Có nên loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất?

Các chuyên gia, nhà làm luật, Hiệp hội và các doanh nghiệp đã nhấn mạnh điều này tại Hội thảo Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án, do Báo Đầu tư tổ chức ngày 27/7/2023.

Ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản. Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Theo quan điểm của các Hiệp hội doanh nghiệp như Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Hội Thẩm định giá Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)… cùng nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp,  về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp “thặng dư” hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Vì vậy, các ý kiến cho rằng việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp.

Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

Tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ gây khó khăn cho định giá, khiến việc triển khai dự án chậm trễ. Theo khảo sát doanh nghiệp 2022, tình trạng mất nhiều thời gian để định giá đất là yếu tố hàng đầu gây chậm dự án. Việc thay đổi phương pháp định giá có thể làm trầm trọng thêm tình trạng này.

Hầu hết các ý kiến của doanh nghiệp, chuyên gia tại hội thảo đều cho rằng trong khi các phương pháp định giá đất khác chưa thực sự giải quyết được ách tắc và chưa có phương pháp tối ưu phù hợp nhất thì không nên loại bỏ phương pháp này trong thời gian tới.

Các phương pháp theo dự thảo khó thay thế được phương pháp thặng dư, bởi căn cứ vào quy định thì mỗi loại đất sẽ cần những phương pháp khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế. Về lý thuyết, đây là phương pháp xác định được giá trị thực sự của bất động sản xét về việc tạo ra các giá trị trong tương lai.

Đây là phương pháp quan trọng, có ý nghĩa lớn đối với việc phát triển kinh tế, ví dụ đất để kinh doanh thương mại, phát triển công nghiệp… mà phương pháp thặng dư là cách xác định chính xác nhất.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp này. Dù có vướng mắc nhưng tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất.

Lý giải về việc bỏ phương pháp này trong dự thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập Luật Đất đai sửa đổi cho biết, các phương pháp định giá, kể cả phương pháp thặng dư, so sánh, chiết trừ, thu nhập…, trên thế giới đều làm, là các phương pháp khoa học.

Bên cạnh đó, có nhiều phương pháp khác như định giá hàng loạt, phương pháp giá thửa đất chuẩn và vùng giá trị… Phương pháp thặng dư hiện chưa phù hợp với Việt Nam ở một số điểm nên đề nghị trước mắt chưa áp dụng.

Các địa phương, nhà đầu tư lo ngại bỏ phương pháp thặng dư làm đình trệ công tác định giá đất. Vấn đề đặt ra là tại sao hiện nay có phương pháp thặng dư mà vẫn chậm?

Tuy nhiên, đây mới chỉ là phương án đưa ra trong dự thảo sửa đổi nghị định đang được lấy ý kiến. Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến góp ý và tổng hợp lại báo cáo, trình Chính phủ quyết định vấn đề này để phù hợp với thực tế.