Giao dịch bất động sản tăng nhẹ, giá vẫn leo thang

Báo cáo của Công ty Chứng khoán MB (MBS Research) dẫn số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết trong 9 tháng năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận lượng giao dịch tăng nhẹ ở mức 1% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp trung bình lại biến động mạnh, khi tăng 33% tại Hà Nội và 36% tại TP. Hồ Chí Minh. Diễn biến này phần nào cho thấy nhu cầu đã bị hạn chế bởi mặt bằng giá quá cao.

Đáng chú ý, quý 3/2025 cũng là giai đoạn đầu tiên triển khai sáp nhập tỉnh, thành. Theo MBS Research, sự kiện này có thể tạo ra các “cơn sốt” đất cục bộ, song xu hướng tăng giá bất động sản chỉ thực sự bền vững khi gắn liền với lợi thế hạ tầng và động lực phát triển kinh tế. Cùng thời điểm, nguồn cung trên thị trường tiếp tục được bổ sung tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Với khối doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhiều cải cách pháp lý mới được đưa vào thực tiễn nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy nguồn cung. Nổi bật là việc mở rộng mục đích sử dụng đất cho các dự án (Nghị quyết 171/2024/QH15); thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (Nghị quyết 201/2025/QH15); cùng với điều chỉnh quy hoạch tổng thể tại một số phân khu.

Trong quý 3/2025, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án mới mở bán. Tại Hà Nội, ngoại trừ VHM, phần lớn nguồn cung đến từ các doanh nghiệp chưa niêm yết như Sun Group (Sun Feliza Suites), MIK Group (The Matrix Premium) hay Sunshine Group (Noble Crystal). Còn tại TP. Hồ Chí Minh, những dự án đáng chú ý gồm The Opus One – Vinhomes Grand Park (VHM), The Privé (DXG), cụm Gladia (KDH), The Gió Riverside (AGG) và Lumier Midtown (Masterise). Tương tự, dịch chuyển ra xa trung tâm, nhiều dự án khác cũng mở bán ở các tỉnh, thành phố là phân khu Canaria – dự án Izumi City (Đồng Nai), hay Solaria Rise - dự án Southgate (Long An, nay là Tây Ninh) của NLG. Đặc biệt, lượng booking tại một số doanh nghiệp như DXG và KDH ghi nhận tín hiệu khá tích cực.

Tuy nhiên, MBS Research đánh giá dù hoạt động mở bán diễn ra sôi động, nhưng việc bàn giao trong quý 3/2025 chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu. Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến nhiều thương vụ chuyển nhượng cổ phần, chẳng hạn NLG hoàn tất bán 15,1% cổ phần tại Izumi City, hay PDR chuyển nhượng cổ phần tại dự án Thuận An 1 (chưa hoàn thành tại thời điểm báo cáo).

Về kết quả kinh doanh, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết theo dõi trong quý 3/2025 đã tăng 68,7% so với cùng kỳ năm 2024, nhờ sự phục hồi từ nền thấp và một số khoản lợi nhuận tài chính đột biến. Các dự án mở bán mới trong quý kỳ vọng sẽ đóng góp vào doanh thu – lợi nhuận từ quý 4/2025 trở đi.