Bức tranh mặt bằng bán lẻ Hà Nội giai đoạn 2026 -2028

Tại buổi công bố thông tin thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nhận định thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội tiếp tục duy trì đà phát triển ổn định trong năm 2025.

Cụ thể, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ toàn thị trường đạt gần 1,2 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA). Song song với đó, tổng diện tích hấp thụ trong năm ghi nhận hơn 50.000 m2. Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường giảm, còn 9,7% so với quý trước và cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, khu vực trung tâm vẫn duy trì tỷ lệ trống ở mức thấp, ổn định 1,7%, còn khu vực ngoài trung tâm cũng cải thiện khi tỷ lệ trống giảm xuống 10%.

Xét về mặt bằng giá thuê, bà An cho biết khu vực trung tâm ghi nhận mức chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng 1 đạt 177,9 USD/m2/tháng, tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đà tăng giá đã có dấu hiệu chậm lại, cho thấy thị trường đang dần bước vào giai đoạn ổn định hơn sau chu kỳ tăng mạnh giai đoạn 2022–2024. Ở chiều ngược lại, khu vực ngoài trung tâm tiếp tục thể hiện sự năng động khi giá thuê trung bình đạt 39,4 USD/m2/tháng, tăng cả theo quý và theo năm. Trong đó, khu vực Đống Đa – Ba Đình ghi nhận mức giá khoảng 66,8 USD/m2/tháng, còn khu vực phía Tây đạt trung bình 36,4 USD/m2/tháng.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho rằng bức tranh mặt bằng bán lẻ hiện nay cũng phần nào được hưởng lợi từ sự phục hồi của hoạt động tiêu dùng nội địa. Theo báo cáo thị trường nội địa Việt Nam 2025 của Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước, Bộ Công Thương, quy mô thị trường bán lẻ hàng hóa và dịch vụ Việt Nam năm 2025 đạt 269 tỷ USD. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ cả nước ước tăng 10% so với cùng kỳ - mức tăng nhanh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Theo Giám đốc Savills Hà Nội, thị trường hàng hóa bán lẻ Việt Nam đang bước vào một chu kỳ sôi động, khi nhu cầu mở rộng mặt bằng đến từ nhiều nhóm thương hiệu khác nhau, bao gồm cả thương hiệu quốc tế lẫn trong nước. Mặt khác, quá trình đô thị hóa cùng sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng đóng vai trò ngày càng quan trọng. Bán lẻ không còn đơn thuần là hoạt động mua sắm, mà dần trở thành không gian trải nghiệm, gặp gỡ và sinh hoạt thường nhật. Xu hướng này thể hiện rõ khi nhóm khách hàng trẻ, gồm Gen Z và Millennials, chiếm 60–70% lưu lượng khách tại các trung tâm thương mại đô thị.

Cùng với những yếu tố trên, công nghệ và nền tảng số đóng vai trò hỗ trợ quan trọng cho thị trường. Thương mại điện tử phát triển nhanh nhờ tỷ lệ sử dụng điện thoại thông minh và Internet cao, giúp người tiêu dùng tiếp cận hàng hóa thuận tiện hơn. Song, kênh trực tuyến chỉ mang tính bổ trợ, thay vì thay thế hoàn toàn bán lẻ truyền thống. Nhiều thương hiệu đang tích cực triển khai mô hình bán lẻ đa kênh, tận dụng nền tảng số, nhằm gia tăng hiệu quả kinh doanh và kết nối chặt chẽ cho hệ thống cửa hàng vật lý.

Vì vậy, “Các trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ trên những tuyến phố lớn và dự án phức hợp được hưởng lợi rõ rệt”, đại diện Savills nhận xét.

Nhìn về trung hạn, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, dự báo giai đoạn 2026–2028, thị trường Hà Nội sẽ đón thêm 150.000 m2 nguồn cung bán lẻ mới, chủ yếu tập trung tại khu vực Đống Đa – Ba Đình cũ và khu vực phía Tây. Ngoài ra, trong bối cảnh triển vọng kinh tế tương đối tích cực, giá thuê tại các trung tâm thương mại được kỳ vọng sẽ tăng nhẹ. Tuy nhiên, bà lưu ý một số yếu tố vĩ mô như áp lực tỷ giá và lạm phát vẫn có thể tác động đến sức mua lẫn chi phí vận hành của các nhà bán lẻ.

Về cơ cấu khách thuê, bà Thanh đánh giá các ngành hàng thời trang, trang sức, giải trí và ẩm thực dự báo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, nhờ khả năng thích ứng tốt với nhóm khách hàng trẻ.

Theo Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường đang dần hình thành hai xu hướng nổi bật: sự phát triển của mô hình đa thương hiệu quy mô lớn nhằm cá nhân hóa trải nghiệm khách hàng và xu hướng ưu tiên các giá trị bền vững. Việc thực hành ESG và lan tỏa thông điệp cộng đồng cũng ngày càng trở thành chiến lược trọng tâm của nhiều nhãn hàng, nhằm chinh phục thế hệ người tiêu dùng mới – nhóm khách hàng đặt yếu tố trách nhiệm xã hội và môi trường lên hàng đầu trong quyết định mua sắm.