Thị trường mua bán – sáp nhập bất động sản tại Việt Nam đang chứng kiến dòng vốn lan tỏa rộng hơn sang nhiều phân khúc. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô giao dịch, mà còn ở sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư…

Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc thị trường vốn Việt Nam, Công ty Jones Lang LaSalle (JLL), hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản nhà ở đã tạo ra giá trị đáng kể cho thị trường. Từ năm 2018 đến nay, quy mô giao dịch mỗi năm duy trì trong khoảng 1,5–3 tỷ USD. Trên cơ sở đó, JLL dự báo tổng giá trị giao dịch năm 2026 sẽ tương đương năm 2025, vào khoảng 2,5 tỷ USD.

BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI HÚT VỐN VÀO TÀI SẢN LỚN

Đối với phân khúc bất động sản thương mại, ông Bách cho biết dòng vốn chủ yếu hướng đến các tài sản quy mô lớn như văn phòng hạng A với diện tích sàn từ 10.000m2 trở lên, hoặc các trung tâm thương mại của TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Theo đại diện JLL, năm 2025 ghi nhận mức kỷ lục về giao dịch văn phòng tại TP.Hồ Chí Minh. Sang năm 2026, việc hình thành trung tâm tài chính ở khu vực này được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò “cục nam châm”, thu hút dòng vốn đầu tư. Trong khi đó, tại Hà Nội, Starlake lại nổi lên như một điểm sáng, khi các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu cân nhắc đến phương án thoái vốn sau khi dự án đi vào vận hành ổn định và đạt tỷ lệ lấp đầy 80–90%.

Song song với hai phân khúc trên, bất động sản công nghiệp cũng giữ vững sức hút nhờ tỷ lệ lấp đầy nhà kho, nhà xưởng cho thuê luôn ở mức cao, bất chấp biến động vĩ mô toàn cầu. Các quỹ đầu tư vào Việt Nam giai đoạn 2017-2018 đang bước vào chu kỳ thoái vốn (thường là 7-10 năm), nên tạo ra một nguồn cung tài sản dồi dào trên thị trường M&A.

Giám đốc thị trường vốn Việt Nam, JLL cho rằng dù bối cảnh vĩ mô thế giới nhiều biến động, nhưng đây là yếu tố thúc đẩy tích cực cho thị trường M&A bất động sản tại Việt Nam. Bởi Việt Nam được đánh giá là điểm đến phù hợp để đầu tư và phát triển dự án, nhờ dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao và tiềm năng tăng trưởng trong khu vực Đông Nam Á. Cùng với đó, các quy định mới về kinh doanh bất động sản, đặc biệt Nghị quyết 171/2024/QH15 đã góp phần khơi thông nguồn cung và tạo động lực cho thị trường.

Đáng chú ý, bên cạnh yếu tố chính sách, hạ tầng giao thông phát triển mạnh (sân bay Long Thành, tuyến cao tốc phía Bắc và sân bay Gia Bình…) đã làm thay đổi tư duy của nhà đầu tư. Nếu trước đây, họ chủ yếu tập trung vào thị trường TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội, thì hiện nay, nhà đầu tư nước ngoài còn mở rộng sự quan tâm sang Hưng Yên, Bắc Ninh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Các dự án bám theo trục hạ tầng ngày càng thu hút được dòng vốn.

Thực tế, dữ liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 3 tháng đầu năm 2026 ước đạt 5,41 tỷ USD, tăng 9,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 3 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 389,5 triệu USD, chiếm 7,2% xếp thứ 2, sau công nghiệp chế biến.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đối với thị trường nội địa ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023-2025, phần nào phản ánh sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam, khi dòng vốn toàn cầu đang trong pha tái cấu trúc và tìm kiếm điểm đến an toàn.

ESG VÀ TRUNG TÂM DỮ LIỆU DẪN DẮT LÀN SÓNG GIAO DỊCH MỚI

Tuy nhiên, Giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh nhà đầu tư nước ngoài cũng đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu, gồm: tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản. Điều này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn.

Trong khi đó, theo ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận thị trường vốn, Cushman & Wakefield, tiêu chuẩn ESG sẽ trở thành yếu tố then chốt để quyết định đầu tư. Xu hướng này đã hình thành từ đầu những năm 2000 và tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.

Tại Việt Nam, dù mới nổi lên vài năm gần đây, ESG đã bắt đầu tác động rõ rệt đến khả năng thu hút vốn ngoại. Các nhà đầu tư và cả khách thuê quốc tế ngày càng ưu tiên những dự án đáp ứng tiêu chí bền vững, qua đó không chỉ cải thiện tỷ lệ lấp đầy mà còn nâng cao giá trị dài hạn của tài sản.

Ở góc độ thị trường, Việt Nam được đánh giá là ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG, nhưng có lợi thế “đi sau” để áp dụng các chuẩn mực quốc tế. Đặc biệt, những dự án quy mô lớn do chủ đầu tư hàng đầu triển khai có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, vừa gia tăng trách nhiệm môi trường, xã hội, vừa định hình chuẩn mực mới cho toàn thị trường.

Dự báo trong thời gian tới, ông Tạ Mỹ Bách cho rằng trung tâm dữ liệu sẽ nổi lên như một loại hình tài sản thu hút sự quan tâm và dòng vốn lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt, các trung tâm dữ liệu phục vụ những tập đoàn công nghệ quy mô lớn là điểm đến rất tiềm năng. Đây là một lớp tài sản chiến lược mới góp phần quan trọng vào dòng vốn M&A trong lĩnh vực bất động sản.

Dù vậy, vị Giám đốc lưu ý thị trường vẫn đối mặt với thách thức từ lãi suất quốc tế tăng cao, gây áp lực lên việc tái cấp vốn cho các khoản vay dài hạn. Ngoài ra về pháp lý, Nghị quyết 171 và các quy định cho phép tách dự án thành phần, giúp một số nhà đầu tư chuyên biệt dễ dàng tham gia vào những đại đô thị phức hợp. Song, điểm nghẽn hiện nay là thời hạn sử dụng đất còn lại của các dự án thường chỉ từ 20 - 30 năm và cơ chế gia hạn chưa thực sự rõ ràng.  

“Nếu hành lang pháp lý liên quan đến gia hạn sử dụng đất và đóng tiền sử dụng đất được khơi thông, dòng vốn ngoại đổ vào M&A bất động sản Việt Nam có thể nhanh chóng đạt mức 800 triệu đến 1 tỷ USD mỗi năm”, ông Bách nhận định.