Vn-Index mở phiên đầu tuần bất ngờ tăng trưởng rất tốt khi kết phiên sáng lấy lại được 13 điểm về vùng giá 1.072 điểm. Tăng trưởng đóng góp chủ yếu bởi nhóm bất động sản và ngân hàng, trong đó nhóm địa ốc tăng 2,02% với ít nhất 52 mã tăng giá, 9 cổ phiếu bật kịch trần hết biên độ và chỉ còn sót lại 9 cổ phiếu giảm giá.

Mức tăng của nhóm bất động sản đang đẩy thị trường rơi vào nghi ngờ, liệu đã đến sóng hồi của cổ phiếu bất động sản sau một thời gian dài lao dốc với lực bán cực mạnh chưa từng có lịch sử? Trả lời câu hỏi này, hầu hết các thành viên trên thị trường đều nhận định cần phải thận trọng khi mà bức tranh u ám vẫn bao phủ các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2023.

MÂY ĐEN VẪN BAO TRÙM

Cụ thể, theo đánh giá của Công ty CP Tư vấn FIDT, có ít nhất 3 thông tin đang hỗ trợ cho cổ phiếu bất động sản. Thứ nhất, Chính phủ dự kiến sẽ ban hành Nghị quyết với kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường chung về pháp lý, các vướng mắc về nguồn vốn và đề xuất gói tín dụng 110 nghìn tỷ như Bộ Xây dựng trình bày trong Hội nghị tháo gỡ thị trường bất động sản cuối tuần qua.

Thứ hai, về gói tín dụng Nhà ở xã hội 110 nghìn tỷ được đề xuất tương tự như gói 30 nghìn tỷ năm 2013.

Thứ ba, về gói 120 nghìn tỷ do các NHTM nhà nước thống nhất áp dụng thì sử dụng nguồn của chính các ngân hàng này (không bơm tiền từ NHNN) với mức lãi suất giảm 1,5%-2,0% so lãi suất thị trường. Theo đó, lãi suất của gói này hiện tại trung bình sẽ có mức lãi suất trên 10%.

Kết hợp với Sửa đổi Nghị định 65 đang được chờ được phê duyệt sẽ giúp hỗ trợ những khó khăn của thị trường bất động sản chung và thị trường Trái phiếu doanh nghiệp hiện nay. Tuy nhiên, Nghị quyết này và sửa đổi Nghị định 65 vẫn đang là kỳ vọng và cần theo dõi thời gian tới.

FIDT đánh giá các biện pháp trên được thông qua sẽ là hỗ trợ lớn cho thị trường chứng khoán nói chung. Những ngành hưởng lợi trực tiếp là vật liệu xây dựng, xây dựng và lan tỏa. Tuy nhiên mức độ hưởng lợi của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn là hạn chế khi các gói chỉ hỗ trợ cho phát triển Nhà ở xã hội, các doanh nghiệp muốn tiếp cận gói này phải chuyển đổi 1 phần sang nhà ở xã hội.

"Lúc này các doanh nghiệp đang chịu sức ép về thanh khoản khá lớn. Sẽ không quá ngạc nhiên nếu như các doanh nghiệp bất động sản báo cáo kế hoạch kinh doanh tăng trưởng âm, hoặc lỗ nhẹ trong năm nay", đại diện FIDT nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, theo đánh giá của FiinGroup, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác.

Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Đối với các chính sách mới, đây là tín hiệu tích cực, cơ sở để thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục. Tuy nhiên, chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả, giúp vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và hồi phục thị trường.

Trong khi việc sửa đổi Nghị định 65 được kỳ vọng sẽ nới lỏng các hạn chế của thị trường trái phiếu, SSI Research lại cho rằng vấn đề trái phiếu doanh nghiệp sẽ tiếp tục gây áp lực cho ngành bất động sản.

Theo số liệu của SSI Research, tổng giá trị đáo hạn của trái phiếu doanh nghiệp trong các năm 2023 và 2024 lần lượt là 221 nghìn tỷ đồng và 318 nghìn tỷ đồng, trong đó trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 131,5 nghìn tỷ đồng và 125,3 nghìn tỷ đồng.

Phần lớn trái phiếu sẽ đáo hạn trong quý 2 và quý 3 năm 2023, chiếm khoảng 57% dư nợ trái phiếu đến hạn. Mặc dù các ngân hàng có thể sẵn sàng giải ngân tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản và người mua nhà khi hạn mức tín dụng mới được phân bổ cho, nhưng áp lực trả nợ trái phiếu vẫn còn đáng kể.

CÔNG TY CHỨNG KHOÁN VẪN "CHÊ" CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN

Hầu hết các công ty chứng khoán đều đưa nhận định kém khả quan, tiêu cực cho cổ phiếu nhóm bất động sản.

Cụ thể, theo Chứng khoán ACBS, nhóm bất động sản sẽ đối diện thách thức chính: siết tín dụng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp khó khăn, quá trình phê duyệt dự án chậm, lãi suất tăng và giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao.

Hoạt động đầu cơ tài sản khiến chi phí giải phóng mặt bằng ở mức cao, gây khó khăn cho việc phát triển các dự án mới. Nguồn cung mới hạn chế, trong đó đa số là sản phẩm của phân khúc cao cấp; Giá dự kiến tiếp tục tăng nhẹ. Do đó, ACBS đưa ra triển vọng tiêu cực cho nhóm này. 

Chứng khoán BSC đồng quan điểm khi cho rằng thời kỳ “tiền rẻ” đã kết thúc, các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi các nguồn huy động vốn đều ít nhiều gặp vấn đề.

Theo đó, công tác bán hàng gặp nhiều khó khăn vì tâm lý tiêu cực của thị trường, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn được kiểm soát chặt chẽ. Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu/cổ phiếu không thuận lợi. Lãi suất tăng cao và Điểm rơi trái phiếu đáo hạn tập trung vào 2023-2024.

Doanh nghiệp bất động sản khó huy động nguồn vốn từ khách hàng vì niềm tin của người mua nhà giảm, nhu cầu thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và hạn chế trong việc tiếp cận khoản vay.

Môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả các doanh nghiệp phát triển bất động sản và người mua nhà. Lãi suất cho vay trung bình đã tăng mạnh trong nửa cuối năm 2022 từ mức 8%-9%/năm lên 12,5%/năm trong năm 2022 và dự kiến sẽ tiếp tục duy trì mức nền cao trong năm 2023 trong bối cảnh chính sách tiền tệ của nhiều nước đang thắt chặt trong cuộc chiến chống khủng hoảng lạm phát.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và các doanh nghiệp phải áp dụng các chương trình chiết khấu để kích cầu.

Xu hướng sụt giảm giá trị mở bán mới vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Do đó, BSC đưa ra triển vọng kém khả quan cho cổ phiếu địa ốc.