Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể “bị ế” 

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với mức lãi suất cho vay 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là quá cao so với khả năng tài chính của người nghèo tại đô thị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, ngày 01/04/2023, Ngân hàng Nhà nước có Văn bản số 2308 triển khai chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng giai đoạn 2023-2030, nhằm cung cấp vốn tín dụng với lãi suất 8,7% cho chủ đầu tư và lãi suất 8,2% cho người mua nhà. 

Nhưng Hiệp hội nhận thấy, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư. Vì lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà ở xã hội hiện chỉ 4,8 - 5%/năm.

Ngoài ra, các mức lãi suất được xác định định kỳ 06 tháng một lần, theo đó mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/06/2023 làm cho tâm lý của người vay thêm “bất an”.  Thời gian ưu đãi chỉ trong 05 năm là quá ngắn.

Chẳng hạn, giá bán căn hộ nhà ở thương mại A có 02 phòng ngủ là 1,2 tỷ đồng thì giá bán căn hộ nhà ở xã hội B có 02 phòng ngủ cùng loại khoảng 960 triệu đồng và người mua nhà ở xã hội này chỉ trả trước 20% bằng 192 triệu đồng và được vay phần tiền còn lại 768 triệu đồng bằng 80% giá trị hợp đồng với lãi suất thấp 4,8-5%/năm và được trả góp trong 20-25 năm như hiện nay thì rất hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính của người vay. 

Còn đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, lãi suất lên đến 8,2%/năm là quá cao, quá sức chịu đựng của người có thu nhập thấp đô thị. Thí dụ,  căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng với lãi suất 8,2%/năm, chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.

Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023-2030, nhưng sau gần 02 tháng triển khai thực hiện thì Ngân hàng Nhà nước cho biết chưa phát sinh dư nợ do chưa có người vay. 

Theo Tổ chức định cư toàn cầu HABITAT của Liên Hiệp quốc thì chính sách bán trả góp nhà ở xã hội, nhà giá thấp (social housing, low cost housing) dành cho người có thu nhập thấp (low income) là những người chỉ có một phần điều kiện tài chính, nhưng không có đủ toàn bộ tài chính để tự mình tạo lập nhà ở mà cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nước thông qua chính sách tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất thấp, dài hạn phổ biến là trên dưới 25 năm (độ dài của một thế hệ) để mua trả góp nhà ở xã hội.

Việc này tương tự như chính sách nhà ở xã hội của nước ta hiện nay đang cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ cần có một phần vốn để thanh toán 20% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội và được vay ưu đãi 80% giá trị hợp đồng còn lại với lãi suất thấp 4,8 - 5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết đã có khoảng 100 dự án nhà ở xã hội tại 36 địa phương đã được cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư xây dựng, có tổng mức đầu tư khoảng 70.000 tỷ đồng với 85.662 căn hộ, đã đăng ký vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Nếu có nguồn cung nhà ở xã hội thì người mua, thuê mua nhà ở xã hội chắc chắn sẽ lựa chọn vay ưu đãi 4,8%/năm tại Ngân hàng chính sách xã hội, nên gói tín dụng 120.000 tỷ đồng có thể “bị ế” đối với người mua, thuê mua nhà ở xã hội không lựa chọn để vay.