HoREA kiến nghị cơ chế giảm giá nhà ở Tp.HCM

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa công bố báo cáo tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2017, trong đó ghi nhận sự phục hồi đáng kể của thị trường bất động sản Thành phố.

Mỗi người dân có 18,47 m2 sàn nhà để ở

Theo HoREA, 6 tháng đầu năm 2017, toàn thành phố phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở thành phố lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47 m2/người.

Thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong nửa đầu năm đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với 16.500 căn với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.600 tỷ đồng.

Trong đó, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 11.300 căn, chiếm tỷ trọng lớn nhất 68,7%.

HoREA đánh giá đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã có sự tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ (1-2 phòng ngủ) đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và có tính thanh khoản cao.

Thị trường văn phòng cho thuê và thị trường trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi cũng được HoREA đánh giá là đang phát triển rất mạnh. Đối với thị trường căn hộ khách sạn, căn hộ dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng lại có dấu hiệu cung vượt cầu.

Về tình hình tranh chấp trong chung cư, HoREA đánh giá tiếp tục gia tăng. Các tranh chấp chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu ban quản trị, chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư, tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...).

Việc Bộ Tài chính công bố danh sách 60 dự án nhà ở sử dụng quỹ đất do thực hiện chủ trương cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước chuyển sang cơ quan Thanh tra Chính phủ tham khảo trong quá trình thực hiện thanh tra đất đai 2017 cũng tác động đến cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Thay đổi cách tính tiền sử dụng đất để giảm giá nhà

Nhìn toàn cục thị trường bất động sản, HoREA đánh giá vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Trong đó, 5 điểm nghẽn được HoREA đặc biệt nhấn mạnh gồm: Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án bất động sản, chính sách tín dụng, thủ tục hành chính.

Theo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, tiền sử dụng đất là một gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đây là ẩn số, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin cho.

Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA kiến nghị hai phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Phương án 1:

Thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế.

Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10 hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, theo HoREA, vừa minh bạch, lại dễ tính toán, loại bỏ được cơ chế xin - cho.

“Việc áp dụng thuế sử dụng đất giúp cho doanh nghiệp và người dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, doanh nghiệp tiên lượng chi phí, Nhà nước thì có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài”, HoREA kiến nghị.

Nếu theo phương án này, theo HoREA, nên bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. Thay vào đó, nên giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phương án 2:

Cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn 5-30 ngày. Thế nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án vẫn mất rất nhiều thời gian (trung bình 1-3 năm). Tình trạng này làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở, HoREA nêu quan điểm.

Hiệp hội này cũng đề nghị giao cho Sở Tài chính Tp.HCM là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất, trình hội đồng thẩm định giá đất xác định tiền sử dụng đất dự án.

Chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất.

Doanh nghiệp cần được có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, HoREA kiến nghị.

Đối với tín dụng, theo HoREA, Chính phủ đã triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo giải ngân hết ngày 31/12/2016, các trường hợp nhận nhà từ ngày 1/1/2017 trở đi không được giải ngân phải chuyển sang vay tín dụng thương mại theo lãi suất thoả thuận với ngân hàng.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các trường hợp nhận nhà từ ngày 1/1/2017 trở đi được tiếp tục giải ngân đến hết hợp đồng vì nếu phải vay thương mại sẽ rất khó khăn...