UBND thành phố Hà Nội vừa có báo cáo đánh giá việc thực hiện giá đất trên địa bàn năm 2010 và phương án khung giá đất năm 2011, trình Hội đồng Nhân dân thành phố tại kỳ họp thứ 22.

Đất ngoại thành “có giá” hơn nội thành

Báo cáo của UBND thành phố cho thấy, giá đất ở trên địa bàn thành phố trong năm 2010 được quy định sát với khung giá của Chính phủ quy định. Có vị trí đường phố đạt mức vượt khung giá tối đa của Chính phủ là 20%, nhiều vị trí đường phố đạt mức tối đa của khung giá Chính phủ.

Đối với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên địa bàn được quy định bằng 40 - 75% giá đất ở cùng vị trí, đường phố.  Nếu so sánh với Tp.HCM và khung giá của Chính phủ thì giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại Hà Nội thấp hơn. Tại Tp.HCM, tỷ lệ này đạt từ 60% - 70%, theo khung giá của Chính phủ tỷ lệ này là từ  67 - 100%.

Nhìn chung, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2010 còn thấp hơn khung giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của Chính phủ quy định.

Với đất nông nghiệp trên địa bàn hiện nay so với giá đất nông nghiệp của các tỉnh giáp ranh cao hơn nhiều lần. Mặt khác giá đất nông nghiệp chủ yếu phục vụ mục đích bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
    
Mức giá đất nông nghiệp tại các huyện cao nhất là 201.600đồng/m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, 162.000đồng/m2 đối với đất nuôi trồng thuỷ sản, đạt mức vượt khung tối đa của Chính phủ là 20%. Riêng đất nông nghiệp tại các phường thuộc các quận đạt cao nhất là 252.000đồng/m2.

Kết quả điều tra giá chuyển nhượng đất trên thị trường năm 2010 cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phổ biến tại các quận, thị trấn, thị xã, huyện giáp ranh quận và trục đầu mối giao thông cao hơn giá đất ở quy định tại bảng giá đất năm 2010 của thành phố.

Giá đất ở nông thôn của các huyện còn lại có tăng nhưng không đáng kể, đặc biệt một số huyện, thị xã xa trung tâm thành phố hầu hết không tăng, cá biệt có vị trí giảm hơn giá quy định.

Cụ thể, giá đất tại các quận, các huyện giáp ranh với quận như huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Hoài Đức về cơ bản đều tăng so với bảng giá đất năm 2010. Tăng nhiều là các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Giá điều tra trên thị trường cao hơn giá quy định tại Quyết định 124/2009 của UBND thành phố.

Giá đất tại thị trấn các huyện, vùng dân cư nông thôn, ven trục đầu mối giao thông của các huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Đan Phượng... tăng bình quân 50% so với bảng giá của thành phố. Giá đất tại thị trấn các huyện còn lại tăng không nhiều, cá biệt có một số vị trí thấp hơn giá UBND thành phố quy định.

Theo đánh giá của UBND thành phố, nhìn chung, giá đất tại nhiều khu vực đạt 80% giá đất chuyển nhượng phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Tuy nhiên, khảo sát của nhiều công ty nghiên cứu bất động sản cho thấy, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn nhiều lần so với khung giá đất năm 2010 của thành phố.

Chẳng hạn, khung giá đất tại các khu vực nội thành như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Thanh Xuân... chỉ dao động từ 1,5 triệu đồng/m2 (tối thiểu) đến 81 triệu đồng/m2 (tối đa). Thế nhưng, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại các khu vực trên hiện đang dao động từ 100 triệu đồng/m2 – 600 triệu đồng/m2.

Minh chứng rõ ràng nhất cho việc chênh lệch trên là việc vừa qua, một số hộ dân tại khu đất 25 - 27 Hai Bà Trưng và 22 - 24 Hàng Bài đã không chấp nhận mức bồi thường 500 triệu đồng/m2 của Công ty Cổ phần Kinh doanh và Xây dựng nhà (trực thuộc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội) thực hiện dự án xây dựng trung tâm thương mại - văn phòng cao 7 tầng tại khu đất trên.

Giữ nguyên giá “đất vàng”

Trên cơ sở thống kê giá đất năm 2010, UBND thành phố đã trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua phương án khung giá đất năm 2011. Cụ thể, giữ nguyên giá đất nông nghiệp như năm 2010 đồng thời bổ sung bảng giá đất nông nghiệp trồng lúa nước trên cơ sở tách từ bảng giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại Quyết định 124/2009.

Giá đất ở tại các quận, trên cơ sở cơ cấu, bố cục phân loại bảng giá đất năm 2010, điều chỉnh tăng cục bộ một số vị trí đường, phố nhưng đảm bảo không vượt quá tỷ lệ vượt mức khung giá Chính phủ quy định.

Bổ sung giá của các đường phố mới theo Quyết định số 4116/QĐ-UBND ngày 26/8/2010 của UBND thành phố trên cơ sở giá của các đường, phố có vị trí, điều kiện tương đương. 

Sau khi điều chỉnh bảng giá đất ở tại các quận có giá tối thiểu là 2.340.000 đồng/m2 (đường 72 phường Dương Nội, quận Hà Đông),  mức giá tối đa là 81.000.000 đồng/m2 vẫn được giữ nguyên như năm 2010 (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ - quận Hoàn Kiếm).

UBND thành phố cũng đề nghị Hội đồng nhân dân thành phố cho phép áp dụng khung giá đất của Chính phủ đối với các thị trấn được tính giảm dần từ các quận là đô thị đặc biệt đến các thị trấn xa trung tâm là đô thị loại 5. Cụ thể là các thị trấn của các huyện (trừ Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đông Anh, Đan Phượng, Thường Tín) sẽ căn cứ vào khung giá đất ở đô thị loại 5 của Chính phủ để làm căn cứ điều chỉnh (6.700.000đồng/m2 x 120% =  8.040.000đồng/m2).

Điều chỉnh giá đất tại các trục đường chính hướng tâm vào trung tâm thành phố theo hướng giảm dần từ trung tâm Hà Nội trở ra. Bảng giá đất ở các thị trấn này sau khi điều chỉnh có giá tốí thiểu là 750.000đồng/m2 tối đa là 8.040.000đồng/m2.

Thị trấn các huyện: Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức là các huyện giáp ranh, có mức độ phát triển kinh tế và đô thị hoá nhanh hơn thì điều chỉnh theo hướng tiếp cận với các quận.

Tại thị trấn các huyện Đan Phượng, Thường Tín, Đông Anh là khu vực tiếp nối giữa vùng giáp ranh với các huyện còn lại và có mức độ phát triển kinh tế, hạ tầng đồng bộ hơn thì điều chỉnh tăng theo hướng tiếp cận với các huyên giáp ranh. Bảng giá đất ở các thị trấn này sau khi điều chỉnh có giá tốí thiểu là 1.670.000đồng/m2 tối đa là 26.400.000đồng/m2.

Bảng giá đất ở tại các phường của thị xã Sơn Tây sau khi điều chỉnh có giá tối thiểu là 1.513.000 đồng/m2, tối đa là 15.600.000 đồng/m2.

Giá đất ở tại các khu vực còn lại thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm giáp ranh với các quận có giá tối thiểu là 2 triệu đồng/m2 và tối đa là 31 triệu đồng/m2.