Công tác định giá đất từ lâu luôn là một trong những nội dung phức tạp nhất trong quá trình thực thi pháp luật về đất đai. Không chỉ khó xác định giá sát với thị trường, việc định giá còn tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách, tiến độ triển khai dự án, quyền lợi của người dân và môi trường đầu tư, kinh doanh…

Phát biểu tại các tọa đàm với chủ đề “Thẩm định giá gắn với quản lý, sử dụng đất đai - Thực trạng và giải pháp” (do Kiểm toán Nhà nước tổ chức tại Hà Nội, Khánh Hòa và TP. Hồ Chí Minh), Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Bùi Quốc Dũng nhấn mạnh đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia, vừa là tư liệu sản xuất cơ bản, vừa là không gian phát triển và là một trong những tài sản công có giá trị lớn nhất. Vì vậy, quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực này có ý nghĩa quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng, bảo đảm an sinh xã hội và củng cố niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào hiệu lực quản lý nhà nước. Trong đó, định giá và thẩm định giá đất được xem là khâu then chốt.

Theo ông Dũng, những năm gần đây, hệ thống pháp luật về đất đai và thẩm định giá đã có nhiều đổi mới, nổi bật là Luật Đất đai 2024, Luật Giá 2023 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Khung pháp lý mới từng bước hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng công khai, minh bạch, tiệm cận nguyên tắc thị trường, đồng thời tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của các chủ thể tham gia.

Đặc biệt, từ ngày 1/7/2026, nhiều quy định mới được triển khai đồng bộ, trong đó có cơ chế xác định giá đất phù hợp với từng loại hình và điều kiện của từng địa phương. Theo lãnh đạo Kiểm toán Nhà nước, đây là bước thay đổi quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động quản lý nhà nước cũng như môi trường đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, ông Dũng cho biết mục tiêu của Kiểm toán Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc phát hiện, xử lý các sai phạm về tài chính mà còn hướng tới hoàn thiện cơ chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước, phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực và tạo môi trường pháp lý ổn định để người dân, doanh nghiệp yên tâm thực thi pháp luật.

“Một cuộc kiểm toán thành công không chỉ được đo bằng giá trị các kiến nghị tài chính, mà còn ở những kiến nghị sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách và việc các kiến nghị đó được cơ quan có thẩm quyền tiếp thu, chuyển hóa thành giá trị trong thực tiễn”, ông Dũng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường Võ Anh Tuấn cho rằng giá đất là một trong những biến số đầu vào quan trọng nhất trong quản lý đất đai và tài chính đất đai. Giá đất là cơ sở để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, cũng như mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

BỘ, NGÀNH CŨNG THỪA NHẬN CÁI KHÓ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Theo ông Tuấn, việc xác định giá đất không chính xác có thể kéo theo nhiều hệ lụy như thất thu ngân sách, gia tăng chi phí bồi thường, phát sinh khiếu nại, làm chậm tiến độ các dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý, khai thác nguồn lực đất đai.

Vì vậy, việc phối hợp chặt chẽ với Kiểm toán Nhà nước trong công tác kiểm tra, giám sát và tiếp thu các kiến nghị kiểm toán có ý nghĩa quan trọng nhằm kịp thời phát hiện những bất cập trong cơ chế, chính sách, phòng ngừa thất thoát nguồn lực đất đai, đồng thời thúc đẩy minh bạch hóa dữ liệu giá đất, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và tài chính đất đai.

Đánh giá việc bãi bỏ khung giá đất và chuyển sang cơ chế xây dựng bảng giá đất hằng năm theo Luật Đất đai 2024, ông Tuấn cho rằng đây là bước cải cách quan trọng nhằm từng bước đưa giá đất do Nhà nước quy định tiệm cận với giá thị trường. Theo đó, các địa phương đã chủ động xây dựng kế hoạch, bố trí nguồn lực và thuê các đơn vị tư vấn đủ điều kiện để xây dựng bảng giá đất cũng như xác định giá đất cụ thể theo quy định.

Tuy nhiên, quá trình triển khai các quy định mới vẫn bộc lộ không ít khó khăn. Theo ông Tuấn, nhiều địa phương gặp vướng mắc trong việc thu thập dữ liệu đầu vào phục vụ định giá; đội ngũ cán bộ làm công tác định giá đất còn thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm; trong khi số lượng tổ chức tư vấn đủ điều kiện hoạt động chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn. Đáng chú ý, không ít đơn vị tư vấn, thẩm định giá cũng e ngại hoặc không muốn tham gia xác định giá đất cụ thể.

Phân tích sâu hơn về những vướng mắc trong công tác định giá đất, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính Phạm Văn Bình cho rằng nút thắt lớn nhất hiện nay là thiếu dữ liệu thị trường phục vụ công tác thẩm định giá.

Theo ông Bình, mặc dù thị trường bất động sản đã phát triển mạnh trong những năm gần đây, hệ thống dữ liệu về giao dịch đất đai và bất động sản vẫn chưa đầy đủ, đồng bộ và minh bạch. Trong nhiều trường hợp, giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng hoặc hồ sơ kê khai thuế chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, khiến việc xác định giá thị trường gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ cơ quan thuế, cơ quan đăng ký đất đai, tổ chức công chứng, sàn giao dịch bất động sản và các tổ chức tín dụng hiện vẫn được quản lý phân tán, thiếu cơ chế kết nối và chia sẻ hiệu quả. Điều này khiến các thẩm định viên gặp nhiều trở ngại trong việc thu thập thông tin so sánh, kiểm chứng độ tin cậy của dữ liệu và xác định giá đất theo đúng nguyên tắc thị trường.

Một thách thức khác xuất phát từ chính đặc thù của đất đai và tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế, không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau. Ngay cả những tài sản có vị trí tương đồng cũng có thể khác biệt về mục đích sử dụng, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng pháp lý, thời hạn sử dụng đất, khả năng khai thác thương mại và tiềm năng phát triển.

Đối với các dự án bất động sản, khu công nghiệp, khu thương mại, khách sạn, bệnh viện, trường học hay các công trình chuyên dùng, việc xác định giá trị không chỉ dựa trên vị trí mà còn phải đánh giá đồng thời nhiều yếu tố kỹ thuật, tài chính và pháp lý. Chính sự đa dạng này khiến quá trình thẩm định và định giá đất trở nên phức tạp hơn, đòi hỏi chuyên môn cao và dữ liệu đầy đủ để bảo đảm kết quả sát với giá trị thị trường...

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 28-2026 phát hành ngày 13/07/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-28-2026.html