Điều tiết thị trường nhà đất: Nhất thiết phải tăng cung

Theo các chuyên gia bất động sản, cơn “sốt” trên thị trường bất động sản hiện nay chỉ là “sốt” cục bộ.

Giá nhà đất tại các đô thị lớn của Việt Nam đang bị đẩy lên rất cao. Nguyên nhân chủ yếu là do thị trường này quá thiếu nguồn cung.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng: bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém, phát triển thiếu ổn định và bền vững. Đặc biệt, trong thời gian gần đây tại Tp.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định.

Trong khi thị trường bất động sản tại một số địa phương khác như Hải Phòng, Hải Dương, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ... vẫn trong tình trạng kém sôi động, ít giao dịch. Nguyên nhân cơ bản của tình hình nêu trên là do nguồn cung về nhà đất tại Hà Nội và Tp.HCM gần đây bị hạn chế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, giá đầu vào (vật liệu, nhân công...) tăng cao cũng như sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tăng giá bất động sản.

Tại những khu vực giá bất động sản tăng đột biến đã xảy ra tình trạng nhà đầu tư giữ hàng không đưa ra thị trường nhằm đẩy giá lên cao; chính quyền các cấp thiếu sự kiểm tra, kiểm soát và xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ, nâng giá xảy ra trên địa bàn.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân quan trọng là nhiều địa phương chưa quan tâm tới việc đầu tư xây dựng quỹ nhà xã hội để cho một số đối tượng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở. Trong khi nhu cầu nhà ở của đối tượng thu nhập không cao là rất lớn.

Theo số liệu báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2006-2010, Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các hộ thu nhập thấp, Tp.HCM cần khoảng 100.000 căn hộ cho các đối tượng này và trên 50.000 chỗ ở tập thể cho công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp tập trung.

Tuy nhiên trên thực tế, xu thế xây dựng nhà ở sang trọng, đắt tiền phục vụ các đối tượng có thu nhập cao ngày càng gia tăng. Việc phát triển nhà ở dành cho các đối tượng thu nhập thấp ít được các doanh nghiệp quan tâm, ý nghĩa xã hội của nhà ở bị lấn át bởi mục đích kinh doanh thương mại. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch bất động sản lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội.

Để khắc phục những bất cập nêu trên, góp phần phát triển thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội, Bộ Xây Dựng vừa trình Chính phủ Dự thảo Chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý trường bất động sản. Chỉ thị này quy định rõ nhiệm vụ, chức năng của các bộ, ngành, đơn vị liên quan nhằm kiểm soát tốt việc thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây Dựng) khẳng định: ở đây quản lý Nhà nước không bắt người bán phải bán giá này, giá kia mà vấn đề là kiểm soát xem cơ cấu giá ấy có hợp lý hay không, mức lợi nhuận có phù hợp hay không. Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định việc này, trong đó yêu cầu việc bán hàng phải công khai, minh bạch, mọi giao dịch phải được thực hiện qua sàn, người dân có thể dễ dàng tiếp cận và tìm kiếm thông tin về hàng hóa...

Dự thảo Chỉ thị cũng đề nghị áp dụng một số biện pháp tăng nguồn cung, chẳng hạn giảm thiểu các thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất, đấu thầu dự án, đặc biệt là tháo gỡ giải phóng mặt bằng, kiểm soát việc thực hiện các dự án đã giao... Đồng thời giao cho Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách.

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Giám đốc Công ty Bất động sản Century: Để điều chỉnh cung cầu trên thị trường bất động sản thì phải tăng cung cho thị trường này, nhưng tăng cung ở đây phải là thực hiện các đại dự án. Không nên tăng cung bằng việc xây dựng một số căn hộ chung cư cao cấp, xây dựng một vài tòa nhà như ở Tp.HCM vừa qua mà phải phát triển các thành phố vệ tinh, ở đó có trường học, có bệnh viện, có công viên, có trụ sở làm việc, có trung tâm mua sắm, có cơ sở hạ tầng tốt...

Nói chung là có đầy đủ cơ sở hạ tầng, dịch vụ liên quan đến hoạt động của con người và như vậy người ta sẽ không cần phải vào trung tâm, không cần phải di chuyển quá nhiều. Nếu cứ phát triển như vết dầu loang hiện nay, chỉ phát triển được một số tòa nhà, chung cư, các tiểu đô thị và các khu này cứ ăn bám vào hạ tầng vốn đã quá tải của thành phố thì vẫn không giải quyết tốt được tình hình cung cầu bất động sản.

Gần đây nhất, Chính phủ cũng chấp nhận đề xuất của Bộ Xây Dựng đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở thành một trong những chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương và cả nước. Việc này rất quan trọng vì như vậy, bản thân chính quyền địa phương sẽ tích cực hơn trong việc tìm cơ chế để đẩy nhanh các dự án phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, trước mắt cần làm tốt hơn công tác dự báo thị trường, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án và kiểm soát các cam kết của nhà đầu tư mới mong có nhiều nguồn cung trong lĩnh vực này.