Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

“BƠM VỐN” CHO THỊ TRƯỜNG

Trong đó, liên quan đến nguồn vốn cho chính sách nhà ở, HoREA cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên xem xét mở rộng thêm 02 đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 125.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (trước là 120.000 tỷ đồng, nay có thêm 01 ngân hàng thương mại tham gia 5.000 tỷ đồng).

HoREA cho biết mức lãi suất cho vay của gói này là 8%/năm, thấp hơn từ 1,5-2%/năm so với lãi suất vay thương mại thông thường. Thời gian vay ưu đãi là 03 năm đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, thời hạn 05 năm đối với người mua nhà tại các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Tuy nhiên, gói tín dụng 125.000 tỷ đồng chưa phù hợp với người mua, thuê mua nhà ở xã hội, bởi vì chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, và được điều chỉnh mỗi 6 tháng/lần, sau thời gian ưu đãi thì mức lãi suất được áp dụng là lãi suất “thả nổi” khiến người mua, thuê mua nhà ở xã hội có tâm lý “bất an” và ngại vay.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét mở rộng thêm 02 đối tượng được vay gói 125.000 tỷ đồng, bao gồm người mua nhà ở thương mại có giá từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống và chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục khôi phục lại gói tín dụng 110.000 tỷ đồng, lãi suất 4,8-5%/năm, thời hạn vay tối đa 25 năm mà Bộ Xây dựng đã đề xuất ngày 17/02/2023 để thực hiện chính sách nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2023 đối với chủ đầu tư dự án và người mua, thuê mua nhà ở xã hội, để thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Hiệp hội cũng đề nghị Bộ Xây dựng trình cấp có thẩm quyền xem xét mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội đối với người không chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc chịu thuế thu nhập cá nhân từ bậc 1 trở xuống.

HoREA cũng đề nghị Bộ Tài chính xem xét đề xuất sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh từ 11 triệu đồng lên 15 triệu đồng đối với người lao động và từ 4,4 triệu đồng lên 5,5 triệu đồng đối với người người phụ thuộc. Nâng mức chịu thuế bậc 1 lên 75 triệu đồng/năm thay vì chỉ 60 triệu đồng/năm như quy định hiện hành để phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay.

Về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, Hiệp hội đề nghị các địa phương bố trí đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi lập, điều chỉnh quy hoạch xây dựng và triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đấu thầu 2023. Từ đó, lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực và khai thác sử dụng hiệu quả quỹ đất công (đất sạch) đã được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, khắc phục tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai như đã xảy ra trước đây.

Khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các địa phương còn có thể triển khai đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội trong trường hợp khu đất chưa giải phóng mặt bằng, xen cài đất công với đất tư theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai 2024.

VẪN “TẮC” PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Cụ thể, HoREA đề nghị dự thảo Nghị định quy định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư lên mức 15%, thay vì chỉ 10% đối với trường hợp doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất, tự thương lượng mua lại quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án nhà ở xã hội đó để vay vốn ưu đãi hoạc vay vốn thương mại.

Hiệp hội đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất với Bộ Tài chính đề nghị bổ sung các Luật Thuế quy định giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở xã hội cho để khuyến khích phát triển dự án.

Theo HoREA, trong giai đoạn 2021-2023, cả nước mới hoàn thành 72 dự án nhà ở xã hội với 38.128 căn hộ, chỉ đạt 8,5% kế hoạch 5 năm 2021-2025 là 446.000 căn, trong đó, TP.HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 02 dự án nhà ở xã hội với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016-2020) và đã khởi công 07 dự án nhà ở xã hội với 4.996 căn hộ nhưng do bị vướng pháp lý nên gần như chưa thể triển khai thi công.

Hiệp hội nhận thấy nếu quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã “khó 1” thì đối với dự án nhà ở xã hội lại “khó gấp đôi” cũng là một nguyên nhân góp phần dẫn đến kết quả phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 của cả nước chỉ đạt khoảng 41% kế hoạch, trong đó TP.HCM tuy đạt 75% kế hoạch nhưng số lượng thực tế chỉ có 15.000 căn nhà ở xã hội (bình quân 3.000 căn/năm) chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội…

Trong khi đó, hưởng ứng lời kêu gọi của Thủ tướng tại Hội nghị chuyên đề về nhà ở xã hội vào tháng 04/2023, đã có hàng chục tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đăng ký hơn 1,5 triệu căn hộ nhà ở xã hội để tham gia thực hiện “Chương trình xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030”. Năm 2024, nỗ lực phấn đấu hoàn thành khoảng 130.000 căn hộ.