Giải mã “cơn sốt” đất tại TP.HCM

Trong những tháng đầu năm 2021, bất động sản tại TP.HCM đã ghi nhận những đợt tăng giá do nhận được nhiều thông tin tích cực về công tác chống dịch và sự hồi phục của nền kinh tế.

QUẬN 2 GIÁ ĐẤT NỀN 350 TRIỆU ĐỒNG/M2

Hiện tượng sốt đất nền diễn ra cục bộ ở từng khu vực, từng dự án nhưng lại cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường, cần có sự theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, nguy cơ trở thành “bong bóng” bất động sản.

Theo nghiên cứu của Công ty cổ phần Thẩm định giá Việt Tín (Việt Tín), trong quý 1/2021, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM tăng giá 5-10% so với quý 4/2020 do khan hiếm nguồn cung, ít dự án mới được mở bán. Đặc biệt, căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất hiếm, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm.

Giá đất nền tăng cao tập trung chủ yếu tại TP.Thủ Đức và huyện Cần Giờ, với mức tăng lần lượt 35% và 62%. Tuy nhiên, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua.

Tại TP.Thủ Đức, khu vực này trước thời điểm lên thành phố đã liên tục có nhiều đợt tăng giá. Thí dụ, giá đất tại các con đường: Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng… vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí gần 200 triệu đồng/m2. Tại phường Trường Thọ, giá đất trước đây chỉ khoảng 40-50 triệu đồng/m2 đã tăng lên 70-100 triệu đồng/m2.

Ngay khi TP.Thủ Đức được thành lập, giá bất động sản tại khu vực này nhanh chóng được đẩy lên cao, một số khu vực tăng trưởng nóng và có dấu hiệu đầu cơ đẩy giá, như: phường Trường Thọ (nơi sẽ hình thành khu đô thị trung tâm của TP.Thủ Đức), có mức tăng giá 20-30%. Một số phường giáp ranh như Bình Thọ, Linh Đông… cũng tăng giá mạnh khi mặt bằng giá mới ghi nhận từ 70-90 triệu đồng/m2 đối với nhà phố và đất nền trong hẻm so với mặt bằng giá cũ trước đây chỉ 50-70 triệu đồng/m2.

Khu vực quận 9 cũ, tại phường Long Phước (địa bàn xa nhất của TP.Thủ Đức), một lô đất rao giá bán đã tăng lên 2 tỷ đồng so với trước đó 1,7 tỷ đồng vào tháng 7/2020. Khu vực đường Phú Hữu cũng tăng giá lên 50-60 triệu đồng/m2 so với mức giá hồi tháng 9/2020 là 35-40 triệu đồng/m2.

Khu vực quận 2 cũ, các tuyến đường trong các khu dân cư phân lô ở phường Thạnh Mỹ Lợi (khu vực đặt trung tâm hành chính của TP.Thủ Đức) đều có mức tăng cao từ 20-40%, tuỳ từng vị trí. Có những lô đất mức giá 100-120 triệu đồng/m2 vào năm 2019, nay đã tăng lên 130-150 triệu đồng/m2. Những lô đất có vị trí tốt hơn, mức giá tăng cao hơn khi năm 2019 là 130-140 triệu đồng/m2, nay đã tăng mạnh lên 170-180 triệu đồng/m2. Một số tuyến đường có mức tăng giá đột biến như đường Nguyễn Văn Kình có giá rao vào tháng 3-4/2020 là 145 triệu đồng/m2 đã tăng lên 220 triệu đồng/m2. Đường Trương Văn Bang giá đất rao vào tháng 3/2020 là 200-220 triệu đồng/m2 đã tăng lên 350 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên, các khu vực khác trên địa bàn TP.HCM giá đất cũng chỉ tăng 5-10%, như: quận 1 (9%), quận Tân Phú (6%), quận Bình Tân (9%), huyện Bình Chánh (9%), huyện Nhà Bè (3%).

MÔI GIỚI ĐẨY GIÁ

Theo công ty Việt Tín, những nguyên nhân khiến giá bất động sản tại TP.HCM tăng nóng trong thời gian qua là do triển vọng của hệ thống cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố đã và đang triển khai từ nhiều năm nay, dù chưa hoàn thành (tuyến metro số 1, đường vành đai 2, cầu Thủ Thiêm 2…), cũng như triển vọng của các quy hoạch từ nhiều năm nay dù chưa thực hiện và chưa có thay đổi nhiều đáng kể gần đây.

Phần nhiều thông tin tăng giá đến từ giá rao mới trong năm 2021 cho thấy các môi giới đang tìm cách thiết lập mặt bằng giá mới trong tình hình tranh tối tranh sáng của thị trường. Ngoài ra, mức tăng giá hiện nay một phần do các nhà đầu tư tận dụng việc thành lập TP.Thủ Đức để tạo mặt bằng giá mới cho các khoản đầu tư bất động sản cũ của mình.

Các giao dịch bất động sản thành công đầu năm 2021 được ghi nhận cho mục đích để ở không nhiều. Các mức giá rao bán cao chủ yếu do giới môi giới tạo lập giá và biến động liên tục hàng tuần.

Dự báo trong 6 tháng cuối năm 2021, dựa trên những thông tin thị trường và số liệu bất động sản thổ cư đã thực hiện, công ty Việt Tín cho rằng giá bất động sản tại TP.Thủ Đức sẽ tăng khoảng 10% so với năm 2020, trong đó, một số khu vực có tiềm năng được dự báo tăng trưởng tới 30%, như: khu vực phường Cát Lái, phường Trường Thọ, Phường Linh Đông, Phường Thạnh Mỹ Lợi… Đây tiếp tục là điểm sáng duy nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM.

Khu vực các huyện và các quận ven trung tâm như quận 12, quận Bình Tân được dự báo sẽ có tỷ lệ tăng giá tốt hơn với mức dự báo tăng 10% so với năm 2020. Khu vực trung tâm và nội đô thị còn lại dự báo tăng giá 5-10%.