Hoàn thiện quy hoạch và chính sách để phát triển nhà ở xã hội bền vững

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú vừa chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định độc lập dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc ban hành cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá phát triển nhà ở xã hội. Dự thảo Nghị quyết được đưa ra thẩm định nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, thống nhất, giúp các dự án sớm được triển khai và đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân

CƠ CHẾ ĐẶC THÙ THÁO GỠ CÁC VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ

Tại cuộc họp, Bộ Xây dựng, cơ quan chủ trì soạn thảo, đã nêu rõ các nội dung chính của dự thảo. Trong đó, về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc phát triển nhà ở xã hội, dự thảo quy định trường hợp nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, hoặc chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc (nếu có), UBND cấp xã nơi có dự án rà soát, đánh giá sự phù hợp về nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án, để trình UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, cácyêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu đất để làm cơ sở quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng, để làm cơ sở cho việc lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án. Các nội dung quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phải được cập nhật vào các loại, cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cập nhật nội dung quy hoạch vào quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thì phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chuyển sang thực hiện ưu đãi theo hình thức nộp tiền sử dụng đất đối với 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

 CẦN LÀM RÕ VẤN ĐỀ "HỆ SỐ"

Góp ý về quy hoạch tỷ lệ 1/500, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hồ Chí Minh, nhấn mạnh đây là vấn đề bắt buộc. Ông cho rằng không thể có công trình xây dựng nào mà không có quy hoạch 1/500, ngoại trừ những công trình đơn lẻ áp dụng thiết kế mẫu. Theo quy định của luật, các dự án có quy hoạch 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Vì vậy, phê duyệt quy hoạch 1/500 cho dự án nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc khẳng định miễn giấy phép xây dựng.

Liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất đối với 20% diện tích thương mại, ông Châu cho rằng việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp. Ông đề xuất cần làm rõ “hệ số” ở đây là hệ số riêng, không phải hệ số K1 thông thường, bởi nếu áp dụng hệ số K1, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải đóng sẽ tăng lên đáng kể so với trước đây.

Về tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tham gia, ông Châu đánh giá các tiêu chí được đưa ra là hợp lý và cần thiết, góp phần khuyến khích những doanh nghiệp có năng lực tham gia.

Trong khi đó, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá cao tinh thần làm việc của Bộ Xây dựng, nhưng đề nghị làm rõ việc lập quy hoạch phân khu phải được cập nhật và tích hợp vào các quy hoạch cấp cao hơn như: quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị, nông thôn và các quy hoạch liên quan khác để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ. Dự thảo Nghị quyết hiện mới chỉ đề cập đến việc cập nhật vào “quy hoạch đô thị và nông thôn”, chưa nêu đầy đủ các loại quy hoạch cấp cao hơn như quy hoạch tỉnh.

Đối với cách tính tiền sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhất trí và đề xuất giữ nguyên quy định trong dự thảo hiện tại. Đó là tiền sử dụng đất được tính dựa trên “bảng giá đất và hệ số điều chỉnh”. Việc giữ tiêu chí “hệ số điều chỉnh” là cần thiết và phù hợp.

Thay mặt cơ quan chủ trì thẩm định, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú khẳng định dù đã có Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội, thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, nhưng thực tế vẫn phát sinh nhiều khó khăn và vướng mắc, nên phải có sự chỉ đạo từ cấp có thẩm quyền để tháo gỡ. Trên cơ sở đó, việc ban hành Nghị quyết mới theo cơ chế tại Nghị quyết số 206/2025/QH15 nhằm xử lý những khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật là cần thiết.

Dựa trên 6 tiêu chí thẩm định, Thứ trưởng Bộ Tư pháp chỉ rõ 3 vấn đề cần hoàn thiện. Cụ thể, phải giới hạn phạm vi điều chỉnh đúng theo tinh thần Nghị quyết 206, không đưa vào những nội dung mang tính chỉ đạo, điều hành. Đồng thời, rà soát toàn bộ dự thảo và các quy định pháp luật trong dự thảo. Mặt khác, hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật theo đúng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Dự thảo Nghị quyết chỉ đủ điều kiện trình Chính phủ sau khi đã được tiếp thu, hoàn thiện theo Báo cáo thẩm định và ý kiến của Hội đồng thẩm định độc lập.