Đề xuất nâng mức tiền đặt cọc đấu giá đất lên tối đa 50% giá khởi điểm

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú vừa chủ trì Hội đồng thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.

HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG TRỤC LỢI

Trên thực tế, tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản, trả giá cao bất thường sau đó không nộp tiền trúng đấu giá, thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương để trục lợi… thời gian qua đã gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự xã hội, tác động đến phát triển kinh tế-xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh. Vì vậy, việc ban hành các quy định nhằm kịp thời xử lý tình trạng này là hết sức cần thiết.

Cụ thể, dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung quy định nâng mức tiền đặt trước trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai nhằm hạn chế tình trạng người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất lợi dụng mức tiền đặt trước quá thấp, để tham gia đấu giá hòng trục lợi. Dự thảo quy định theo hướng nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất ở cho cá nhân và trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư tối thiểu là 20% và tối đa là 50% giá khởi điểm.

Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết cũng quy định xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy. Trong đó, người trúng đấu giá bỏ cọc phải bồi thường toàn bộ các thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức cuộc đấu giá (giá dịch vụ đấu giá, chi phí tổ chức đấu giá) do phải hủy kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, để đảm bảo phù hợp với quy định về bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ. Việc này nhằm hạn chế việc lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trục lợi, đồng thời, tăng cường trách nhiệm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Mặt khác, dự thảo Nghị quyết tiếp tục bổ sung quy định cấm cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá mà bỏ cọc với thời hạn 6 tháng đến 5 năm. Đặc biệt nhằm đảm bảo chặt chẽ, khả thi, phù hợp với thực tiễn của từng vụ việc, dự thảo còn quy định thời hạn cấm cụ thể đối với từng hành vi vi phạm. Trong đó, cấm tham gia đấu giá từ 2-5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.

NHIỀU Ý KIẾN XOAY QUANH MỨC ĐẶT CỌC

Liên quan đến nội dung này, tại phiên họp Hội đồng thẩm định, đại diện Bộ Công an cho biết quy định tỷ lệ đặt cọc trước kia thấp dễ dẫn đến việc người ta thao túng thị trường. Vì vậy, nâng tiền đặt cọc lên mức 20-50% là hợp lý, có thể hạn chế được hệ lụy. Tuy nhiên, đối với mức bồi thường thiệt hại, vị này đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét lại, chỉ nên quy định mở; và không nên quy định cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài đối với người trúng đấu giá mà bỏ cọc.

Trong khi đại diện Bộ Quốc phòng lại đánh giá việc nâng mức đặt cọc từ 20-50% là quá rộng, chỉ nên để khoảng ngắn hơn. Bởi nếu nâng mức đặt cọc như trên sẽ hạn chế tiếp cận đối với những doanh nghiệp nhỏ, ngược lại, với doanh nghiệp lớn, mức tăng này cũng không khiến họ e ngại. “Việc nâng mức đặt tiền trước như này liệu có thực sự giải quyết được vướng mắc thực trạng quân xanh, quân đỏ hay không”, đại diện Bộ Quốc phòng đặt câu hỏi. Ngoài ra, về bồi thường thiệt hại, vị đại diện cho rằng dự thảo Nghị quyết quy định chung chung, cần quy định cụ thể hơn; đồng thời cân nhắc, bỏ quy định cấm tham gia đấu thầu đối với người trúng đấu giá mà bỏ cọc vì không phù hợp.

Theo đại diện Bộ Tài chính, dự thảo Nghị quyết có đầy đủ căn cứ, thực tiễn và rất cần thiết. Góp ý về quy định nâng mức đặt cọc đến 50%, đại diện Bộ Tài chính cho rằng chỉ nên quy định mức khung như trên, còn mức cụ thể như thế nào thì nên giao cơ quan địa phương quyết định cho phù hợp với thực tế; không nên quy định bồi thường thiệt hại; đề nghị cân nhắc đối với trường hợp bỏ cọc lần 2 trở lên hoặc có chế tài cao hơn.

Kết luận phiên họp Hội đồng thẩm định, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đánh giá dự thảo Nghị quyết là cần thiết nhằm thực hiện chỉ đạo của cấp có thẩm quyền và để hạn chế các trường hợp thao túng, lạm dụng trong đấu giá quyền sử dụng đất đã phát sinh trong thực tiễn, khắc phục những bất cập, vướng mắc. Dự thảo Nghị quyết cũng phù hợp với chủ trương, đường lối; bảo đảm tính hợp Hiến, hợp pháp…

Về phạm vi điều chỉnh, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo phải có tiếp thu, giải trình để hoàn thiện, đảm bảo sự rõ ràng. Đối với tiêu chí, nguyên tắc, phương án, quy trình xử lý khó khăn, vướng mắc, Thứ trưởng yêu cầu tiếp tục rà soát, hoàn thiện. Cụ thể, phải khẳng định tiêu chí theo khoản 3, Điều 2, Nghị quyết 206/2025/QH15 ngày 24/6/2025 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật, tức có quy định nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu phát sinh trong thực tiễn…

Còn vấn đề quyền con người, quyền công dân, Thứ trưởng đề nghị cân nhắc không nên quy định vấn đề về cấm trong dự thảo Nghị quyết tại khoản 2, Điều 3. Nội dung này có thể giải trình trong Tờ trình, hoặc đưa nội dung này vào sửa Luật Đấu giá tài sản trong thời gian tới. Đối với tính khả thi, đề nghị cân nhắc lại quy định liên quan đến bồi thường như ý kiến của một số thành viên Hội đồng. Ngoài ra, Thứ trưởng gợi ý bổ sung thêm quy định tạo sự linh hoạt cho địa phương vào phương án đấu giá để xử lý được những vướng mắc…