Sau một thời gian dài yên ắng, thị trường chung cư Hà Nội đang có những kết quả khích lệ về thanh khoản lẫn giá bán nhờ vào sự “nghiêm túc” của chủ đầu tư cũng như sự rút lui của giới đầu cơ lướt sóng.

Theo nhìn nhận của nhiều doanh nghiệp trong nghề, nhiều năm trước, chính nhờ sự tham gia hào hứng của đội quân đầu cơ đã khiến cho thị trường phát triển quá nóng, vượt quá sự kiểm soát, thì nay thị trường dần đi vào ổn định và bắt đầu có những tín hiệu tích cực cũng chính nhờ sự vắng bóng của giới đầu cơ.

Dự án “thật” được săn tìm

Theo báo cáo của CBRE công bố ngày 2/7, trong quý 2 các chủ đầu tư tiếp tục mở bán dự án rầm rộ, tất nhiên phần lớn vẫn là dự án đã được chào bán từ trước, song tiến độ và chất lượng đã được cải thiện hơn rất nhiều.

Tại Hà Nội có 6 dự án được chào bán lần đầu với khoảng 2.600 căn hộ khiến cho nguồn cung tăng khoảng 70% so với hồi đầu năm. Điều đáng nói, hầu hết các dự án chào bán trong giai đoạn hiện nay đều nằm trong phân khúc trung bình hoặc đã và đang hoàn thiện giai đoạn cuối.

Theo CBRE, yếu tố giúp cải thiện lượng giao dịch trong quý là việc các ngân hàng thúc đẩy cho vay mua nhà. Các ngân hàng đã tích cực liên kết với các chủ đầu tư thực hiện các chương trình cho vay hỗ trợ với lãi suất ưu đãi, tỷ lệ vay cũng cao hơn và thời gian kéo dài hơn.

Tuy nhiên, theo một giám đốc doanh nghiệp bất động sản, việc ngân hàng kích cầu cho vay không phải là nguyên nhân chính khiến thị trường khởi sắc, mà yếu tố chính là thái độ và nỗ lực của các chủ đầu tư. Đặc biệt là thị trường gần như vắng bóng giới đầu cơ, lướt sóng - bộ phận đã khiến cho cơ hội sở hữu nhà của nhiều người dân trở nên khó khăn và xa vời hơn trong thời gian qua.

Theo đại diện chủ đầu tư dự án CT1 Trung Văn, sau một thời gian dài gần như “bất động” trong thanh khoản, đến nay, bên cạnh yếu tố cần là tiến độ dự án phải đảm bảo, thì chính sự biến mất của giới đầu cơ đã khiến cho thanh khoản của dự án này tăng đáng kể. Trong số hơn 70% số căn hộ đã được bán ra thì có đến hơn 200 căn, chiếm khoảng 95% là của các khách hàng mua để ở, chỉ có khoảng 5% là mua cho mục đích đầu cơ.

“Do dự án của chúng tôi đang trong quá trình xây dựng và khách hàng có thể kiểm soát tiến độ qua mỗi ngày nên những khách hàng của chúng tôi hầu hết khách hàng mua đều chưa có nhu cầu ở ngay, nộp tiền vừa phải theo tiến độ. Nhưng phần lớn khoản tiền mua nhà là tiền tiết kiệm hoặc tự có, rất ít người vay ngân hàng mặc dù chính sách và lãi suất ưu đãi, cho thấy giới đầu cơ gần như đã rút lui khỏi thị trường”, đại diện chủ dự án CT1 Trung Văn cho hay.

Về phía các chủ đầu tư, các sản phẩm tung ra thị trường trong thời điểm hiện nay cũng đều phải là những sản phẩm “thật”, đã và đang trong giai đoạn hoàn thiện hoặc chí ít cũng phải đảm bảo tiến độ theo tuần, tức là khách hàng phải thấy được dự án “cao lên mỗi ngày”.

Hàng loạt dự án có tiến độ đảm bảo, vị trí tốt như Thăng Long Numberone, CT1 Trung Văn, Dimond Plaza, VP6 Linh Đàm…đều được khách hàng săn tìm và giá chào bán thứ cấp đã có tăng nhẹ khoảng 0,2% sau quý 2 vừa qua, đưa mức giá chung tại các dự án này tăng khoảng 1,3% so với hồi cuối năm ngoái.

Hạng sang vẫn khó

Cũng theo khảo sát của CBRE, đối với thị trường biệt thự và liền kề, trong quý 2 chỉ có 3 dự án chào bán mới với khoảng 115 căn. Trong số đó vẫn có dự án như The Premier (Cầu Giấy) đưa ra mức giá 140 triệu đồng/m2, cao hơn khá nhiều sơ  với mặt bằng chung thị trường. Một số dự án khác như Gamuda Garden,  Lâm Viên (Đặng Xá)…vẫn được chủ đầu tư tích cực giới thiệu ra thị trường.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của CBRE, trên thị trường thứ cấp giá của phân khúc này vẫn tiếp tục giảm dù tốc độ giảm đang dần chậm lại. Giá biệt thự tiếp tục giảm khoảng 1,4% trong quý 2, sau khi đã giảm đều đặn mỗi quý khoảng trên dưới 2% từ cuối 2013.

Dự báo của đơn vị tư vấn này cho thấy, việc giảm giá có thể là một yếu tố quan trọng góp phần tăng thanh khoản của phân khúc cao cấp trong thời gian tới, bởi thực tế nhu cầu và tâm lý ở nhà riêng lẻ hiện vẫn còn một tỷ lệ khá lớn trong số những khách hàng đang tìm mua nhà hiện nay.

Thế nhưng, với giới đầu cơ đã trót “mắc cạn” tại phân khúc cao cấp, lối thoát hiện vẫn khá mơ hồ vì hầu hết những sản phẩm này đều được mua với giá quá “chát”. Sau nhiều năm trời bỏ hoang, ngoại trừ một tỷ lệ nhất định của các “suất ngoại giao”, hầu hết vẫn được các nhà đầu tư “quẳng đấy” vì mức giá chào bán của chủ đầu tư vào lúc này chỉ bằng khoảng ½ so với thời điểm họ tranh nhau mua từ nhiều năm trước.

Bên cạnh đó, những dự án biệt thự cao cấp đều nằm ở xa trung tâm, hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện, bất tiện nên dù có tiền mua khách hàng cũng không thể đến ở như khu Ngôi nhà mới, Làng Pháp của Lideco…dọc đại lộ Thăng Long đến nay gần như là một vườn hoang dù được rao giá chỉ từ 2 tỷ đồng/căn biệt thự hàng trăm m2.