Tại Việt Nam, đặc biệt là ở những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với tình trạchng giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập; nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chưa đáp ứng được nhu cầu.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG QUA CÁC NĂM

Trong giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và TP.HCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết đối với nhiều người dân. Bên cạnh đó, rào cản pháp lý và vấn đề của các nhà phát triển cùng sự chậm trễ trong việc ban hành chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, nhất là sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, cả Hà Nội lẫn TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở này lại thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu vào khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và hộ gia đình trẻ chưa được đáp ứng đầy đủ.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills, hiện nay, TP.HCM và những tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn đối diện với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Thậm chí, tương lai gần, TP.HCM tiếp tục chứng kiến sự gia tăng của các dự án cao cấp, nhưng nguồn cung nhà ở giá rẻ rất hạn chế. Ngược lại, Hà Nội thì tập trung phát triển các dự án hạng B…

“Sở dĩ xảy ra sự mất cân đối trên là do nhiều yếu tố, gồm quỹ đất hạn hẹp, chi phí đất đai tăng cao và thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho dự án phát triển mới…”, bà Giang Huỳnh phân tích.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh cho rằng, thực tế cũng có không ít chủ đầu tư muốn tập trung phát triển nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Theo đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền càng thiếu hụt hẳn trên thị trường bất động sản.

Liên quan đến nhà ở vừa túi tiền, tại buổi làm việc với Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội mới đây, báo cáo của Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù Chính phủ đã chỉ đạo bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường biến động bất thường, kịp thời xử lý vấn đề “nóng” phát sinh; công tác quản lý thị trường bất động sản được các cấp, các ngành triển đồng bộ… nhưng nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân…

TRIỂN KHAI NHIỀU CÔNG TRÌNH GIAO THÔNG

Tuy nhiên, bà Giang Huỳnh cho biết hiện nay với khoản đầu tư công vào cơ sở hạ tầng chiếm 6% GDP, Chính phủ đang triển khai nhiều dự án xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay, cảng biển. Mục tiêu chính của các dự án là cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, rút ngắn khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển, đặc biệt là giữa khu vực trung tâm đô thị và vùng ven.

“Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), điển hình là hệ thống metro đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Chính nhờ tập trung phát triển khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đi lại và kết nối giữa các khu vực. Đồng thời, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro đã giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân”, bà Giang nói thêm.

Cũng theo đại diện Savill, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM cũng hướng tới mở rộng đô thị ra những tỉnh lân cận là Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp  khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Hơn nữa, việc ban hành các quy định mới cũng kỳ vọng có thể tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản. Trong đó, nhằm giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra quy định cấm phân lô đất ở tại đô thị lớn từ ngày 31/1/2025. Tương tự, Luật Nhà ở 2023 tiếp tục tập trung vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị chính…

Mặc dầu vậy, chuyên gia cho rằng để giải quyết bài toán nhà ở vừa khả năng chi trả của người dân, cần kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này. Cụ thể, giữa bối cảnh ngân sách nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào thì sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là cấp thiết.