Trước kia, nếu nguồn tín dụng để triển khai cơ bản bị siết, doanh nghiệp bất động sản ngay lập tức chuyển hướng sang các kênh tại thị trường vốn như trái phiếu hay cổ phiếu. Nhưng hiện nay, khi cơ quan quản lý tiến hành một loạt hành động quyết liệt, các kênh bổ trợ trên cũng dần hẹp lại.

Trước thực tế này, các chuyên gia dự báo rằng, trong thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản phải tích cực hơn trong việc giới thiệu năng lực bản thân thì mới có thể tiếp cận được các kênh vốn.

"VỐN MỒI" ÍT DẦN

Nói đến bất động sản, đồng nghĩa nói đến việc đầu tư lớn và dài hạn. Trên thế giới, ngoài vốn của bản thân doanh nghiệp, kênh dẫn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản đến từ thị trường tài chính.

Tại Việt Nam còn có thêm 1 kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đó là tiền trả trước của người mua. Tức doanh nghiệp bán sản phẩm hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, không phải ngay từ khi bắt tay vào dự án, doanh nghiệp bất động sản đã có thể thu về khoản tiền trả trước. Muốn bán được sản phẩm hình thành trong tương lai, doanh nghiệp buộc triển khai dự án cơ bản và phải thỏa mãn nhiều điều kiện.

Các điều kiện này được quy định rất cụ thể tại Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai như: đối với nhà chung cư phải hoàn thiện xong phần móng; đối với nhà ở riêng lẻ phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện sinh hoạt, hệ thống chiếu sáng công cộng)…

Do đó, doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vẫn phải đi tìm nguồn “vốn mồi” trên thị trường tài chính giống như trên thế giới.

Theo TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc Hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trong thị trường tài chính có rất nhiều kênh, song các kênh này đang hẹp dần đối với doanh nghiệp bất động sản.

Tại kênh truyền thống là vốn tín dụng ngân hàng, không chỉ riêng doanh nghiệp bất động sản mà tất cả các doanh nghiệp nói chung của nền kinh tế đều phải huy động vốn chủ yếu dựa vào hệ thống ngân hàng. Bởi lẽ, sự phát triển của hệ thống ngân hàng đã có từ rất lâu, đồng thời người dân cũng quen gửi tiền vào ngân hàng hơn so với các kênh khác.

Thế nhưng, tiền gửi cư dân vào ngân hàng lại đa số là ngắn hạn. Điều này trái ngược với nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản.

“Ngân hàng có một nguyên tắc, để đảm bảo thanh khoản, tránh sự đổ vỡ dây chuyền, họ chỉ được dùng một tỷ lệ nhất định vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tỷ lệ này ngày càng bị Ngân hàng Nhà nước hạ xuống thấp. Do đó, việc ngân hàng tài trợ vốn cho dự án bất động sản ngày càng khó khăn”, ông Cường nói.

Diễn biến tương tự đang xuất hiện tại các kênh khác trên thị trường vốn như chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể, trước kia, đây là những nơi chuyển hóa rất tốt nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài hạn. Người dân có tiền nhàn rỗi một vài tuần cũng có thể mua cổ phiếu, sau đó bán đi thì người có tiền nhàn rỗi khác lại mua vào. Như vậy, khối lượng cổ phiếu phát hành đã trở thành giá trị dài hạn.

“Thông qua thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tiền đầu tư ngắn hạn của người dân sẽ trở thành tiền dài hạn. Các doanh nghiệp bất động sản đã tranh thủ huy động vốn tại hai thị trường này để bổ trợ cho nguồn thiếu hụt từ dòng vốn tín dụng”, ông Cường đánh giá.

Thực tế cũng cho thấy, thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp đã có sự tăng trưởng mạnh và dần trở thành kênh vốn hữu hiệu cho doanh nghiệp bất động sản.

