Lãi suất tăng không tác động quá tiêu cực đến thị trường bất động sản?

Chứng khoán MBS vừa có báo cáo cập nhật triển vọng cổ phiếu ngành bất động sản dân cư năm 2026 trong đó nhấn mạnh giai đoạn 2026-2027 sẽ là giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản Việt Nam.

Các doanh nghiệp nắm bắt được thời cơ sẽ hưởng lợi lớn nhờ hạ tầng phát triển thúc đẩy nhu cầu và giá trị bất động sản; hỗ trợ pháp lý tích cực; lãi suất dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp; nguồn cung lớn dự kiến đưa ra thị trường.

Bên cạnh các số doanh nghiệp thường triển khai khối lượng dự án lớn trong cùng thời điểm như Vinhomes (VHM) hay Nam Long (NLG), một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang “chuyển hướng” từ việc triển khai lần lượt từng dự án sang triển khai nhiều dự án cùng lúc.

Cùng với đó, tiến độ mở bán tại các dự án này cũng được đẩy nhanh khi dự án có thể bắt đầu mở bán ngay khi có giấy phép bán hàng, chứ không chờ xây dựng gần hoàn thành. Tiền trả trước của khách hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản có nguồn vốn lưu động tốt hơn, từ đó có thể triển khai các dự án mới.

Về mặt lãi suất, tháng 10/2025, một số ngân hàng thương mại đã nhẹ tăng lãi suất khoảng 0,5% ở một số gói vay mới trong bối cảnh room tín dụng đã gần hết; các gói vay mua nhà cũng có thời gian hưởng lãi cố định ngắn hơn. MBS cho rằng mặt bằng lãi suất trong năm 2026 sẽ cao hơn một chút so với 2025, tuy nhiên mức tăng không lớn và không tác động quá tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Xét về phía nhu cầu, lãi suất tăng sẽ tác động tiêu cực nhiều hơn đến hoạt động đầu cơ thay vì nhu cầu ở thực. Hoạt động đầu cơ vốn nhạy với lãi suất, do đó có thể tạm chững lại nếu tiềm năng tăng giá không thực sự lớn hay thanh khoản không đủ tốt để bù đắp cho chi phí lãi vay và các rủi ro khác.

Ngược lại, theo chia sẻ của một số doanh nghiệp, lãi suất tăng nhưng vẫn ở mức thấp phần nào thúc đẩy người mua ở thực đưa ra quyết định mua sản phẩm bất động sản nhanh hơn trong giai đoạn đầu, phần vì e ngại lãi suất và giá nhà tiếp tục tăng trong thời gian tới, phần vì muốn hưởng lợi trong thời gian 1-1,5 năm đầu hưởng lãi suất cố định của gói vay.

Tuy nhiên, quan ngại vẫn còn đó với các doanh nghiệp phát triển bất động sản khi tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 01/01/2026 ở mức cao; chi phí nguyên vật liệu đầu vào tăng do khan hiếm, và lãi suất tăng gây áp lực lên chi phí tài chính.

Trong đó quan ngại lớn nhất có thể là tiền sử dụng đất (thường chiếm khoảng 30% tổng mức đầu tư dự án). Các địa phương đã và đang hoàn thành bảng giá đất cho năm 2026 theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, phản ánh sát giá thị trường nhưng cũng tạo áp lực lớn lên chi phí đầu tư của các doanh nghiệp và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản với quỹ đất sạch lớn hoặc giải quyết sớm vấn đề tiền sử dụng đất của các dự án sẽ có khả năng triển khai dự án tích cực hơn trong giai đoạn 2026-2027.

Các doanh nghiệp có khả năng đẩy nhanh tiến độ mở bán các dự án trong giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản là những doanh nghiệp sẽ hưởng lợi lớn.

Việc đẩy nhanh tiến độ dự án có thể cho thấy năng lực tài chính và khả năng huy động vốn vững chắc của doanh nghiệp, cũng như phần nào cho thấy dòng tiền từ các dự án hiện tại đủ để tiếp tục triển khai các dự án mới. Tuy nhiên, việc này cũng tiềm ẩn rủi ro khi có thể tạo áp lực chi phí tài chính lớn cho doanh nghiệp nếu tỷ lệ hấp thụ hay dòng tiền hoạt động không như kỳ vọng.

Hiện tại, hầu hết định giá P/B của các cổ phiếu ngành bất động sản đang cao hơn trung vị 5 năm, tuy nhiên vẫn thấp hơn hoặc tương đương trung bình 5 năm và thấp hơn mức đỉnh 5 năm. Trong bối cảnh doanh số ký bán của các doanh nghiệp tích cực hơn nhiều so với thời điểm định giá cao trước đây (2021), các cổ phiếu bất động sản vẫn còn tiềm năng tăng giá.

Các doanh nghiệp có một trong các đặc điểm sau được đánh giá cao: (1) là doanh nghiệp phát triển bất động sản, có tiến triển pháp lý tích cực tại các dự án và có nguồn lực để đẩy mạnh triển khai dự án trong GĐ 2026-2027, (2) là doanh nghiệp môi giới bất động sản, có khả năng chiếm lĩnh thị phần và kiểm soát chi phí tốt.

Bên cạnh đó, các cổ phiếu còn tiềm năng tăng giá hấp dẫn so với giá mục tiêu và so với mức tăng trưởng của doanh số ký bán giai đoạn 2026-2027. Xem xét khả năng bứt phá trong hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và tiềm năng tăng giá của cổ phiếu, KDH, PDR và DXS được chọn chiến lược đầu tư năm 2026.

Trong quá khứ, khi ngành bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi và tăng trưởng, các doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực môi giới bất động sản nhìn chung ghi nhận doanh thu và lợi nhuận gộp từ hoạt động này ở mức tích cực. Tuy nhiên, bức tranh riêng từng doanh nghiệp còn phụ thuộc nhiều vào khả năng chiếm lĩnh thị phần và kiểm soát chi phí.

Những doanh nghiệp với chính sách linh hoạt và tận dụng tốt cơ hội để tăng quy mô và thị phần môi giới bất động sản sẽ là những doanh nghiệp hưởng lợi về lợi nhuận trong giai đoạn mở rộng của ngành bất động sản sắp tới (GĐ 2026-2027). Theo đó, DXS được lựa chọn cho chiến lược đầu tư mảng môi giới bất động sản.