HoREA đề nghị bỏ một số quy định cấm cho vay đối với bất động sản

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị quyết 97 (ngày 08/07/2023) của Chính phủ, trong đó đã giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì, thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, có trọng tâm, hiệu quả, nhanh chóng để ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng gắn với ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế…

Hiệp hội nhận thấy, Thông tư số 06 (ngày 28/06/2023 – Thông tư 06) của Ngân hàng Nhà nước (sửa đổi, bổ sung Thông tư số 39, ngày 30/12/2016) có một số quy định chưa thống nhất với các quy định pháp luật và chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp nói chung, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp hoạt động theo phương thức đối tác công tư (PPP) nói riêng.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước khẩn trương xem xét sửa đổi một số quy định của Thông tư số 06 theo hướng bỏ một số quy định bổ sung.

Cụ thể, kiến nghị xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 1 Thông tư 06, Hiệp hội đề xuất bỏ quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” (tại khoản 8 Điều 8 Thông tư số 39).

Vì theo Luật tổ chức tín dụng, nhà đầu tư có “nhu cầu vay vốn sử dụng vào mục đích hợp pháp” thì có thể tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Điều 5 Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư được tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ, sử dụng đất đai và tài nguyên khác theo quy định của pháp luật.

HoREA cho rằng nhà đầu tư vay vốn tín dụng và nhà đầu tư dùng số vốn vay này để “góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” là 02 hoạt động riêng biệt. Vấn đề cần đặt ra là phải thực hiện giải pháp kiểm soát rủi ro chứ không nên vì quan ngại này mà cấm, không cho vay tín dụng

Theo quy định trên đây thì tài sản góp vốn để hình thành vốn điều lệ của “công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh”, trong đó có nguồn “tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh” là vốn vay từ tổ chức tín dụng thì vẫn phản ánh chính xác năng lực tài chính của công ty, bởi lẽ phần vốn góp của nhà đầu tư là vốn vay tín dụng cũng là tiền thật nên vốn điều lệ cũng là vốn thật và sẽ không xảy ra tình trạng “nếu hình thành từ vốn vay sẽ phản ánh không chính xác năng lực tài chính của công ty” và việc góp vốn này không phải là “một trong những hình thức mà khách hàng có thể sử dụng để che giấu hình thức sở hữu lẫn nhau” như quan ngại của Ngân hàng Nhà nước.

HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06) theo hướng đề xuất quy định tổ chức tín dụng được cho vay đối với nhu cầu vốn “để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã được cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.

Hiệp hội nhận thấy, khoản 9 Điều 8 Thông tư số 39 chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Bởi các lẽ “dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 áp dụng đối với trường hợp bất động sản, nhà ở thương mại có sẵn thì chủ đầu tư hoàn toàn không có nhu cầu vay vốn tín dụng vì đã được toàn quyền bán sản phẩm ra thị trường mà không bị hạn chế.

Tại thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng” thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc “giai đoạn thực hiện dự án”, nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng.

Do vậy, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39 đã “bít đường” vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định “các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 24 (hoặc 36) tháng, tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay” để phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường bất động sản do “vướng mắc pháp lý” chiếm đến 70% khó khăn mà không phải do lỗi của doanh nghiệp…

Đồng thời, xem xét bổ sung Thông tư 03/2023 để quy định cho phép các tổ chức tín dụng được xem xét từng trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Thông tư 02/2023, có tài sản bảo đảm, có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất được vay để tái cấu trúc các khoản nợ trái phiếu sắp đến hạn với khoản vay có thể xem xét không vượt quá 70% giá trị gói trái phiếu đã phát hành; Tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp bằng chính trái phiếu này và có tài sản bảo đảm theo phương thức tổ chức tín dụng giải ngân trực tiếp đến các trái chủ.

Đối với phần 30% giá trị gói trái phiếu đã phát hành còn lại thì doanh nghiệp và các trái chủ thỏa thuận đàm phán theo quy định tại Nghị định 08/2023 của Chính phủ.