh tế Trung Quốc, nhất là những ngành như sản xuất thép và xi măng.
Một phần do sự hạ nhiệt của thị trường bất động sản Trung Quốc, giá một số kim loại chủ yếu dùng trong xây dựng đã đi xuống. Giá đồng giao ngay đã giảm 5% tính từ tháng 3 tới này, còn khoảng 10.647 USD/tấn, sau khi tăng 34% trong thời gian từ tháng 6/2010-3/2011. Từ tháng 2, nhiều nhà sản xuất thép lớn cũng đã liên tục hạ giá bán sản phẩm.
Lo ngại bất ổn xã hội, Bắc Kinh đã áp dụng nhiều biện pháp nhằm ghìm cương giá nhà. Vấn đề là ở chỗ, liệu các nhà chức trách có thể kiểm soát sao cho giá nhà giảm từ từ và không ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Từ tháng 1/2010, Chính phủ Trung Quốc đã có một số bước đi để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, bao gồm tăng tỷ lệ tiền đặt cọc đối với những người mua căn nhà thứ hai lên 60% từ mức 40%, không cho các doanh nghiệp quốc doanh ngoài lĩnh vực bất động sản đầu tư vào ngành này, nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc 11 lần để giảm lượng vốn tín dụng cấp mới.
“Xét trên một số phương diện, giá nhà ở Trung Quốc thực sự không bình thường”, ông Guo Shuqing, Chủ tịch Ngân hàng Xây dựng của nước này, phát biểu. Bắc Kinh là một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất trên thế giới nếu so sánh giá nhà với thu nhập của người dân sống ở đây. Tính toán dựa trên số liệu của Soufun cho thấy, vào đầu năm 2006, giá trung bình của một căn hộ chung cư mới ở Bắc Kinh vào khoảng 100.000 USD, tương đương với thu nhập khả dụng của một người dân bình thường tại đây trong 32 năm. Đến năm 2011, mức giá này đã tăng gấp hai lần rưỡi, lên 250.000 USD, tương đương thu nhập khả dụng trong 57 năm.
Tại Thượng Hải, doanh số của thị trường căn hộ trong tháng 4 vừa qua đã giảm 37%, còn 11.000 căn, từ mức 17.500 căn trong tháng 1 - theo số liệu của Trung tâm Giao dịch bất động sản Thượng Hải. Trong bối cảnh thị trường đi xuống, công ty bất động sản Midland Realty đã đóng cửa 8 văn phòng tại Thượng Hải. “Chính sách của Chính phủ đã có ảnh hưởng lớn tới cả hoạt động mua và bán nhà, khiến giao dịch giảm mạnh”, một lãnh đạo của Midland Realty than thở.
Theo Dragonomics, doanh số bán nhà tại 9 thành phố Trung Quốc mà công ty này theo dõi đã giảm khoảng một nửa từ đầu năm tới nay. Theo các nhà môi giới bất động sản, giao dịch mua bán nhà giảm đồng nghĩa với giá thuê nhà ở Bắc Kinh tăng lên. Công ty môi giới Zhang Kai cho biết, số giao dịch mua bán nhà đã giảm một nửa kể từ tháng 2, nhưng giá thuê căn hộ hàng tháng đã tăng lên mức 3.000 Nhân dân tệ (khoảng 460 USD) trong tháng 6, từ mức 2.500 Nhân dân tệ (385 USD) trong tháng 5. Nhiều người có căn hộ không muốn bán vì muốn chờ giá tăng trở lại.
Một công ty môi giới bất động sản khác ở Bắc Kinh thì cho hay, quy định yêu cầu người mua nhà phải có hộ khẩu ở thành phố này và chứng minh đã nộp thuế 5 năm liên tục là những lý khác khiến thị trường trở nên ảm đạm.
Sự giảm tốc của thị trường địa ốc Trung Quốc xảy đến giữa lúc đã có những bằng chứng về sự chậm lại trong tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ nhì thế giới. Kết quả thăm dò công bố tuần trước cho thấy hoạt động sản xuất công nghiệp của Trung Quốc tăng yếu đi. Trong quý 1, kinh tế Trung Quốc tăng 9,7% so với cùng kỳ năm trước. Mới đây, ngân hàng Goldman Sachs đã hạ mức dự báo tăng trưởng quý 2 của nền kinh tế này còn 8%, từ mức 8,8% đưa ra trong lần dự báo trước, với lý do Bắc Kinh tiếp tục thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lạm phát và nhu cầu nhập khẩu của nước Mỹ suy giảm.
Tuy nhiên, chuyên gia kinh tế Tao Wang của ngân hàng UBS cho rằng, việc giá nhà giảm ở một số địa phương Trung Quốc chỉ là tạm thời, vì các nhà đầu tư Trung Quốc sẽ lại đổ tiền mua nhà do không có nhiều lựa chọn và do chính quyền các địa phương tăng giá bán quyền sử dụng đất cho các chủ đầu tư. Theo chuyên gia này, giá nhà đất của Trung Quốc sẽ còn tăng trong 3-5 năm nữa, và nếu sụt giảm mạnh sau đó sẽ gây ảnh hưởng rất lớn tới giới đầu tư, các ngân hàng, công ty xây dựng và các lĩnh vực khác.