Ngày nay, nông nghiệp không chỉ giúp ổn định cuộc sống mà còn được xem như nền tảng cho phát triển kinh tế-xã hội và ổn định chính trị. Tuy nhiên, thách thức lớn của nền nông nghiệp là năng suất lao động, cùng tình trạng sử dụng đất manh mún. Thực trạng này đặt ra yêu cầu: Nhà nước phải thực hiện đồng bộ giải pháp để khắc phục. Một trong số đó là nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, bằng việc xây dựng và phát triển bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp. Song thực tế, khung pháp luật cho mô hình trên vẫn có “khoảng trống”.

THIẾU CƠ CHẾ VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội, cho biết: khi xem xét thực trạng các quy định của bất động sản kết hợp du lịch nông nghiệp, thì thấy Luật Đất đai 2013 còn thiếu cơ chế, chiến lược tổng thể, bài bản mang tính lâu dài bền vững về quản lý và sử dụng đất du lịch nông nghiệp.

Bởi lẽ đất du lịch nông nghiệp chưa được định danh chính thức trong Luật Đất đai 2013. Điều 3 giải thích từ ngữ của Đạo luật này đã không đưa ra giải thích: Hiểu như thế nào là đất du lịch nông nghiệp? Điều 10 phân loại đất, cũng không quy định đất du lịch nông nghiệp xếp vào nhóm đất nào theo tiêu chí phân loại đất của Luật Đất đai 2013. Theo đó, loại đất này được xếp vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp?

“Chính vì không định danh, giải mã khái niệm đất du lịch nông nghiệp nên pháp luật đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất du lịch nông nghiệp…?”, chuyên gia nêu vấn đề.

Đặc biệt PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, trong Luật Đất đai 2013, các quy định mới chỉ “dừng lại” ở việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, bao gồm: sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà chưa tích hợp, kết nối gắn kết giữa mục đích sử dụng đất nông nghiệp với phát triển du lịch.

Theo quy định về đất nông nghiệp, Điều 142 đất sử dụng cho kinh tế trang trại, dường như liên quan trực tiếp đến phát triển kinh tế du lịch, song khía cạnh sử dụng đất để phát triển du lịch nông nghiệp lại đề cập mờ nhạt, chung chung: “Nhà nước khuyến khích hình thức kinh tế trang trại của hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác có hiệu quả đất đai để phát triển sản xuất, mở rộng quy mô và nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối gắn với dịch vụ, chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp”.

Trên thực tế, Ths. Nguyễn Văn Chung, chuyên viên cao cấp-Cục Kinh tế hợp tác và phát triển nông thôn chia sẻ, hoạt động của các trang trại gặp khó khăn một phần do quy định chính sách pháp luật thiếu cụ thể, tản mạn. Cụ thể hệ thống cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế trang trại nằm ở nhiều văn bản nên khó khi triển khai, tiếp cận. Ngoài ra, nhiều chính sách liên quan tới đất đai, xây dựng còn bất cập đã làm cản trở việc mở rộng quy mô sản xuất của trang trại.

Không những thế, các hoạt động phi nông nghiệp kết hợp phát sinh gồm sơ chế, bảo quản, chế biến sản phẩm; phát triển du lịch lại chưa quy định cụ thể cho việc xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp, và cho phép trang trại được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, dẫn đến nhiều trang trại “lách luật” xây dựng công trình “tạm bợ” vừa mất mỹ quan vừa hạn chế hiệu quả sử dụng.

CẦN TẠO CƠ SỞ PHÁP LÝ NỀN TẢNG

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đánh giá, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp nói riêng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản… nên bổ sung một số điều, nhằm tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho bất động sản du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh và cụ thể hóa hơn bằng nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Do đó với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần bổ sung vào Điều 3 phần giải thích từ ngữ một điều khoản quy định hiểu như thế nào là đất du lịch nông nghiệp? Mà theo PGS.TS Tuyến, đây là loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhưng không phải là sản xuất nông nghiệp thuần túy mà là sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch, vừa tạo ra nông sản hàng hóa vừa phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng, lưu trú, khám phá; trải nghiệm của khách nội địa lẫn quốc tế. 

Ngoài ra, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích du lịch nông nghiệp; quy định quyền, nghĩa vụ cụ thể của tổ chức, cá nhân đầu tư vào phát triển bất động sản du lịch nông nghiệp, hình thức tiếp cận đất đai và những ưu đãi thuế, tín dụng… để thu hút đầu tư, phát triển phân khúc bất động sản này. Và cần định danh tường minh đất du lịch nông nghiệp thuộc nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp.

“Đồng thời, bổ sung quy định về cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vào mục đích du lịch nông nghiệp; về các loại hình dịch vụ hỗ trợ, đồng hành, chuyển giao công nghệ khoa học, kỹ thuật; cung cấp chuyên gia, kỹ năng, kiến thức, vốn; thu hút lượng khách du lịch; hợp tác quốc tế; thành lập hệ thống, mạng lưới… giúp phát triển du lịch nông nghiệp”, chuyên gia lưu ý.

Trong khi đó, đại diện Vụ Đất đai đánh giá, kinh doanh trong du lịch nông nghiệp, nông thôn là mô hình phát sinh từ nhu cầu thực tế, nhưng chưa có căn cứ quy định đầy đủ của pháp luật đất đai và một số pháp luật khác liên quan. Vì thế, việc hoàn thiện chính sách pháp luật sẽ tạo hành lang pháp lý cho loại hình này phát triển đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, chính sách pháp luật đất đai cần tiếp tục nghiên cứu phân loại đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp…