Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan (Nghị quyết 21-NQ/TW) vừa được ban hành, yêu cầu khắc phục tình trạng chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai và các luật liên quan. Thực tế thị trường bất động sản những năm qua cho thấy hàng loạt dự án phải “đắp chiếu” do sự thiếu thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng… Tình trạng này ảnh hưởng như thế nào đến tăng trưởng kinh tế, thưa Thứ trưởng?

Khi một dự án đã có nhà đầu tư, đã huy động nguồn lực, thậm chí đã đầu tư một phần hạ tầng nhưng không thể triển khai tiếp do vướng mắc pháp lý hoặc thiếu thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, tác động không chỉ dừng lại ở phạm vi một dự án hay một doanh nghiệp. Đó là sự lãng phí nguồn lực của cả nền kinh tế trên nhiều phương diện.

Thứ nhất, làm chậm tăng trưởng và giảm hiệu quả đầu tư. Một dự án bị đình trệ đồng nghĩa với việc nguồn vốn của doanh nghiệp không được đưa vào sản xuất, kinh doanh; người lao động không có thêm việc làm; Nhà nước không phát sinh các nguồn thu từ đất, thuế và hoạt động kinh tế. Nếu tình trạng này diễn ra trên diện rộng, hiệu quả sử dụng vốn và năng suất của toàn nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ hai, lãng phí nguồn lực đất đai. Đất đai là nguồn lực hữu hạn. Một khu đất bị bỏ hoang trong nhiều năm không chỉ đồng nghĩa với một dự án chưa được triển khai, mà còn là một cơ hội phát triển bị bỏ lỡ.

Thứ ba, làm suy giảm niềm tin của thị trường. Khi các quy định pháp luật còn chồng chéo, thời gian xử lý kéo dài và doanh nghiệp khó dự đoán khả năng triển khai dự án, chi phí và rủi ro đầu tư sẽ tăng lên. Điều này tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư, đặc biệt đối với những dự án có quy mô lớn và thời gian triển khai dài.

Nghị quyết số 21-NQ/TW vừa được ban hành đã nhìn thẳng vào vấn đề này. Theo đó, một trong những yêu cầu quan trọng được đặt ra là hoàn thiện đồng bộ, thống nhất hệ thống pháp luật về đất đai và các luật có liên quan; khắc phục những bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn trong tổ chức thực hiện, qua đó khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển.

Nghị quyết 21-NQ/TW đồng thời xác định rõ yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, minh bạch, công bằng, hiệu quả và bền vững; đưa đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước.

Vậy, Luật Quy hoạch (sửa đổi) được thông qua ngày 10/12/2025 đã thiết lập cơ chế nào để giải quyết nút thắt này?

Điểm rất quan trọng của Luật Quy hoạch (sửa đổi) lần này là không chỉ xử lý các vướng mắc về thủ tục, mà còn thiết lập cơ chế đồng bộ hơn giữa quy hoạch và quá trình đầu tư. Qua đó, Luật trực tiếp tháo gỡ một trong những điểm nghẽn mà thị trường bất động sản và doanh nghiệp gặp phải thời gian qua, thông qua việc xác định rõ mối quan hệ giữa các quy hoạch và quy định cụ thể về đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch.

Về mối quan hệ giữa các quy hoạch, Luật Quy hoạch 2025 thiết lập một hệ thống quy hoạch thống nhất, từ quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh đến quy hoạch ngành và quy hoạch đô thị, nông thôn. Yêu cầu xuyên suốt là các quy hoạch phải liên kết, đồng bộ về không gian và phục vụ mục tiêu phát triển chung.

Luật quy định quy hoạch cấp dưới và quy hoạch có tính chất cụ thể hóa phải phù hợp, thực hiện theo quy hoạch cấp trên; đồng thời, thiết lập cơ chế xác định quy hoạch nào được tiếp tục thực hiện, quy hoạch nào phải điều chỉnh khi xảy ra mâu thuẫn giữa các quy hoạch.

Một điểm mới có ý nghĩa thực tiễn đối với doanh nghiệp là khi xem xét chấp thuận hoặc phê duyệt chủ trương đầu tư một dự án, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào một trong các quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia để đánh giá sự phù hợp của dự án.

Điều này có ý nghĩa quan trọng: doanh nghiệp không nhất thiết phải chờ tất cả các quy hoạch có liên quan được hoàn thiện hoặc điều chỉnh mới có thể được xem xét chủ trương đầu tư. Cách tiếp cận này góp phần rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, giảm rủi ro pháp lý và hạn chế tình trạng dự án bị đình trệ chỉ vì sự chưa đồng bộ giữa các lớp quy hoạch.

