“Giải mã” mức cam kết lợi nhuận của dự án condotel

Hầu hết các dự án condotel hiện nay đều sở hữu chính sách cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn ở mức quanh 10%/năm. Theo tính toán, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy 40% sẽ đảm bảo được mức lợi nhuận 10% cho nhà đầu tư.

Sinh lời 8-12%/năm

Condotel hiện nay là loại hình sản phẩm áp đảo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi sở hữu mức đầu tư vừa phải 2 tỷ đồng/căn, cùng mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn. Hiện tại, mức cam kết lợi nhuận với dòng sản phẩm condotel trên thị trường dao động phổ biến ở mức 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm.

Nhiều câu hỏi đã được đặt ra trên thị trường thời gian gần đây, cơ sở nào để các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết đó, và có khả thi không khi các thị trường bên cạnh như Bali, Phuket chỉ đưa ra mức cam kết khoảng 6-7%/ năm?

Chia sẻ về vấn đề này, bà Mai Kiều Linh, chuyên gia kiểm toán thuộc một công ty kiểm toán thuộc nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường) - đơn vị chuyên đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… cho biết: với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, việc đảm bảo mức lợi nhuận 10%/năm cho nhà đầu tư không khó. Chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40-45% là việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.

Bà Linh lấy ví dụ thực tế, 1 căn condotel 4-5 sao 1 phòng ngủ 40 m2 tại Đà Nẵng có mức giá khoảng 2 tỷ đồng. Mức giá thuê phòng loại 4-5 sao bình quân tại Đà Nẵng vào khoảng 3 triệu/ đêm. Và công suất khai thác phòng bình quân của khối này trong năm 2016 theo công bố của CBRE là 72%.

Như vậy, doanh thu của 1 căn hộ 4-5 sao thu về mỗi năm sẽ vào khoảng: 750 triệu. Theo kinh nghiệm kiểm toán trên 40 khách sạn của bà thì tỷ lệ chi phí trên doanh thu của phân khúc 4-5 sao vào khoảng 35%. Vậy lợi nhuận sau khi trừ chi phí sẽ vào khoảng: 490 triệu.

Phần lợi nhuận mà các chủ đầu tư thường chia cho khách hàng vào khoảng 80%. Vậy số tiền khách hàng thu về mỗi năm sẽ là: 392 triệu, tương đương tới tỷ suất lợi nhuận khoảng gần 20% mỗi năm. Qua phép tính trên mới thấy được mức cam kết lợi nhuận 8%-12%/ năm của condotel là nằm trong bàn tay.

Về vấn đề mức cam kết lợi nhuận của condotel Việt Nam cao gấp rưỡi condotel tại Bali, Phuket, bà Linh cho rằng vấn đề đó hết sức bình thường. Báo cáo của JLS - một công ty nghiên cứu bất động sản của Mỹ đã chỉ ra rằng, các thị trường như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Bali, Phuket có giá phòng khối 4-5 sao tương đồng nhau, công suất phòng tương đồng nhau nên sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận tương tự nhau.

Tuy nhiên bất động sản tại Bali, Phuket đang cao gấp đôi, gấp ba bất động sản Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Nên không khó hiểu, khi condotel tại Việt Nam sở hữu tỷ suất sinh lời tốt hơn trong khu vực.

Không có mức cào bằng cho tất cả

Tuy nhiên, theo bà Linh, phân tích trên được tính trên mức bình quân của thị trường condotel. Tùy từng đặc thù của từng dự án, chủ đầu tư, đơn vị vận hành, mô hình mà sẽ mang lại mức lợi nhuận khác nhau.

Với dự án của các chủ đầu tư uy tín như: Empire Group, FLC, Bim Group, CEO Group, Sungroup, Vingroup… mức lợi nhuận cam kết 8-12%, hay thậm chí 15%/năm cho khách hàng đều nằm trong tầm tay.

Theo bà Linh, để đảm bảo dòng vốn đầu tư của mình được sinh lời hiệu quả, các nhà đầu tư nên hướng dòng tiền của mình vào các dự án đảm bảo được 3 yếu tố.

Thứ nhất, dự án đó được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín và có tiềm lực mạnh trên thị trường.

Thứ 2, dự án này phải được vận hành bởi các đơn vị vận hành chuyên nghiệp đã có nhiều kinh nghiệm…

Và cuối cùng, các dự án đó phải thực sự tạo được dấu ấn khác biệt trên thị trường đủ để thu hút được du khách.

Theo bà Linh, trong bối cảnh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang khá "một màu" với các hoạt động đơn thuần: ăn, ngủ, tắm… thì những dự án tạo được hướng đi khác biệt với thị trường hiện tại sẽ có triển vọng phát triển rất tươi sáng. Nổi bật nhất trên thị trường về hướng đi khác biệt phải kể đến dự án Cocobay với hướng phát triển thành "tổ hợp du lịch và giải trí" giống như Macau, Pattaya…

Ghi nhận những tháng đầu năm 2017, cứ 10 căn condotel được giao dịch tại Đà Nẵng thì có 4 căn thuộc Cocobay. Nguyên nhân ngoài mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn, các dự án tại Cocobay đều phát triển theo một chủ đề riêng biệt và hướng đến những đối tượng khách hàng khác nhau nên khả năng khai thác và hút khách rất cao như: Cocobay Towers cho những khách hàng đẳng cấp, Wellness Condotel cho khách có nhu cầu phục hồi sức khoẻ, làm đẹp và tái tạo năng lượng, Boutique Hotel cho giới trẻ hay mới đây nhất là dòng sản phẩm chuyên biệt cho trẻ em: xứ sở thần tiên Coco Wonderland Resort.

Nói về dòng sản phẩm cho trẻ em, ông Trịnh Việt Hưng - Phó tổng giám đốc Empire Group cho biết, với việc hiện Việt Nam có hơn 23 triệu trẻ em, thu nhập của các cặp cha mẹ trẻ ngày càng tăng và họ sẵn sàng chi mọi thứ để mang lại những điều tốt đẹp nhất cho con em. Vì vậy, quy mô thị trường vui chơi giải trí của trẻ em là 1 miếng bánh trị giá lên đến hơn 3 tỷ USD.

Hiện tại, đã có một số doanh nghiệp tại Việt Nam đổ tiền làm các khu vui chơi giải trí cho trẻ em. Nhưng khu nghỉ dưỡng với các tiện ích khép kín đáp ứng tất cả các nhu cầu và sở thích của trẻ em thì chưa nhiều. Coco Wonderland Resort ra đời là bước đi táo bạo và sẽ thu hút nhà đầu tư địa ốc.

"Chúng tôi tính toán, chỉ cần khai thác được 1% của miếng bánh màu mỡ này, Empire Group sẽ thành công với các nhà đầu tư", đại diện Empire Group nói.