Hiện nay, các nước trên thế giới thường áp dụng 4 phương pháp để định giá đất gồm: so sánh giá bán, vốn hóa thu nhập, thặng dư đất đai và chi phí. Còn tại Việt Nam, việc định giá đất theo quy định hiện hành và dựa trên 5 phương pháp: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư và hệ số.

Tuy nhiên, trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ giữ lại 3 phương pháp, gồm: so sánh, thu nhập và hệ số thay vì 5 phương pháp như hiện hành. Với phương pháp chiết trì được nhập trừ vào phương pháp so sánh và loại bỏ phương pháp thặng dư.

VÌ SAO NÊN LOẠI BỎ PHƯƠNG PHÁP HỆ SỐ K?

Theo quan điểm của ban soạn thảo, Việt Nam chỉ cần áp dụng 3 phương pháp trên là đủ. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chuyên gia, và dư luận xã hội lại đề nghị bỏ phương pháp hệ số và giữ phương pháp thặng dư. Vấn đề được các chuyên gia, doanh nghiệp quan tâm hiện nay là có nên loại bỏ phương pháp thặng dư và việc sử dụng phương pháp so sánh và hệ số có thay thế cho phương pháp thặng dư?

Tại hội thảo góp ý nội dung về định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 28/7/2023, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) Nguyễn Tiến Thỏa, cho rằng để định giá đất, các nước sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu... mà lựa chọn phương pháp định giá phù hợp nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cả về lý thuyết và thực tiễn.

Có lẽ phương pháp hệ số K là sự “sáng tạo” riêng có của Việt Nam với kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, kết quả đạt được trong thực tiễn còn nhiều vấn đề đặt ra. “Rất tiếc, theo tôi, đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, nên cần được loại bỏ”, Chủ tịch VVA nhận xét và kiến nghị.

Ông Thỏa lý giải, theo các quy định hiện hành, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ở Việt Nam có thể được hiểu về bản chất là một phương pháp thể hiện cách thức xử lý mối quan hệ giữa giá đất thị trường và giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, thể hiện bằng một hệ số để điều chỉnh giá đất tăng thêm (hoặc giảm đi) cho các trường hợp cụ thể. Điều này nhằm phục vụ mục đích thực hiện chính sách tài chính đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất khi Bảng giá đất công bố hàng năm không theo kịp sự biến động tăng (hoặc giảm) của giá đất phố biến trên thị trường tại các thời điếm cần phải xác định giá đất cụ thế đế thực hiện chính sách tài chính về đất đai.

Phương pháp để tìm ra hệ số K trong định giá đất căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế xã hội của địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Theo ông Thỏa, cách tính toán của phương pháp hệ số K khá “lòng vòng”, rườm rà mất thời gian và càng chứng tỏ Bảng giá đất không phải là Bảng giá đất thị trường. Thậm chí không tránh khỏi thị trường có thể lại quay về tình trạng hai giá đất.

Để tìm ra giá thị trường cần định giá một cách hợp lý, khoa học, sát với thị trường, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng có thể thay thế phương pháp hệ số K bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thu nhập là phù hợp nhất với thời điểm cần xác định lại giá đất cụ thể, tại thời điểm cụ thể, phục vụ một mục đích cụ thế.

"Muốn xác định được hệ số, khi tìm giá đất đế tính hệ số, chúng ta đã phải áp dụng phương pháp thu nhập đối với loại đất tính được thu nhập và một phần của phương pháp so sánh đối với loại đất có điều kiện tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường”, ông Thoả phân tích.

KHÔNG COI GIÁ KÊ KHAI TRONG HỢP ĐỒNG HAY GIÁ TÍNH THUẾ LÀ GIÁ THỊ TRƯỜNG

Góp ý tại hội thảo, các chuyên gia lĩnh vực thẩm định giá cũng tập trung làm rõ những mặt được và tồn tại hạn chế của các phương pháp định giá đất hiện nay, cơ chế tài chính, giá đất, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức tư vấn định giá đất…

Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng kiến nghị, chỉ sửa đổi bỏ phương pháp chiết trừ, không nên bỏ phương pháp thặng dư và giao cho địa phương quy định một số thông số áp dụng trong phương pháp thặng dư cho phù hợp với từng địa bàn, từng thời điểm. Giảm bớt các trường hợp áp dụng giá trong bảng giá đất và chuyển sang áp dụng giá đất cụ thể.

Bên cạnh đó, thay đổi cách sử dụng thông tin đầu vào để xác định giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, nhất định không coi giá kê khai trong hợp đồng hay giá tính thuế là giá thị trường, góp phần tránh thất thoát khi xác định giá để giao đất, tính nghĩa vụ tài chính và công bằng khi thực hiện bồi thường trong các trường hợp thu hồi đất…

Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cần giao cho Chính Phủ quy định cụ thể các trường hợp áp dụng. Đồng thời, phải quy định rõ cách thức xác định Hệ số điều chỉnh đảm bảo thông tin đầu vào và phương pháp xác định phải chuẩn, tránh trường hợp sử dụng phép bình quân số học mà không có điều chỉnh để đi tìm Hệ số điều chỉnh như quy định hiện hành.

Bà Lạng phân tích, theo lý thuyết về thẩm định giá, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư cùng cách tiếp cận từ thu nhập, đều áp dụng để chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai về giá trị hiện tại để xác định giá tài sản.

Tuy nhiên, phương pháp thu nhập đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết: Thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định. Còn phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là một trong những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất. Phương pháp so sánh không thể điều chỉnh giá đất cho phù hợp với từng quy hoạch xây dựng, đặc biệt là các Dự án. Phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số càng không giải quyết được vấn đề này.

Với phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp định giá đất được áp dụng phổ biến trên thế giới để định giá đất đối với những khu đất, lô đất có tiềm năng phát triển mà trên thị trường không có giao dịch các khu đất, lô đất tương đồng để áp dụng phương pháp so sánh hoặc các phương pháp khác.

Vì vậy chuyên gia này đề nghị tiếp tục giữ phương pháp thặng dư khi sửa Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Còn theo ông Huỳnh Văn Ngoãn, Công ty TNHH Thẩm định giá NOVA, với những nội dụng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đưa ra có thể dẫn đến một số khó khăn hơn nữa trong công tác định giá đất.

Ba phương pháp như dự thảo nêu chưa bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính). Việc vận dụng ba phương pháp có thể dẫn đến giá đất thấp so với tiềm năng phát triển.

Phương pháp thặng dư là phương pháp có cơ sở khoa học và phù hợp để định giá các thửa đất có tiềm năng phát triển. Vì những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp này thời gian qua bộc lộ những hạn chế. Do đó, theo ông Ngoãn, cần có giải pháp tháo gỡ để nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư hơn là “khai tử” nó.

Cùng quan điểm, một số chuyên gia cho rằng việc bỏ phương pháp thặng dư trong các phương pháp định giá đất là một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn trong xác định giá đất hiện nay ở Việt Nam. Đặc biệt, Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh cho biết 87% các dự án tại thành phố áp dụng phương pháp thặng dư nên nếu loại bỏ, việc định giá đất sẽ bị ách tắc.