Lập quy hoạch khu đô thị: Tránh tình trạng “chỉ để bán đất, thu tiền”, không tạo giá trị gia tăng

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, sáng ngày 28/6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn.

Cho ý kiến tại phiên thảo luận, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP. Hà Nội) cho rằng quy hoạch đô thị cần phải có những phương án để tạo ra khu đô thị bền vững. Theo đó, một phương án quy hoạch chỉ phát triển bền vững khi tạo ra được giá trị gia tăng trong tương lai.

“Có như thế thì nhà đầu tư mới bỏ tiền vào để thực hiện phương án quy hoạch để kỳ vọng hưởng lợi giá trị gia tăng trong tương lai. Điều đó sẽ tạo ra sức hút cho người dân đến sinh sống, đồng thời tạo thêm các việc làm, tạo các dịch vụ tại chỗ. Đó chính là cơ sở để tạo nên một khu vực ngày càng phát triển, mang tính bền vững”, đại biểu nêu quan điểm.

Theo đại biểu, nếu như phương án quy hoạch chỉ tạo ra giá trị trước mắt, không có khả năng tạo giá trị gia tăng trong tương lai, thì chỉ thu hút nhà đầu tư ngắn hạn đến đầu tư để kiếm cơ hội trước mắt và sau đó sẽ rời đi.

“Điển hình của tình trạng này như chúng ta thấy rất nhiều những khu đô thị quy hoạch tràn lan với nhà thấp tầng, hàng trăm hecta nhưng quy mô dân số rất nhỏ, không đủ thị trường để phát triển các dịch vụ, không có dịch vụ thì người dân không muốn đến sống và các nhà đầu tư cũng sẽ không đầu tư dài hạn vào đấy. Như vậy quy hoạch này chỉ giải quyết một mục tiêu trước mắt là bán đất đô thị, thu tiền và sau đấy thì không phát triển được”, đại biểu chỉ ra.

Do đó, đại biểu đề nghị luật hóa các phương án quy hoạch đô thị phải dựa trên cơ sở đánh giá, so sánh được chi phí trước mắt và lợi ích trong tương lai của phương án, đặc biệt là so sánh giữa chi phí lợi ích trong việc sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể các nội dung quy hoạch đô thị theo định hướng giao thông TOD (Transit Oriented Development) - mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng.

“Cần quy hoạch theo hướng thu hút các nhà đầu tư tạo nguồn lực phát triển hạ tầng và được hưởng lợi từ đô thị sau khi hạ tầng được đầu tư. Tránh tình trạng như hiện nay, các dự án đô thị sẽ đầu tư trước, sau đó tạo ra những bức bách, Nhà nước phải bỏ tiền ra đầu tư hạ tầng. Khi đó, Nhà nước lại vừa khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng, vừa mất tiền đầu tư mà người hưởng lợi lại chỉ là các chủ đầu tư dự án”, đại biểu Cường kiến nghị.

Về các nội dung khác trong dự thảo luật, đại biểu Cường cho rằng quy định về thời kỳ, hiệu lực và thời hạn quy hoạch của dự án Luật Quy hoạch đô thị và quy hoạch nông thôn có sự mâu thuẫn với Luật Quy hoạch.

“Quy hoạch là có tính dài hạn và có tính kế tiếp. Một phương án quy hoạch đã được phê duyệt thì không có thời hạn hết hiệu lực mà sẽ được tiếp nối bằng các quy hoạch kỳ sau hoặc sẽ bị xóa bỏ khi điều chỉnh quy hoạch hoặc duyệt sau sẽ phủ nhận lên”, đại biểu nêu quan điểm và đề nghị không đưa vào nội quy định về thời hạn, hiệu lực của quy hoạch.

Thời hạn quy hoạch được quy định trong luật này có nội hàm giống như thời kỳ quy hoạch trong Luật Quy hoạch, đều là thời gian để xác định và dự báo các chỉ tiêu của quy hoạch.

Quy hoạch đô thị và nông thôn phải cụ thể hóa quy hoạch tỉnh, nhưng hiện tại, dự thảo luận đang quy định thời hạn của quy hoạch đô thị, nông thôn hiện nay đang xác định là 20 năm, trong khi quy hoạch tỉnh chỉ có 10 năm.

"Vậy làm thế nào để 10 năm còn lại khi quy hoạch tỉnh chưa có, chúng ta lại cụ thể hóa được?”, đại biểu tiếp tục phân tích và cho rằng đây là một điều bất hợp lý.

Dẫn kinh nghiệm của nhiều quốc gia, đại biểu cho biết quy hoạch về xây dựng đô thị trên thế giới chỉ xác định trong khoảng thời gian từ 10-15 năm.

Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo điều chỉnh lại thời kỳ, thời hạn quy hoạch trong kế hoạch xây dựng đô thị cũng nên chỉ khoảng 10 năm cho phù hợp với quy hoạch tỉnh, nhưng tầm nhìn của quy hoạch phải dài hạn, từ 30-50 năm.