Lãi suất thế chấp cố định lên 7,8% có đảo ngược xu thế phục hồi thị trường bất động sản?

Chứng khoán Yuanta vừa cập nhật triển vọng cổ phiếu bất động sản trong đó nhấn mạnh: "Một thị trường đã bị hạn chế bởi sự khan hiếm nguồn cung trong thời gian dài hiện đang bước vào giai đoạn phục hồi".

Sau thông tin xoay quanh kết quả cuộc họp của Ngân hàng Nhà nước vào ngày 20/10/2025, kỳ vọng về việc tăng lãi suất cho vay đối với cả cho vay ký quỹ và cho vay thế chấp nhà ở đã gia tăng trên thị trường. 

Thực tế, các chuyên viên tín dụng xác nhận lãi suất thế chấp cố định 18 tháng tại VCB, BIDV và VietinBank đã tăng từ 6,8% lên 7,8%/năm, trong khi một số ngân hàng nhỏ cũng âm thầm nâng lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 12 tháng từ 6% lên khoảng 7%/năm. Đây là diễn biến mang tính mùa vụ, thường xảy ra vào cuối năm khi các ngân hàng tiến gần trần tăng trưởng tín dụng và nguồn cung tín dụng trở nên thắt chặt hơn.

Yuanta kỳ vọng sau khi hạn mức tăng trưởng tín dụng mới được phân bổ vào đầu năm tài chính kế tiếp, mặt bằng lãi suất thế chấp sẽ dần ổn định, dù áp lực tăng có thể còn kéo dài trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, việc lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm 0,5–1,0 điểm phần trăm, đưa lãi suất ưu đãi 12 tháng lên vùng 7,2–8,5%, được đánh giá khó có khả năng đảo ngược đà phục hồi tâm lý của thị trường bất động sản. Quan điểm này được củng cố bởi dữ liệu lịch sử, khi trong chu kỳ phục hồi 2014–2018, lãi suất thế chấp ưu đãi phổ biến trong vùng 7–9%.

Về bức tranh kinh doanh quý 3 nhìn chung vẫn kém khả quan khi Top 20 chủ đầu tư ghi nhận doanh thu 9 tháng năm 2025 đạt 78 nghìn tỷ đồng giảm 14% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 18 nghìn tỷ đồng giảm 32% so với cùng kỳ. Kết quả này chỉ hoàn thành khoảng 33–37% kế hoạch năm.

Tuy nhiên, khi loại bỏ các yếu tố gây nhiễu từ những doanh nghiệp quy mô rất lớn và đang tái cấu trúc như VHM và NVL, hiệu suất cốt lõi của ngành cho thấy sự cải thiện rõ rệt, với doanh thu tăng 27% và lợi nhuận tăng 61% so với cùng kỳ trong 9 tháng năm 2025.

Các chỉ báo đại diện tiếp tục phát đi tín hiệu tích cực. Tăng trưởng tín dụng thế chấp đạt +9,34% đến cuối quý 3/2025, nối tiếp mức tăng 11,94% của năm 2024, đánh dấu sự phục hồi rõ rệt so với mức gần như đi ngang +0,08% trong năm 2023. Đồng thời, cho vay doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh, phản ánh cả hoạt động chuẩn bị nguồn cung mới lẫn quá trình tái cơ cấu bảng cân đối kế toán, với mức tăng +41% năm 2023, +29% năm 2024 và +30% đến cuối quý 3/2025.

Các chỉ số dẫn dắt lợi nhuận tương lai cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Hàng tồn kho tăng 14% so với quý liền kề trước đó, tăng 23% so với cùng kỳ và 28% từ đầu năm tại quý 3/2025, phản ánh tiến độ pháp lý được cải thiện và tốc độ triển khai xây dựng được đẩy nhanh, đặc biệt sau khi nhiều dự án lớn khởi công từ quý 2/2025.

Đồng thời, chiến lược của các chủ đầu tư đang có sự điều chỉnh rõ nét: những doanh nghiệp thận trọng như NLG bắt đầu tăng tốc mở rộng quỹ đất; trong khi các chủ đầu tư tập trung tại TP.HCM như KDH kiên định với chiến lược hoàn thiện pháp lý song song với tích lũy thêm quỹ đất tại khu vực trọng điểm.

Đáng chú ý, doanh số mở bán trước – chỉ báo sớm của chu kỳ – ghi nhận mức tăng mạnh, với người mua trả trước tăng 71% so với quý trước và 55% so với cùng kỳ. Có 8/20 chủ đầu tư báo cáo sự cải thiện về doanh số mở bán, một đặc điểm thường xuất hiện ở giai đoạn đầu của chu kỳ mở rộng, qua đó củng cố thêm luận điểm về sự hồi phục mang tính nền tảng của thị trường bất động sản.

Để sàng lọc các chủ đầu tư có triển vọng, Yuanta sử dụng ba tiêu chí chính gồm: ROIC bình quân 10 năm như thước đo cốt lõi phản ánh khả năng tạo ra kết quả kinh doanh tích cực một cách bền vững; mức định giá tương đối (P/B); và đánh giá định tính về danh mục dự án cũng như khả năng hiện thực hóa quỹ đất.

Theo đó, DXG được xếp vào nhóm “ngôi sao đang lên” với khuyến nghị mua. Doanh nghiệp này cho thấy tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận rõ nét trong trung hạn, danh mục dự án ngày càng mở rộng cùng với sự cải thiện về tầm nhìn chiến lược, qua đó từng bước tiệm cận nhóm chủ đầu tư đầu ngành.

Bên cạnh đó, nhóm chủ đầu tư mới nổi gồm SCR, AGG, NTL và QCG (chưa đánh giá) dù quy mô còn khiêm tốn và kết quả kinh doanh chưa thực sự nổi bật, song quỹ đất hiện hữu cho thấy những tín hiệu tiềm năng trong giai đoạn tới.

Ở mảng dịch vụ bất động sản, các doanh nghiệp như DXS, CRE, KHG và NRC được kỳ vọng sẽ hưởng lợi trực tiếp khi thị trường bước vào pha mở rộng mới.