Góc nhìn của tôi: Đáy hay chưa, bất động sản?

“Chủ đầu tư bất động sản toàn đại gia, toàn đi xe Phantom thì giải cứu cái gì? Bất động sản phải giảm giá, thì chắc chắn sẽ tiêu thụ được”, Bộ trưởng Bộ Giao thông Vận tải Đinh La Thăng nói tại phiên họp của Chính phủ sáng 28/2. Phát biểu này đã thu hút sự chú ý đặc biệt của độc giả VnEconomy.

“Thị trường bất động sản đã chạm đáy chưa?” lâu nay vẫn là một câu hỏi được thị trường quan tâm. Để có thêm góc nhìn đa chiều, chuyên mục “Góc nhìn của tôi” kỳ này, VnEconomy đã phỏng vấn 13 nhà quản lý, chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản về chủ đề nêu trên.

Hơn một nửa “ý kiến khác”

Theo kết quả khảo sát, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng và bà Nguyễn Hoài An, Quản lý cấp cao Phòng Nghiên cứu thị trường CBRE, phản hồi cho rằng thị trường bất động sản “đã chạm đáy”.

Cùng quan điểm “chạm đáy”, nhưng lạc quan hơn, 3 ý kiến (ông Nguyễn Dũng Minh, ông Baek Young Keun và ông Yip Siew Yong) phản hồi cho rằng thị trường bất động sản “đã chạm đáy và đang phục hồi”.

Những ý kiến lạc quan nhất, dễ thấy là đến từ 3 đại diện của doanh nghiệp đang đầu tư những dự án bất động sản “tỷ đô” như Gamuda, Tây Hồ Tây và Ecopark.

Như vậy, có 5 ý kiến - chiếm trên 38% tổng số phản hồi, cho rằng giá bất động sản “đã chạm đáy”, và “đã chạm đáy và đang phục hồi”.

Trong khi đó, chỉ có hai ý kiến của ông Alan Phan và ông Nguyễn Văn Đực cho rằng thị trường bất động sản “chưa chạm đáy”.

Đáng chú ý, có tới 6 ý kiến (ông Phạm Sỹ Liêm, ông Đặng Hùng Võ, ông Nguyễn Hữu Cường, ông Phạm Thanh Hưng, ông Trần Như Trung và ông Phạm Thế Điệp) phản hồi không chọn phương án “đã chạm đáy” hay “chưa chạm đáy”, mà chọn phương án “ý kiến khác” vì nhiều lý do.

Theo quan điểm của ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông không dùng khái niệm đáy, mà chỉ biết là thị trường bất động sản chưa hết khó khăn, tồn kho còn nhiều.

Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội và ông Phạm Thanh Hưng - Phó tổng giám đốc Cengroup, việc nhận định thị trường bất động sản đã chạm đáy hay chưa còn tùy thuộc vào từng phân khúc, chứ không thể có kết luận chung cho cả thị trường.

Quan trọng là giá

Theo TS. Alan Phan, khi nói về diễn biến trên thị trường, bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là đáy. Còn hiện nay nhìn chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người mua. Chỉ trừ một vài phân khúc là phù hợp, nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.

"Quan trọng là giá cả bất động sản hiện nay vẫn chưa phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Do đó, khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực", TS. Alan Phan nói.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Hữu Cường, không thể lấy đáy của các thống kê của tài chính, chứng khoán để áp lên bất động sản được, bởi biên độ lên xuống cũng như đặc thù về chỉ số chứng khoán và giá cả của bất động sản là hoàn toàn khác nhau. Các sản phẩm bất động sản ngay cả gần nhau thì cũng có giá khác nhau, còn nếu là phân khúc khác nhau thì giá lại càng khác nhau. Do vậy, không có cơ sở để nói giá bất động sản đã xuống đáy hay xuyên thủng đáy.

“Với một người bình thường, khi mua bất động sản thì ưu tiên số một của người ta là vị trí có thuận lợi với nơi làm việc, học hành của con cái hay không. Nhưng khi người ta có việc cần bán gấp thì rẻ bao nhiêu người ta cũng bán. Do đó, không thể đem ra làm đại diện để nói giá xuống đáy được”, ông Cường nói.

Bên cạnh đó, mức gía trên thị trường phụ thuộc rất nhiều vào hoàn cảnh mua và bán. Kể cả những người bán bất động sản đi cũng đều có xu hướng mua những sản phẩm lớn hơn, đẹp hơn, hiện đại hơn. Theo chuyên gia này, đó là một quy luật không bao giờ thay đổi.

Trong khi đó, theo ông Phạm Thanh Hưng, những tháng đầu năm 2014 thị trường đang có chuyển biến tích cực hơn, dù chưa hoàn toàn là khởi sắc. Thị trường vẫn đang trong giai đoạn quá độ nhưng giao dịch đã bắt đầu tăng, dần lôi kéo một phần nhà đầu tư quay trở lại thị trường sau 2 -3 năm vắng bóng.

Tuy nhiên, hầu hết những nhà đầu tư hiện nay hầu hết là đầu tư dài hạn, không kiểu lướt sóng như trước đây. Theo khảo sát của doanh nghiệp này, hiện có một tỷ trọng đáng kể người mua căn hộ tại các dự án là để cho thuê dài hạn.

“Các nhà đầu tư bao giờ cũng quan tâm tới quy mô đầu tư của mình như thế nào. Nếu đầu tư vào bất động sản thì trước hết phải quan tâm khả năng khai thác nội sinh của bất động sản đó. Trong thời điểm hiện nay, bất động sản vẫn chưa đạt đến mong muốn so với lãi suất tiết kiệm, tức là giá trị nội sinh của bất động sản chưa đạt tới ngưỡng trung bình mà một thị trường phát triển ổn định cần phải có”, ông Hưng nhìn nhận.