TP.HCM là địa bàn có nhiều thực tiễn về công tác quản lý, vận hành, cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư với hơn 1.600 chung cư.

PHẢI MỞ ĐƯỢC NHỮNG "NÚT THẮT" ĐỂ XÂY LẠI CHUNG CƯ CŨ 

Sáng 29/3/2023, Đoàn giám sát thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã làm việc với UBND TP.HCM về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM.

Theo bà Nguyễn Thị Mai Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Trưởng Đoàn giám sát, dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua vào kỳ họp thứ 6. Trong đó, vấn đề nhà ở đặc biệt là chung cư có tác động lớn đến đời sống của người dân và sự phát triển đô thị.

Bà Phương cho biết, ngay trong chiều hôm qua (28/3), đoàn đã làm việc với nhiều doanh nghiệp tham gia vào công tác vận hành, sửa chữa, cải tạo nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM và nhận nhiều phản ánh khó khăn, vướng mắc. Các doanh nghiệp có đề xuất một số nội dung sửa đổi, bổ sung trong dự án Luật Nhà ở.

Trong đó, về quản lý và vận hành nhà chung cư, các vấn đề được đại diện nhiều doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ liên quan đến việc xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư; cơ chế thu, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; tổ chức hoạt động, quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý và vận hành nhà chung cư….

Về cải tạo, xây dựng nhà chung cư, tình trạng xuống cấp của một số chung cư, vai trò của chủ đầu tư, năng lực của đơn vị quản lý trong công tác bảo trì chung cư… là vấn đề khó khăn được nhiều doanh nghiệp đề cập và đề nghị tháo gỡ.

Thông tin về vấn đề nhà chung cư trên địa bàn, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cho biết, thời gian qua TP.HCM rất quan tâm đến công tác quản lý, vận hành, cải tạo, sửa chữa và xây dựng lại nhà chung cư.

Trên cơ sở triển khai Luật nhà ở, bên cạnh những yếu tố tích cực, thuận lợi thì trong quá trình triển khai gặp rất nhiều khó khăn. Những quy định của pháp luật về nhà ở còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ với quy định pháp luật khác nên vướng rất nhiều, cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi để đảm bảo tính khả thi khi áp dụng.

"UBND TP.HCM mong muốn làm rõ được những hạn chế, bất cập của chính sách pháp luật về quản lý, vận hành và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Từ đó kiến nghị Quốc hội tập trung sửa đổi quy định của Luật nhà ở và một số luật khác có liên quan", ông Bùi Xuân Cường nhấn mạnh.

Với những vướng mắc về pháp luật, theo Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân, hiện thành phố có 474 chung cư cũ xây trước năm 1975, đã cải tạo, sửa chữa 199 chung cư với tổng kinh phí 275,5 tỉ đồng. Hiện, có 16 chung cư cấp D, đã hư hỏng nặng, nguy hiểm nhưng chưa thể xây mới. Công tác tháo dỡ, xây dựng mới thay thế chung cư cũ chỉ dừng lại ở việc di dời, tạm cư người dân để đảm bảo an toàn đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm.

TRANH CHẤP PHÍ BẢO TRÌ DO CHẾ TÀI CHƯA ĐỦ MẠNH

Báo cáo về tình hình quản lý, vận hành, cải tạo, sửa chữa và xây dựng lại nhà chung cư, theo Giám đốc Sở Xây dựng Trần Hoàng Quân, toàn TP.HCM có 1.635 chung cư, gồm 744 chung cư xây trước năm 1994 và 891 chung cư xây từ năm 1994 đến nay. Trong đó, 1.059 chung cư phải thành lập ban quản trị nhưng đến nay mới 892 nhà chung cư có ban quản trị.

Trong số các chung cư chưa có ban quản trị, có 41 chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng chưa thành lập được ban quản trị; có 197 chung cư chưa thành lập được ban quản trị.

Nguyên nhân là do các chung cư này đã cũ, số lượng căn hộ ít nên hoạt động theo mô hình tự quản. Cũng có lý do là chủ đầu tư chậm tổ chức hay tổ chức hội nghị nhưng không thành công.

Về phí bảo trì, hiện đã có 401 chung cư bàn giao kinh phí, 227 chung cư chưa bàn giao phí bảo trì. Ngoài ra, có 43 chung cư đang tranh chấp phí bảo trì do chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hay cố tình né tránh... chiếm dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không bàn giao cho ban quản trị theo quy định.

Có chung cư, chủ đầu tư và ban quản trị chưa thống nhất với nhau về số liệu kinh phí bảo trì hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu trong nhà chung cư dẫn đến việc không thống nhất được số liệu kinh phí bảo trì cần phải bàn giao.

Việc quản lý, vận hành chung cư trên địa bàn thành phố còn xảy ra nhiều tranh chấp do quy định pháp luật chưa quy định việc xác định rõ phần diện tích sử dụng chung, sở hữu chung trong hồ sơ thiết kế, phê duyệt dự án.

Mặt khác, việc xử phạt các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư chưa đủ mạnh, chưa có tính răn đe và một số hành vi vi phạm chưa được quy định (chủ sở hữu không đóng kinh phí bảo trì, không đóng phí quản lý vận hành...). 

Ghi nhận những ý kiến từ UBND TP.HCM và các doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Mai Phương cho biết ngay sau buổi làm việc với doanh nghiệp và UBND TP.HCM, Đoàn giám sát thuộc Ủy ban Pháp luật của Quốc hội sẽ tổng hợp các ý kiến đóng góp trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, tiếp tục hoàn thiện dự án Luật Nhà ở.