Đền bù và tái định cư sẽ không còn là vấn đề nan giải nếu người dân được tham gia vào quy hoạch dự án ngay từ đầu.

Kết quả khảo sát tại các thành phố Lạng Sơn, Nam Định, Huế và Thủ Dầu Một của Viện Konrad Adenauer và Hiệp hội Các đô thị Việt Nam cho thấy hai điểm mấu chốt trong xung đột giữa chính quyền và người dân về vấn đề giải phóng mặt bằng là: khác biệt trong quan điểm về giá trị trên thị trường của tài sản đang được bàn đến và các vấn đề về tái định cư. Người dân có quyền được đền bù nhà/tài sản có giá trị tương đương hoặc cao hơn nhưng hiếm khi có những tài sản như vậy tại thời điểm giải phóng mặt bằng.

Những khó khăn, vướng mắc liên quan đến các vấn đề trên biểu hiện ở việc xác định diện tích, vị trí và phân loại đất (đất ở/đất vườn/đất nông nghiệp; đất hợp pháp và không hợp pháp; đất trong và ngoài đô thị...); việc xác định giá trị tài sản trên đất và di chuyển mồ mả; xác định giá đền bù; bố trí chỗ ở mới. Trong đó, giá đất đền bù thấp (so với giá thị trường) được đề cập đến nhiều nhất. Chính quyền tỉnh ban hành khung giá đất vào ngày 1/1 hàng năm và giữ nguyên mức giá cho cả năm, bất chấp những thay đổi liên tục trên thị trường bất động sản.

Thông thường, khung giá ban hành từ tháng 1 thấp hơn nhiều so với thực tế. Trong khi đó, người dân yêu cầu tính giá đất đền bù “sát giá thị trường” tại thời điểm giao đất (theo quy định của Luật Đất đai). Tại những vị trí mà các nhà đầu tư tư nhân phải cạnh tranh để có đất và phải đấu thầu giá đất, chính quyền thường áp một giá (thấp hơn) giá mà nhà đầu tư tư nhân đã trả, dẫn đến người dân khiếu nại với chính quyền rằng đó không phải là giá thị trường.

Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thường kéo dài nhiều năm, nhưng giá đền bù được đưa ra từ đầu và không thay đổi. Điều đó không chỉ gây nhiều tranh cãi về các mức đền bù khác nhau trong cùng dự án mà còn gây thiệt thòi kép cho người dân: tiền mất giá và giá đất trên thị trường tăng, nhất là khi giá đất tái định cư lại thường cao hơn giá đất của nơi bị thu hồi.

Thêm vào đó, khi thực hiện dự án, tái định cư lại không được coi là một phần trong quá trình giải phóng mặt bằng. Cho dù các thành phố đều có quy trình giải phóng mặt bằng nhưng không thành phố nào có quy trình để tái định cư hoặc bố trí nơi ở mới.

Trong một số trường hợp, địa phương không có đất để tái định cư. Còn nhìn chung, tại nơi tái định cư, các cơ sở hạ tầng và nhà ở kém chất lượng và có giá trị thấp hơn so với nơi bị thu hồi đất. Công tác tái định cư/bố trí nơi ở mới không được thực hiện triệt để khiến nhiều người dân phải xây nhà tạm ở để chờ được bố trí tái định cư.

Ngoài ra, tình trạng dự án “treo”, dự án chậm tiến độ vẫn là hiện trạng gây nhiều bức xúc bởi với các trường hợp này, chính đời sống của người dân bị ảnh hưởng nhiều nhất. Ví như dự án đường Bà Triệu tại Lạng Sơn, qua 6 năm từ khi trả tiền đền bù cho đến khi hoàn thiện xong khu tái định cư, giá đất tăng lên và tiền đền bù không thể mua nổi đất ở khu tái định cư khiến cuộc sống của người dân rất khó khăn và còn tiếp tục khó khăn.

Theo Nghị định 84 và quy trình triển khai giải phóng mặt bằng của các đô thị, người dân có 9 quyền và 1 nghĩa vụ, bao gồm: quyền được biết chủ trương đầu tư, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất trên các phương tiện thông tin, niêm yết công khai tại trụ sở các UBND phường, xã và mời các hộ dân liên quan đến họp để nghe thông báo quyết định của cấp có thẩm quyền; quyền được cử 1-2 đại diện tham gia hội đồng giải phóng mặt bằng và tái định cư; quyền được phát tờ khai để kê khai; quyền được tham gia khảo sát, đo đạc diện tích nhà, đất và ký xác nhận các tài sản trên đất; quyền được đóng góp ý kiến vào phương án tổng thể; quyền được xin ý kiến chính thức trước khi đền bù trong vòng 20 ngày; quyền được nghe công bố phương án chi tiết được phê duyệt; quyền được ký nhận đất hoặc nhà ở khu tái định cư; quyền giải đáp thắc mắc và giải quyết khiếu nại. Đồng thời có nghĩa vụ chấp hành nghiêm chỉnh các quyết định.

Tuy nhiên, các quyền trên của người dân không thể được đảm bảo nếu chính quyền vẫn áp dụng cách làm theo kiểu ép “từ trên xuống”.