
Nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam
Việt Nam đáp ứng các tiêu chí nâng hạng từ thị trường chứng khoán cận biên lên thị trường mới nổi.
Thứ Ba, 07/10/2025
Phan Nam
07/10/2025, 14:58
Nhằm khắc phục những bất cập tồn tại và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản, đồng thời, có cơ chế ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền…
Tại dự thảo Tờ trình Chính phủ về Nghị quyết trên, Bộ Xây dựng cho biết trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện nhiều diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.
NHIỀU TRƯỜNG HỢP GIÁ NHÀ, ĐẤT BỊ CHI PHỐI BỞI ĐẦU CƠ
Cụ thể, về tình hình giá nhà ở, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá nhà đã tăng mạnh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên 120 triệu đồng/m2 vào quý 3//2025, tăng tới 47% so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, giá nhà biệt thự và liền kề tăng trung bình 22 – 29%/năm, cá biệt có dự án tăng tới 60% chỉ trong một năm. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6–7%/năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.
“Giá bất động sản tăng cao bất thường, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung – cầu thực tế mà chủ yếu bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, thông tin quy hoạch chưa minh bạch và tâm lý đám đông”, Bộ Xây dựng nhận định.
Về cơ cấu tín dụng, đến tháng 6/2025, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt trên 3,99 triệu tỷ đồng, tăng 14,58% so với tháng 12/2024; chiếm tỷ trọng 23, 27% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,44%. Trong đó, dư nợ tín dụng về nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất (chiếm 57,26%), tăng 16,74%; tiếp đến là dư nợ liên quan đến quyền sử dụng (19,95%, tăng 10,71%; dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản khác (13,82%), tăng 18,26%; dư nợ phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, nhà hàng, khách sạn (3,08%)... Trong 06 tháng đầu năm 2025, dự nợ kinh doanh bất động sản khác có tỷ lệ tăng trưởng cao nhất.
Cơ cấu sản phẩm bất động sản thì mất cân đối nghiêm trọng với tỷ trọng lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo sốt ảo diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, đã và đang tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.
Trong khi đó, hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị, ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp.
Thị trường bất động sản có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mối liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ đẫn đến mất cân bằng cung – cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội.
Kinh nghiệm của một số quốc gia như Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Đức, Mỹ, cho thấy sự can thiệp hiệu quả và có chọn lọc của Nhà nước đóng vai trò quyết định trong việc kiểm soát giá nhà và đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Từ những phân tích trên, tại dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, Bộ Xây dựng đã đưa ra một số giải pháp khắc phục các bất cập, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời, góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
TỪNG BƯỚC KÉO GIẢM GIÁ NHÀ Ở
Trong đó, về chính sách kiểm soát, Bộ Xây dựng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản nhằm công khai, minh bạch các giao dịch bất động sản. Trung tâm này là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan trong việc thực hiện các giao dịch bất động sản, có chức năng tổ chức, giám sát và xác thực các giao dịch bất động sản, bao gồm: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.
Về chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, Điều 3 của dự thảo Nghị quyết quy định: Kể từ thời điểm Nghị quyết này có hiệu lực thi hành, áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội) là không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai; không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ 3 trở lên.
Về chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, Điều 4 dự thảo Nghị quyết nêu rõ: Tùy theo tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 – 2030 theo kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù như: Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật Nhà 2023.
Dự thảo Nghị quyết cũng quy định: Người mua nhà ở tại dự án đó không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Theo Bộ Xây dựng, việc xây dựng Nghị quyết nhằm thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình. Trọng tâm là điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.
Nghị quyết đặt mục tiêu hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp. Kiểm soát biên độ lợi nhuận doanh nghiệp trong phân khúc này là một giải pháp then chốt để hạ giá thành sản phẩm.
Chính sách sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực. Đồng thời, đây là công cụ quan trọng giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện khả năng phục hồi và thích ứng mạnh mẽ trước những biến động vĩ mô, với điểm sáng nổi bật ở các đô thị trọng điểm. Trong đó, Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và Đà Nẵng tiếp tục khẳng định sức hút vượt trội, ghi nhận mức tăng trưởng giá ấn tượng trong chu kỳ 2021-2025…
Ngày 5/10/2025, Chính phủ ban hành Nghị quyết 306/NQ-CP về điều chỉnh Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn 2050. Bắc Trung Bộ được xác định là một trong hai vùng động lực quốc gia. Quy hoạch mới mở ra cơ hội phát triển mạnh mẽ cho toàn vùng, với dải ven biển Thanh Hóa – Nghệ An – Hà Tĩnh trở thành hạt nhân công nghiệp – đô thị, cùng thành phố Huế định vị trung tâm văn hóa, du lịch và dịch vụ đặc thù, tạo nền tảng cho bước bứt phá giai đoạn tới.
Thành phố Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế khuyến khích đầu tư xây dựng, khai thác bến xe, bãi đỗ xe ôtô. Trong đó, các dự án bến xe, bãi đỗ xe ngầm, bãi đỗ xe cao tầng được đề xuất cho phép sử dụng tối đa 25% tổng diện tích đất của dự án theo quy hoạch, để đầu tư khai thác dịch vụ thương mại, mà không phải điều chỉnh chức năng sử dụng đất trong các quy hoạch có liên quan…
Thực hiện Đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp”, Quảng Trị được giao chỉ tiêu xây dựng 24.100 căn giai đoạn 2025–2030. Để đạt mục tiêu này, Bộ Xây dựng vừa có buổi làm việc với địa phương nhằm tháo gỡ các vướng mắc, hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ các dự án.
UBND tỉnh Ninh Bình vừa ban hành văn bản số 157/UBND-VP8 về việc tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh. Theo đó, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được yêu cầu trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin theo quy định…
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán), có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu). Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: