
Nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam
Việt Nam đáp ứng các tiêu chí nâng hạng từ thị trường chứng khoán cận biên lên thị trường mới nổi.
Thứ Tư, 22/10/2025
Từ Nguyên
28/10/2009, 15:34
Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ không đạt được mục tiêu
Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ không đạt được mục tiêu, bởi chính những quy định được xem là “nửa vời” đối với người nộp thuế.
Đó là việc cho phép người dân có quyền lựa chọn một trong hai cách nộp thuế. Hoặc nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc, hoặc là 2% trên tổng giá trị của nhà, đất khi chuyển nhượng.
Thoạt đầu, ai cũng cho rằng, quy định theo hướng mở như trên sẽ tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp có nhiều thuận lợi hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Tuy nhiên, chỉ sau một tháng có hiệu lực, những quy định “mở” này đã vô hình trung tạo kẽ hở cho cả người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, đưa các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất đứng “ngoài vùng phủ sóng” của luật thuế này.
Biệt thự 700 triệu
Không mất quá nhiều thời gian để tìm hiểu giá trị thực chất của một giao dịch nhà, đất sau khi chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực từ ngày 26/9/2009. Có mặt tại các trung tâm giao dịch nhà đất hiện nay, khó có thể tìm thấy một bản hợp đồng nào có giá trị trên vài tỷ đồng. Đơn giản là bởi, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch.
Để có thể lách được tối đa khoản thuế 2%, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt.
Trường hợp của anh Nguyễn Mậu Thuần (Thanh Xuân, Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Căn nhà mặt ngõ đường Vũ Trọng Phụng của anh được rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua mức giá đó. Nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh Thuần sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng).
Tuy nhiên, để giảm thiểu tối đa khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khách hàng đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng. Với thỏa thuận này, anh Thuần chỉ phải nộp có 20 triệu đồng thay vì 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng bất động sản.
“Hầu hết những người nào bán nhà, đất hiện nay không ai dại gì mà khai đúng giá trị của bản hợp đồng. Tôi thấy đây là luật thuế đúng với nghĩa vì “quyền lợi” nhân dân nhất từ trước tới nay”, anh Thuần vui sướng ra mặt.
Tuy nhiên, những trường hợp khai như anh Thuần là còn có vẻ quá “hiền”. Ông Phạm Mạnh Dũng, Trưởng phòng Môi giới bất động sản của Công ty Đầu tư và Xây dựng Tân Thành Minh còn cho biết, có rất nhiều giao dịch biệt thự có giá trị thực hàng chục tỷ đồng, nhưng khi viết trong hợp đồng, nhiều căn đã được đẩy xuống.. 700 triệu đồng.
Thậm chí, theo anh Dũng, đa phần các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng qua công ty này của doanh nghiệp hiện nay vẫn ‘ngoài vùng phủ sóng” của thuế. Các khách hàng khi mua nhà của các chủ đầu tư, để tránh phải nộp thuế sang tên khoảng 100 triệu đồng/căn, họ đã chấp nhận không đứng tên căn nhà mà thực hiện một động thái đơn giản nhưng khá hiệu quả là “ủy quyền công chứng”.
Khách hàng sau khi mua nhà đến phòng công chứng sẽ được chủ đầu tư ủy quyền lại cho một cá nhân khác tiến hành chuyển nhượng lô đất, căn nhà đó. Kết quả là cả chủ đầu tư và khách hàng đều “né” được thuế. Tất nhiên, để “nắm đầu cán”, khách hàng vẫn phải yêu cầu chủ đầu tư có một bản thỏa thuận về tính pháp lý của hợp đồng và căn nhà đó.
Thất thu do
…
thuế
Một chuyên viên của một sàn giao dịch có uy tín tại Hà Nội nói, việc khai man giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế của người dân hiện nay là khá phổ biến.
Theo ông Lương Khắc Kiên, Phó chi cục trưởng Chi cục thuế quận Ba Đình, vẫn biết tình trạng người dân khai sai so với giá trị thực của căn nhà, lô đất khi bán, song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng.
Cũng theo chuyên gia này, do mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay nên việc xác định giá mua bán thực tế là rất khó khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị của bất động sản chuyển nhượng.
Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc lại cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.
Theo bà Cúc, tùy vào những trường hợp và hợp đồng cụ thể mà người dân và doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất và có thể “lách” được tối đa. Cụ thể, đối với những hợp đồng nào mà chủ bán không thu được lãi nhiều từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai sai giá trị căn nhà, lô đất và đăng ký nộp 2% thuế trên giá trị tài sản đó.
Còn theo một chuyên viên Cục Thuế Hà Nội, luật quản lý thuế hiện nay đã quy định, mua bán hàng hóa với giá trị trên 50 triệu đồng mới được khấu trừ thuế. Chỉ sau một thời gian thực hiện, quy định này đã hạn chế đáng kể tình trạng tình trạng mua bán hóa đơn bất hợp pháp và kê khai khống giá trị hàng hóa.
Chính vì vậy, theo vị này, để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất cũng phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng thương mại tại TP. Hồ Chí Minh và Đồng Nai tạm dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản theo “Văn bản thỏa thuận”, do tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tín dụng và uy tín…
UBND Thành phố Hà Nội vừa giao gần 38.665m2 đất tại xã Thường Tín cho doanh nghiệp thực hiện dự án khu nhà ở liền kề kết hợp thương mại dịch vụ, đồng thời hướng tới đồng bộ về hạ tầng, cảnh quan và không gian sinh hoạt…
Dự kiến, thành phố Huế sẽ có thêm hai dự án nhà ở xã hội tại phường Thanh Thủy và phường Thủy Xuân, với tổng diện tích hơn 46.700 m2, tổng vốn đầu tư khoảng 2.600 tỷ đồng. Các dự án được kỳ vọng góp phần mở rộng quỹ nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu an cư và nâng cao chất lượng đô thị trên địa bàn…
Nguồn cung nhà ở trong thời gian gần đây tăng nhanh nhưng giá cũng tăng phi mã và liên tục lập đỉnh mới; nhu cầu nhà ở vừa túi tiền rất lớn nhưng nguồn cung phân khúc này lại vô cùng hạn chế; Trong khi đó, chi phí đầu vào của một dự án cũng liên tục tăng cao, cộng với vướng mắc về pháp lý, khiến việc hạ giá nhà gần như là không thể.
Trong quý 3 vừa qua, tại các thành phố lớn, giá căn hộ chung cư tiếp tục “leo thang” ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Tình trạng này hiện chưa có dấu hiệu dừng lại, gây ra nhiều lo ngại về những tác động tiêu cực đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như công tác an sinh xã hội…
Chuyển động xanh
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán), có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu). Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: