Có thể nói hiện nay tiềm lực tài chính của hầu hết các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam còn rất hạn chế, phải phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Thị trường bất động sản sụt giảm khiến không ít ngân hàng gặp khó khăn trong việc thu hồi các khoản nợ cho vay bất động sản. Trước thực trạng này, theo các chuyên gia, rất cần tạo lập những kênh tài chính mới cho thị trường, trong đó có quỹ mua bán nợ bất động sản.

Tính đến hết tháng 4/2008, giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm khoảng 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng; dư nợ bất động sản khoảng 135.000 tỷ đồng. Các ngân hàng đánh giá cho vay lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam vẫn có nhiều rủi ro (về cơ chế chính sách, yếu tố tâm lý của người dân, những biến động của nền kinh tế...).

Chịu lãi ngoài dự toán

TS. Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích: đến cuối năm 2007, tổng số dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng với thị trường bất động sản ở mức khoảng trên 100 ngàn tỉ đồng, cả hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản đều đã dự báo được mức lãi phải trả.

Vấn đề là khi lãi suất ngân hàng tăng lên (dưới tác động của lạm phát, chống lạm phát), mức tăng lãi suất trung bình khoảng 5%, các đối tượng trên vô hình chung đã phải chịu thêm khoản lãi ngoài dự toán là 5 ngàn tỉ đồng.

Cùng với việc phải tăng chi phí cho lãi suất ngân hàng, thì các hoạt động giao dịch bất động sản trở nên trầm lắng trên cả thị trường, giá giảm nhưng giá nguyên, vật liệu lại có xu hướng gia tăng làm tăng chi phí đầu vào. Giá sắt, thép, xi măng có lúc đã tăng gấp 2-3 lần so với cùng kỳ năm 2007.

Hệ quả là rất nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản đối mặt với nguy cơ lỗ khi tiến hành thi công. Trong khi các nhà đầu tư bất động sản trong nước đang thiếu vốn thì hệ thống ngân hàng lại có xu hướng giảm tín dụng đối với các đối tượng đi vay để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Điều này sẽ là một bất cập lớn cho thị trường bất động sản vì về nguyên tắc, số vốn vận hành vào thị trường này phải ngày một lớn hơn. Hơn nữa trong tình hình hiện nay, hệ thống ngân hàng luôn bị sức ép thu hồi nợ đối với các đối tượng đi vay để đầu tư kinh doanh bất động sản.

Hệ quả là: trong thời gian tới, hầu hết các doanh nghiệp có các khoản vay đối với ngân hàng sẽ đều đối mặt với việc phải có nguồn tiền để đáo nợ ngân hàng cho các khoản vay 1 năm (phát sinh tín dụng trước tháng 12/2007) hoặc bắt đầu vào chu kỳ đáo nợ lớn cho các khoản vay 2 năm.

Như vậy, hoạt động bên cung ở trong nước trên thị trường bất động sản hiện tại sẽ có xu hướng giảm, đi kèm với nó là những thay đổi, chuyển hướng trong chính nhóm này để một mặt nhằm giãn được thời gian đáo hạn của các khoản vay từ ngân hàng, mặt khác tăng thêm nguồn vốn để triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án. Bên cạnh đó, còn xuất hiện xu hướng chuyển nhượng, hợp tác, thậm chí bán trọn gói dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Dự báo chiều hướng thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2008 và những tháng đầu năm 2009, ông Chung đưa ra 3 kịch bản, trong đó kịch bản xấu nhất là: tình hình kinh tế vĩ mô trong nước không có chuyển biến tích cực, kinh tế thế giới không có dấu hiệu khả quan, ngân hàng thúc ép thu hồi vốn.

Lúc này các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là những doanh nghiệp mới triển khai đầu tư các dự án sẽ gặp phải nguy cơ thiếu vốn trầm trọng. Như thế, các doanh nghiệp sẽ đối mặt với khả năng suy giảm tính thanh khoản trong các dự án và danh mục đầu tư.

Giải pháp tháo gỡ

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng, cho rằng nên có giải pháp tháo gỡ vấn đề vay và cho vay bất động sản, tránh để xảy ra giải chấp, nếu không sẽ gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế quốc dân.

Theo ông Sơn, việc thành lập một quỹ mua, bán lại các khoản nợ bất động sản sẽ là một biện pháp hợp lý. Quỹ này hoạt động tuân theo quy luật của thị trường bảo đảm cả ba (bên bán, bên mua, ngân hàng) đều "thắng".

Tuy nhiên, cũng theo ông, trong vấn đề thương thảo, mỗi bên phải linh hoạt một chút. Ngân hàng chịu thiệt thòi một ít nhưng còn hơn là phải đau đầu với các khoản nợ xấu, doanh nghiệp bất động sản sẽ không phải chịu áp lực trả nợ, bị siết nợ, bị thu hồi đất..., tránh bớt những trường hợp do áp lực trả nợ quá cao mà phải bán dự án cho đối tác nước ngoài với giá "bèo".

Trong khi đó, nếu dồi dào về nguồn vốn, quỹ mua - bán nợ bất động sản cũng sẽ có lợi, thậm chí còn là lợi lớn khi thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục, nhờ mua được các dự án (cộng với khoản nợ) với giá hấp dẫn.

Ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân thì nhận định: trước đây, ngoài việc cho doanh nghiệp vay thực hiện dự án, ngân hàng còn cho khách hàng vay để mua dự án (căn hộ). Nay, lãi suất cao, khách hàng mất khả năng chi trả, ngân hàng cũng chịu thiệt. Có thể nói giảm tỷ lệ nợ xấu liên quan đến bất động sản là một trong những khó khăn lớn nhất của hệ thống ngân hàng.

Hiện đã có nhiều quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài đã thành lập, chuyên mua bán dự án bất động sản của các doanh nghiệp trong nước. Thực trạng "mạnh về đất, yếu về vốn" của các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang tạo thời cơ vàng cho các quỹ đầu tư của nước ngoài. Ông Sơn đặt câu hỏi: vậy tại sao chúng ta lại không biết tận dụng thời cơ?

"Theo tôi, việc thành lập quỹ mua bán nợ bất động sản là rất cần thiết để giải quyết bài toán về vốn cho thị trường bất động sản và thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Vấn đề ở chỗ quỹ này phải trường vốn và phải có cơ chế, chính sách phù hợp cho quỹ hoạt động. Nhất là phải có cơ quan định giá phù hợp để bên bán, bên mua có cơ sở quyết định phân kỳ, phân khoản đầu tư, như bán - mua một phần hoặc toàn bộ khoản nợ", ông nói.