Chậm bàn giao căn hộ, phạt vi phạm hợp đồng thế nào?

“Điểm nóng” trong các tranh chấp mua bán căn hộ liên quan trực tiếp đến vấn đề chậm bàn giao căn hộ, chậm nghĩa vụ thanh toán. Tuy nhiên có phải cứ chậm bàn giao căn hộ là khách hàng được yêu cầu tính lãi?

Mới đây, TAND tỉnh Bình Định đã xét xử phúc thẩm đơn kháng cáo giữa anh Nguyễn Minh V. và Công ty cổ phần Tập đoàn F. về hợp đồng mua bán căn hộ tại dự án khu du lịch sinh thái ở Bình Định.

Theo hồ sơ, ngày 28/7/2018, anh V. và Tập đoàn F. có ký hợp đồng mua bán căn hộ số 18, diện tích 40m2 thuộc dự án trên, giá bán là hơn 2 tỷ đồng. Khách hàng đã thanh toán 70% giá trị căn hộ với số tiền hơn 1,46 tỷ đồng.

Chủ đầu tư dự kiến bàn giao căn hộ vào quý II/2019 nhưng có thể gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần không được chậm quá 45 ngày. Tuy nhiên, đến nay, dự án chưa hoàn thành, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ.

Năm 2021, anh V. đã gửi thông báo đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng chủ đầu tư không phản hồi. Do đó, anh V. khởi kiện ra tòa án, đề nghị tuyên bố chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ, yêu cầu chủ đầu tư phải thanh toán hơn 1,94 tỷ đồng gồm giá trị tiền mua căn hộ, phạt vi phạm 8%/giá bán căn hộ; lãi chậm bàn giao căn hộ…

Anh V. cho rằng, chủ đầu tư lấy lý do bàn giao căn hộ không đúng thời hạn dự kiến là do ảnh hưởng nặng nề của dịch bệnh Covid 19.Tuy nhiên, đến ngày 1/4/2020, Thủ tướng Chính phủ mới ký Quyết định số 447 về việc công bố dịch Covid 19 trên phạm vi toàn quốc.

Công văn ngày 15/12/2017 của Ban Quản lý khu kinh tế tỉnh Bình Định thông báo đến Tập đoàn F. về 4 công trình tổ hợp nhà ở khách hàng (condotel). Vì vậy, đại diện Tập đoàn F. cho rằng, công ty phải thay đổi kế hoạch xây dựng, kinh doanh dẫn đến chậm bàn giao căn hộ.

Anh V. cho rằng lý do là không có cơ sở, không phản ánh đúng sự thật. Bởi lẽ, hợp đồng quy định, mục đích sử dụng căn hộ là để ở và kinh doanh du lịch, bên mua được sử dụng căn hộ để cho bên bán hoặc bên thứ thứ ba do bên bán chỉ định thuê khai thác kinh doanh phù hợp. Khi ký hợp đồng, anh V. được chủ đầu tư thông báo căn hộ được dùng vào mục đích kinh doanh du lịch.

Đặc biệt, theo chủ đầu tư, khách hàng muốn áp dụng quyền tính lãi phạt do chậm bàn giao căn hộ phải phải thỏa mãn đồng thời 2 điều kiện. Đó là khách hàng phải thanh toán đầy đủ và đúng hạn; bên bán chậm bàn giao quá 90 ngày kể từ ngày cuối cùng của thời hạn dự kiến bàn giao.

Đại diện Tập đoàn F. cho rằng, khách hàng thanh toán chậm 3 ngày của đợt 2 nên không đủ điều kiện để yêu cầu tính lãi.

Trước ý kiến này, tòa án nhận định, việc anh V. chậm nộp tiền nhưng công ty không có ý kiến và vẫn tiếp tục nhận tiền đợt 3. Điều này chứng tỏ công ty chấp nhận khách hàng nộp tiền trễ mà không đòi phạt lãi chậm thanh toán. Vì vậy, tòa án tuyên buộc chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ tiền lãi chậm bàn giao nhà là hơn 310 triệu đồng. Như vậy, tổng số tiền Tập đoàn F. phải thanh toán cho khách hàng là hơn 1,4 6 tỷ đồng.

Thực tế, các vụ việc đòi tiền phạt chậm bàn giao nhà cho thấy, đây thực sự là một cuộc chiến pháp lý và không phải lúc nào khách hàng cũng đúng, chủ đầu tư là sai.

Đơn cử, vụ việc giữa khách hàng và chủ đầu tư dự án M. tại quận Thanh Xuân, Hà Nội, tòa án xác định, theo hợp đồng, khách hàng phải thanh toán đủ 98% giá bán (theo 7 đợt) nhưng khách hàng chỉ thanh toán hết đợt 5 nên không đủ điều kiện để phát sinh quyền yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng.

Theo luật sư Vũ Ngọc Chi, Giám đốc Công ty Luật Tam Anh, tùy thuộc vào thực trạng pháp lý mỗi hồ sơ vụ việc mà tòa sẽ ra phán quyết phù hợp. Trong hợp đồng mua bán thường quy định rất cụ thể về điều khoản thanh toán, tiến độ thi công, lãi suất phạt vi phạm.

Nhưng có một thực tế là nếu chủ đầu tư đang vướng khó khăn vì lỗi khách quan, còn khách hàng dùng dằng không nộp tiền, thì chủ đầu tư không có vốn để thực hiện hết thủ tục để bàn giao nhà. Nếu các khách hàng đồng loạt khởi kiện, số tiền phạt có thể lên đến hàng chục tỷ đồng, gây ra rủi ro lớn cho chủ đầu tư.

Vì vậy, tòa án sẽ xem xét đến lỗi của các bên để xác định yêu cầu khởi kiện. Trường hợp khách hàng đã nộp đầy đủ tiền theo cam kết thì phần lỗi thuộc về chủ đầu tư. Khi đó, tòa án phải chấp nhận yêu cầu đòi tiền phạt chậm bàn giao nhà. Với các chủ đầu tư sử dụng tiền khách hàng sai mục đích còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.