25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản hạng sang tại Việt Nam, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao tầng, ghi nhận sự phát triển nhanh chóng cả về số lượng dự án, chất lượng sản phẩm lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Xu hướng này không chỉ phản ánh tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế mà còn cho thấy sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu và thượng lưu.

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung căn hộ chung cư mới đóng góp tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2025, với cơ cấu nguồn cung dịch chuyển mạnh sang các sản phẩm có giá trị cao hơn. Cụ thể, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới năm 2025, tương đương hơn 20 nghìn căn, có giá trên 100 triệu đồng/m2, gấp gần 10 lần so với năm trước. Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. 

VARS IRE nhận định sự phát triển của phân khúc bất động sản hạng sang có mối liên hệ chặt chẽ với nền tảng tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, Việt Nam vẫn duy trì được tốc độ tăng trưởng tích cực. GDP năm 2025 đạt mức tăng trưởng 8,02%, thuộc nhóm cao nhất trong khu vực ASEAN và nằm trong nhóm nền kinh tế tăng trưởng nhanh trên thế giới.

Sự mở rộng của nền kinh tế kéo theo sự gia tăng nhanh chóng của nhóm người có thu nhập cao, bao gồm: các doanh nhân, nhà sáng lập doanh nghiệp công nghệ, nhà đầu tư tài chính. Song song với đó, quá trình hội nhập kinh tế sâu rộng và dòng vốn đầu tư từ nước ngoài tiếp tục gia tăng cũng thu hút lượng lớn chuyên gia, nhà quản lý chất lượng cao, từ đó tạo ra nhu cầu rõ rệt đối với các sản phẩm nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt tại các đô thị lớn. 

Thực tế, lực lượng lao động nước ngoài tại Việt Nam đã hình thành quy mô đáng kể. Tính đến cuối năm 2024, cả nước có 161.992 lao động nước ngoài đang làm việc, đến từ 110 quốc gia và vùng lãnh thổ. Các nhóm quốc tịch chiếm tỷ trọng lớn gồm: Trung Quốc (30,9%), Hàn Quốc (18,3%), Đài Loan (Trung Quốc) (12,9%) và Nhật Bản (9,5%. Trong cơ cấu này cũng có sự tham gia của các chuyên gia, nhà quản lý và lao động kỹ thuật cao.

Ngoài ra, nhu cầu đối với bất động sản hạng sang còn được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp khách hàng giàu trong nước. Theo Báo cáo Thịnh vượng toàn cầu năm 2025, tính tới thời điểm báo cáo, Việt Nam có số lượng cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD đứng thứ 6 trong khu vực Đông Nam Á. Đáng chú ý, bất động sản là một trong những danh mục đầu tư nổi bật của nhóm cá nhân có giá trị tài sản ròng cao.

Trước bối cảnh đó, đại diện VARS IRE đánh giá căn hộ hạng sang dần trở thành một lựa chọn tài sản của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính. So với trước, người mua không chỉ quan tâm tới yếu tố vị trí, mà còn cân nhắc giá trị đầu tư dài hạn, tính thanh khoản và khả năng khai thác cho thuê và tài sản. Xu hướng này gắn với nhu cầu thuê căn hộ cao cấp đang tiếp tục gia tăng, từ chuyên gia nước ngoài, lãnh đạo doanh nghiệp và cộng đồng quốc tế.

Mặt khác, quỹ đất thuộc những vị trí trung tâm của Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dành cho phát triển dự án ngày càng thu hẹp, khiến nguồn cung căn hộ hạng sang vốn chủ yếu tập trung tại khu vực lõi đô thị trở nên hạn chế. Vì vậy, các dự án tại đây kỳ vọng có khả năng sẽ gia tăng giá trị. Mặt khác, bất động sản hạng sang còn được ghi nhận có mức độ biến động thấp hơn so với một số phân khúc khác trong các giai đoạn thị trường điều chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu là nhóm khách hàng sở hữu những sản phẩm này có nền tảng tài chính vững và ít phụ thuộc vào đòn bảy tín dụng.

Tuy nhiên, VARS IRElưu ý, cạnh tranh trên thị trường bất động sản hạng sang đang thay đổi, những dự án được đầu tư đồng bộ về thiết kế, tiện ích và vận hành thường có diễn biến giá tích cực hơn trên thị trường.