Chặn biệt thự tiền tỷ “núp bóng” nhà ở duy nhất để né quy định thu giữ tài sản bảo đảm

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tiếp nhận và tổng hợp ý kiến góp ý của nhiều bộ, ngành đối với Dự thảo Nghị định quy định điều kiện thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu.

Theo đó, Bộ Tư pháp và Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao đề nghị làm rõ phạm vi điều chỉnh của Nghị định, cụ thể hóa quy định chi tiết tại Điểm đ Khoản 2 Điều 198a của Luật Các tổ chức tín dụng.

THAY “NHÀ Ở DUY NHẤT” BẰNG “CHỖ Ở DUY NHẤT”

Bộ Tư pháp nêu rõ rằng tài sản bảo đảm có thể thuộc sở hữu của cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình hoặc tổ chức nhưng dự thảo hiện tại chỉ tập trung vào tài sản thuộc sở hữu của cá nhân.

Ngân hàng Nhà nước tiếp thu và giải trình rằng dự thảo Nghị định đã xác định phạm vi điều chỉnh nhằm hạn chế ảnh hưởng đến an sinh xã hội, đồng thời đảm bảo nguyên tắc tôn trọng cam kết và thỏa thuận.

Một trong những nội dung nhận được nhiều góp ý nhất là Điều 3 về giải thích từ ngữ. Trong đó, định nghĩa "nhà ở duy nhất" và "công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất" gây nhiều tranh luận giữa các bộ ngành. Bộ Nội vụ đề nghị rà soát và làm rõ khái niệm "nhà ở duy nhất", tránh chồng chéo hoặc mâu thuẫn với các khái niệm đã được quy định tại Luật Nhà ở năm 2023.

Bộ Nội vụ cho rằng "cần làm rõ việc quy định nhà ở duy nhất là nơi "sinh sống ổn định, lâu dài hoặc thường xuyên sinh sống", do có những trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không thường xuyên sinh sống, hoặc nhà ở vừa được chuyển quyền sở hữu".

Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao cho rằng quy định tại dự thảo chưa bao quát được đầy đủ các tình huống thực tế, khi mà "nhà ở duy nhất có thể là nhà cao tầng, biệt thự có giá hàng chục tỷ đồng và thường gắn liền với quyền sử dụng đất". Do đó, "điều kiện về thu giữ cần quy định nhà ở này kèm theo điều kiện bảo đảm cuộc sống trong điều kiện bình thường".

Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao cũng kiến nghị: "Trường hợp xác định điều kiện là "nhà ở duy nhất" thì "quyền sử dụng đất duy nhất" cũng cần được đưa vào Nghị định" nhằm tránh những vướng mắc pháp lý trong thực tiễn.

Bộ Tư pháp đề nghị làm rõ và tránh sử dụng các thuật ngữ trừu tượng, khó lượng hóa như "ổn định", "lâu dài", "thường xuyên". 

Ngân hàng Nhà nước tiếp thu và chỉnh lý tại dự thảo Nghị định như sau: “Chỗ ở duy nhất là chỗ ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm là cá nhân, nơi bên bảo đảm đăng ký thường trú, tạm trú và nếu bị thu giữ, bên bảo đảm không có chỗ ở khác”.

Đối với khái niệm "công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất", Bộ Tư pháp cũng cho rằng cách dùng thuật ngữ này còn mơ hồ và chưa phù hợp với cả pháp nhân và cá nhân.

Bộ Tư pháp lý giải: "Điều 159 Bộ luật Lao động năm 2019 có đề cập đến công cụ lao động, tuy nhiên từ ngữ này cơ bản không phù hợp với tài sản của tổ chức như dây chuyền sản xuất, phương tiện sản xuất…". Bộ Tư pháp đề nghị sử dụng cụm từ mang tính bao quát hơn như "tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu".

Ngân hàng Nhà nước đã tiếp thu các góp ý này và chỉnh lý nội dung tại dự thảo. Theo đó, định nghĩa mới quy định: "Công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất là phương tiện động sản lao động có giá trị không quá 120 triệu đồng, được dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất, mang lại thu nhập chủ yếu hoặc duy nhất cho bên bảo đảm là cá nhân. Nếu bị thu giữ, bên bảo đảm không có đủ thu nhập tối thiểu tương ứng với mức lương tối thiểu theo vùng nơi sinh sống và làm việc".

Ngân hàng Nhà nước khẳng định: "tính 'chủ yếu' và 'duy nhất' thể hiện ở khía cạnh nếu không có công cụ lao động đó, bên bảo đảm không có đủ thu nhập tối thiểu".

PHÂN LOẠI TÀI SẢN BẢO ĐẢM GẮN VỚI AN SINH XÃ HỘI

Điều 4 của Dự thảo Nghị định quy định điều kiện thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu đã nhận được nhiều góp ý chi tiết từ các bộ, ngành với mục tiêu hoàn thiện cơ sở pháp lý và bảo đảm tính khả thi trong thực tiễn.

Bộ Công an cho rằng: “Không chỉ nhà ở mới là chỗ ở hợp pháp, mà còn có thể bao gồm tàu, thuyền, phương tiện di chuyển hoặc các hình thức chỗ ở hợp pháp khác theo quy định của pháp luật”. Do đó, Bộ Công an kiến nghị sửa đổi quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 theo hướng: “Tài sản bảo đảm không phải là chỗ ở hợp pháp duy nhất của bên bảo đảm”, nhằm bảo đảm tính bao quát và chặt chẽ hơn về mặt pháp lý.

Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao đề nghị bổ sung điều kiện và cơ chế pháp lý cho trường hợp tài sản bảo đảm là nơi ở duy nhất hoặc là nguồn thu nhập chủ yếu của vợ chồng hoặc hộ gia đình, nhằm tránh rủi ro pháp lý và bảo vệ an sinh cho các đối tượng yếu thế. 

Viện Kiểm sát Nhân dân tối cao phân tích thêm rằng: “Trường hợp tài sản bảo đảm là chỗ ở của vợ chồng, trong đó vợ hoặc chồng là bên bảo đảm thì khái niệm chỗ ở duy nhất tại dự thảo vẫn có thể áp dụng. Tuy nhiên, cần quy định rõ hơn để tránh trường hợp bên bảo đảm lợi dụng khe hở pháp lý để trì hoãn nghĩa vụ trả nợ”.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đưa ra góp ý liên quan đến tính xác thực và cơ chế xử lý đối với tài sản bảo đảm. Bộ này đề nghị cần bổ sung phương án xử lý rõ ràng trong trường hợp tài sản bảo đảm thực tế không đúng với thông tin đã cam kết trong hợp đồng.

Cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu: “Trường hợp tài sản bảo đảm được xác định là nhà ở duy nhất, nhưng trên thực tế bên bảo đảm vẫn còn sở hữu tài sản khác, cần có hướng dẫn cụ thể về trách nhiệm xác minh và xử lý thông tin sai lệch để tránh phát sinh khiếu nại, tranh chấp”.

Tiếp thu ý kiến góp ý, Ngân hàng Nhà nước đã tiến hành chỉnh lý khoản 1 Điều 4 theo hướng phân nhóm tài sản rõ ràng. Theo đó, dự thảo quy định cụ thể hai loại tài sản: tài sản có ảnh hưởng đến an sinh xã hội (như chỗ ở duy nhất, công cụ lao động duy nhất) và tài sản còn lại.

Cả hai nhóm đều chỉ được thu giữ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại điểm a, b, c, d, đ khoản 2 Điều 198a của Luật Các tổ chức tín dụng (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2025).