Theo Bộ Xây dựng, trong những tháng đầu năm nay, thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận những dự án mở bán chủ yếu là căn hộ trung cấp giá khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2. Mặc dù giá căn hộ bình dân (hạng C) đã tăng 25% so với trước đó nhưng hầu như vắng bóng dự án mới.

NGUỒN CUNG MỚI "MẤT TÍCH"

Số liệu nghiên cứu thị trường của DKRA Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2021, cho thấy lượng căn hộ tung ra thị trường tới 5.237 căn. Riêng trong tháng 4 thị trường ghi nhận nguồn cung tăng đột biến với 2.698 căn, gấp 2,6 lần so với tháng trước, nhưng cũng không có căn hộ bình dân nào.

Cụ thể, phân khúc căn hộ hạng sang (giá trên 90 triệu đồng/m2) chiếm 18,5%; hạng A (cao cấp; giá trên 50 triệu đồng/m2) chiếm 36,9%; hạng B (trung cấp; giá 35-45 triệu đồng/m2) chiếm 44,6%; hạng C (bình dân; giá 25 triệu đồng/m2) là 0%.

Ghi nhận của CBRE Việt Nam trong quý 1/2021 cũng cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân đã “mất tích” trên thị trường. Thay vào đó, phân khúc hạng sang và phân khúc cao cấp tăng mạnh nguồn cung so với trước, khiến cho phân khúc trung cấp chiếm đa số với tỷ lệ gần 60%, phải “nhường ngôi” khi giảm còn 41% trên tổng nguồn cung mới.

Nếu định vị phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng là bình dân, nguồn cung cho mức giá này hiện đang rất hạn chế với hầu hết những căn hộ có diện tích khá nhỏ, từ 50-60m2, và lượng căn hộ chào bán chỉ khoảng 10% so với tổng lượng chào bán trên thị trường, Savills Việt Nam nhận định.

Thực tế, phân khúc căn hộ bình dân đã được CBRE cảnh báo từ năm 2019 khi những dự án này không được các chủ đầu tư mặn mà. Điều này thể hiện ngay trong năm 2020 khi tỷ lệ nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chỉ chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai tại TP.HCM.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng thị trường lệch pha cung – cầu dẫn tới tình trạng rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, nhưng thừa cung của phân khúc nhà ở cao cấp, do tỷ trọng nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này chiếm tỷ lệ rất cao, trên dưới 60%.

GIÁ THẤP THÌ DIỆN TÍCH NHỎ HẸP 

Thị trường vắng bóng nguồn cung mới phân khúc căn hộ bình dân trong 02 năm trở lại đây, trong khi nhu cầu về căn hộ giá thấp rất lớn.

"Cùng với sự lệch pha cung – cầu, một nguyên nhân khiến sự tìm kiếm những căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng tăng mạnh mẽ là xu hướng tách hộ, và giới trẻ muốn ra ở riêng tại những gia đình có từ 2-4 thành viên (chiếm 66%/tổng hộ gia đình) đang tăng lên", báo cáo của Savills Việt Nam nhận định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, do rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp trên thị trường, và do các chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận, nên đã đẩy giá làm cho giá nhà luôn có xu thế tăng, nhất là trong lúc sức mua trên thị trường sơ cấp vẫn mạnh và tỷ lệ hấp thụ của thị trường rất cao, bình quân lên đến 70-80% qua các đợt mở bán các dự án nhà ở.

Một doanh nghiệp bất động sản than phiền: nhiều chủ đầu tư bất động sản đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Thực tế này cho thấy nguồn cung đang hướng tới giới đầu tư nhiều hơn đáp ứng nhu cầu ở. Việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng vì giá những căn hộ 40 triệu đồng/m² dần trở thành mức thấp.

Giá căn hộ đã tăng mạnh trong năm 2020 và tiếp tục tăng nóng trong những tháng đầu năm 2021. Theo CBRE Việt Nam, thị trường ghi nhận sự tăng giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc tới 15%, đạt mức bình quân 2.219 USD/m2 (52 triệu đồng/m2). Ghi nhận của DKRA Việt Nam cũng cho thấy giá trung bình của căn hộ tại TP.Thủ Đức đã lên tới 45 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án giá sơ cấp lên tới 100 triệu đồng/m2.

Thí dụ, tại TP.HCM, dự án Flora Mizuki (huyện Bình Chánh) của Nam Long đã tăng giá từ 1,3 tỷ đồng/căn lên mức 1,8 tỷ đồng/căn diện tích 56m2, hay dự án Safira (quận 9) của Khang Điền tăng giá từ 1,45 tỷ đồng/căn lên 1,79 tỷ đồng/căn diện tích 47m2…

Nguồn cung giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn liên tục tăng cao, cơ hội mua nhà ở phù hợp với túi tiền của đa số người đang ngày càng khó khăn. Việc sở hữu căn hộ giá thấp chỉ bằng cách tìm tới những căn hộ diện tích nhỏ.

Để giảm giá căn hộ hơn nữa, theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu Savills TP.HCM, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giảm chi phí để doanh nghiệp tạo sản phẩm có lợi và đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay. Nguồn cung mới đang được hình thành ở các quận ngoài trung tâm như: huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, quận Tân Bình và quận Bình Tân, những khu vực vẫn còn tiềm năng để phát triển căn hộ với mức giá vừa tầm.

Ở góc độ Hiệp hội, theo ông Lê Hoàng Châu, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, Chính phủ đã cho phép xây dựng căn hộ dự án nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m² và đang xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp với một số cơ chế chính sách ưu đãi phù hợp.

Hiệp hội cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản xem xét đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp… Đây là các lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa vẫn đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội, tuy có tỷ suất lợi nhuận thấp, nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp.

Hiện nay, bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m²/người, thấp hơn rất nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước, 24 m²/người. Do đó, dư địa phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.