Theo số liệu của SSI Research, chỉ riêng trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tổng cộng 318.200 tỷ đồng, chiếm 44% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. Hay như, một thống kê của FiinPro chỉ ra rằng, năm 2021, khoảng 20 doanh nghiệp bất động sản lên kế hoạch tăng vốn với khối lượng phát hành gần 1,7 tỷ cổ phiếu, trong đó 1,1 tỷ cổ phiếu được dự kiến chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Tuy nhiên, theo ông Cường, trong giai đoạn vừa qua, đã có một số hiện tượng không được lành mạnh ở thị trường vốn. Điển hình thị trường chứng khoán có hiện tượng thổi giá, làm giá cổ phiếu. Còn thị trường trái phiếu có sự tăng trưởng nóng, doanh nghiệp phát hành không sử dụng vốn đúng mục đích.

“Do các diễn biến này mà cơ quan quản lý buộc phải tiến hành một loạt hành động quyết liệt như vừa qua. Thậm chí, chỉ trong vòng một năm, Bộ Tài chính 5 lần đưa ra 5 dự thảo sửa đổi Nghị định 153 nhưng ngay cả phiên bản gần đây nhất, vẫn bị cho là tiếp cận theo hướng siết rất chặt”, ông Cường chia sẻ.

VẬY TÌM VỐN Ở ĐÂU?

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, vốn là một trong những vấn đề không thể xem thường đối với doanh nghiệp bất động sản. Tại các nước trên thế giới, thị trường vốn và thị trường bất động sản luôn gắn chặt với nhau.

Trong đó, nếu thị trường bất động sản và thị trường vốn cùng tăng nóng thì chắc chắn có vấn đề. Nhưng nếu thị trường vốn đứng yên thì trị trường bất động sản cũng không thể phát triển.

“Thời gian qua, ngoại trừ một số doanh nghiệp bất động sản có nguồn lực mạnh thì hầu hết số còn lại phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng. Sau khi bị siết tín dụng thì họ chuyển sang phát hành trái phiếu. Rồi khi trái phiếu tăng nóng lại xảy ra nhiều vấn đề nhức nhối. Giờ tiếp tục siết chặt trái phiếu thì thị trường bất động sản chắc chắn không thể phát triển”, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhấn mạnh.

Do đó, ông Khởi cho biết trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi lên Chính phủ, cơ quan này đã kiến nghị cần đánh giá lại Nghị định 153 theo hướng phân rõ đối tượng phát hành, cần có sự ưu tiên hoặc hạn chế khác nhau.

Chung quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, phải có quy định cụ thể về việc doanh nghiệp phát hành với giá trị bao nhiêu thì buộc phải có tài sản đảm bảo; những start-up, hợp tác xã không có tài sản đảm bảo thì huy động thế nào?

Đồng thời, nhà quản lý chỉ nên giám sát vừa đủ để thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển, không nên tạo ra ấn tượng xấu như nhận thức của nhiều nhà đầu tư trong vài ngày trở lại đây.

Mặt khác, ông Nghĩa chia sẻ thêm, để trả lời cho câu hỏi đi đâu để tìm vốn thì bản thân doanh nghiệp bất động sản phải tự nâng cao năng lực của mình. Bởi lẽ, mọi động thái từ nhà quản lý chỉ muốn thị trường đi vào khuôn khổ, tránh hiện tượng đầu cơ, chứ không có đóng sập các cánh cửa vốn lại.

“Mọi dòng vốn vẫn chảy theo quy luật thị trường, chỉ có điều chảy đúng hướng hơn, không tràn lan và dễ dàng như quãng thời gian trước đó. Việc loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém đôi khi sẽ giúp doanh nghiệp tốt dễ dàng tiếp cận vốn”, ông Nghĩa nhìn nhận.

Còn theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thay vì chỉ huy động vốn trong nước, nhiều doanh nghiệp cũng đã chuyển sang khai thác thêm cả nguồn lực từ nước ngoài. Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 20/3/2022, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 8,9 tỷ USD; bằng 87,9% so với cùng kỳ năm 2021. Trong số đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai trong số các lĩnh vực thu hút FDI lớn, với tổng vốn đầu tư gần 2,7 tỷ USD; chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký.

“Tôi tin rằng, dòng tiền ở nhiều kênh khác vẫn còn. Với việc kinh tế vĩ mô Việt Nam đang hồi phục tốt, nếu chủ các dự án có thể phô ra kế hoạch tiềm năng, tầm nhìn chiến lược dài hạn khả thi thì không khó để tiếp cận vốn”, ông Hiếu cho biết.