“Không thể có chuyện khung giá đất bằng giá thị trường”

Khung giá đất hiện nay khá lạc hậu so với mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhưng để đưa khung giá ngang bằng với giá thị trường là điều không thể.

Đó là khẳng định của ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khi nói về sự “bất cập trong hợp lý” của bảng giá đất hiện nay.

Trao đổi với VnEconomy, ông nói:

- Công tác định giá đất hiện nay của chúng ta còn bộc lộ nhiều bất cập. Ngay cả những khái niệm cơ bản, được đề cập nhiều như “sát giá thị trường”, “trong điều kiện bình thường”… cũng chưa được các cơ quan chức năng làm rõ.

Đặc biệt, khung giá đất hiện nay không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Tất nhiên là có cả yếu tố chủ quan, tức do những người làm công tác định giá chưa đủ năng lực và thiếu thực tế.

Dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung mới song bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60%.

Nhưng hàng năm các địa phương  đều tiến hành khảo sát giá đất thực tế, thì tại sao câu chuyện “sát giá thị trường” vẫn xa vời như vậy, thưa ông?

Như tôi đã nói ở trên, thông thường cứ khoảng tháng 6 hàng năm thì các cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành khảo sát giá đất để chuẩn bị cho việc ban hành bảng giá đất năm tới. Do đó, kể từ khi tiến hành điều tra, khảo sát cho đến khi ban hành được bảng giá mới thì giá đất thực tế lại đã thay đổi.

Hiện nay, mức chệnh lệch giữa bảng giá đất và giá chuyển nhượng thực tế phổ biến từ 3 - 6 lần, tức là bảng giá đất chỉ bằng 30 - 60% giá thực tế. Cá biệt có một số khu vực cao hơn nhiều, như Hàng Ngang, Hàng Đào ở Hà Nội.

Tuy nhiên, đối với giá đất bồi thường, định giá đất khi cổ phần hoá thì phải căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm đó, nên thường sẽ sát giá thị trường hơn, tất nhiên vẫn có chênh lệch, từ 10 - 15%.

Vậy theo ông, làm thế nào để xoá bỏ được khoảng cách chênh lệch này?

Đề án này hiện chúng tôi đang lấy ý kiến các bộ, ngành. Nhưng tôi cho rằng, muốn giá sát thì buộc người định giá phải thâm nhập thị trường, không thể chỉ căn cứ vào các hợp đồng để đưa ra bảng giá đất được.

Bên cạnh đó, người định giá phải có trình độ phân tích thị trường, am hiểu các giao dịch về đất đai, địa chính.

Có ý kiến cho rằng, bảng giá đất khó sát giá thị trường là do các thông tin của cơ quan thẩm quyền thiếu minh bạch và công bằng?

Tôi cho rằng không hẳn thế, bởi khi xây dựng bảng giá và trước khi công bố thì UBND tỉnh đều đưa ra trước hội đồng nhân dân để lấy ý kiến.

Tuy nhiên, sở dĩ người ta cho rằng không minh bạch và công bằng là vì bảng giá đất của chúng ta hiện nay chưa tới từng thửa, nên việc áp dụng cho tính thuế thì tính cả một phố hay một xã với một mức giá, trong khi mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Các nước thì họ định giá tới từng thửa đất.

Chúng ta áp dụng cào bằng như vậy thì rõ ràng là không công bằng. Đối với giá đất ở cũng vậy, muốn công bằng phải xác định tới từng thửa. Còn hiện nay, người trực tiếp định giá sẽ quyết định. Băn khoăn về tính minh bạch là ở chỗ đó.

Với những khu vực mà cả năm trời không có giao dịch, chuyển nhượng thì định giá kiểu gì?

Những khu vực đó thì sẽ áp dụng phương pháp so sánh, tức là áp giá đất cảu các thửa tương tự, những thửa đất có vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng như nhau ở nơi khác để xác định giá cho khu tương tự.

Như vậy thì cũng khó mà có được bảng giá đất chuẩn xác, sát với giá thị trường được, thưa ông?

Ở tất cả các nước thì bảng giá đất cũng không thể bằng 100% giá thị trường được. Các nước tiên tiến cũng chỉ bằng 75% thôi, nên nói chuẩn xác tức là tính đến mức độ nào thôi.

Ở nước ta thì nếu tính bảng giá đất chỉ bằng 30% giá thị trường thì không nên nhưng cố gắng sẽ trên 60%. Còn chuẩn mực quốc tế hiện nay cũng chỉ 80% là tối đa.