Thưa Thứ trưởng, nhưng không phải tất cả những dự án “đắp chiếu” đều chậm trễ vì vướng mắc liên quan đến quy định pháp luật về quy hoạch. Nhiều dự án “treo” do thiếu tính khả thi. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này như thế nào?

Trên thực tế, có những dự án không còn phù hợp với nhu cầu phát triển, thiếu nguồn lực thực hiện hoặc năng lực của nhà đầu tư không đáp ứng yêu cầu.

Luật Quy hoạch 2025 đặt ra yêu cầu về tính khả thi của quy hoạch. Một quy hoạch không chỉ xác định phát triển cái gì, ở đâu, mà còn phải trả lời được những câu hỏi rất quan trọng: nguồn lực ở đâu để thực hiện và thực hiện trong thời gian nào? Quy hoạch phải gắn với khả năng huy động các nguồn lực về đất đai, tài chính, hạ tầng, nhân lực, đồng thời phải có lộ trình và giải pháp tổ chức thực hiện cụ thể.

Đối với những dự án đang “treo”, tôi cho rằng cần rà soát trên ba tiêu chí: Dự án còn phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển hay không; có khả năng huy động nguồn lực, bảo đảm tiến độ hay không; có thực sự đáp ứng nhu cầu của thị trường, người dân cũng như yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội hay không.

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng đối với các dự án đô thị, nhà ở và bất động sản. Quy hoạch phải dựa trên nhu cầu thực tế về dân số, việc làm, hạ tầng, nhà ở và khả năng hấp thụ của thị trường, chứ không phải cứ có đất là phát triển dự án.

Tôi cho rằng đây cũng là tinh thần quan trọng của Nghị quyết 21-NQ/TW: đất đai phải được quản lý, phân bổ và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; phải khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển, đồng thời kiên quyết chống lãng phí, đầu cơ và sử dụng đất không hiệu quả.

Vậy, đối với những vùng đã được đưa vào quy hoạch nhưng Nhà nước chưa có nguồn lực triển khai, quyền lợi của người dân sẽ được bảo vệ bằng cơ chế nào?

Đây là vấn đề rất quan trọng, bởi quy hoạch phải phục vụ phát triển nhưng không thể để người dân bị ảnh hưởng kéo dài chỉ vì chưa bố trí được nguồn lực để thực hiện.

Tinh thần của Luật Quy hoạch 2025 là nâng cao tính khả thi của quy hoạch, gắn định hướng phát triển với nguồn lực và khả năng tổ chức thực hiện. Đồng thời, quy hoạch phải được công khai, minh bạch, để người dân biết rõ khu vực mình đang sinh sống được quy hoạch như thế nào, định hướng phát triển ra sao và dự kiến khi nào được triển khai.

Tôi cho rằng, việc công khai quy hoạch và xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ về quy hoạch, đất đai, đầu tư và thị trường bất động sản sẽ giúp đánh giá tốt hơn tính khả thi của từng dự án và từng khu vực. Khi thông tin được minh bạch, cơ quan quản lý và người dân có thể nhìn rõ dự án nào đang triển khai, dự án nào chậm tiến độ và nguyên nhân chậm do đâu.

Một điểm nhấn quan trọng khác của Luật là yêu cầu số hóa dữ liệu quy hoạch. Thứ trưởng nhận định thế nào về vai trò của công nghệ số trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản?

Thời gian qua, một trong những vấn đề của thị trường bất động sản là sự thiếu đồng nhất và minh bạch về thông tin. Người dân và doanh nghiệp đôi khi khó xác định chính xác một khu đất đang nằm trong quy hoạch nào, quy hoạch đó còn hiệu lực hay đã được điều chỉnh, dự án có phù hợp với quy hoạch hay không.

Luật Quy hoạch 2025 đã tạo cơ sở để xây dựng, quản lý và chia sẻ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về quy hoạch, hướng tới kết nối với các cơ sở dữ liệu có liên quan. Tôi cho rằng đây không đơn thuần là việc “đưa hồ sơ giấy lên mạng”, mà phải tiến tới số hóa toàn bộ hoạt động quy hoạch, từ lập, thẩm định, phê duyệt, công bố, điều chỉnh đến theo dõi quá trình thực hiện.

Khi dữ liệu quy hoạch được chuẩn hóa và kết nối với dữ liệu đất đai, đầu tư, xây dựng, dân cư và các dữ liệu kinh tế - xã hội, chúng ta có thể hình thành một “bản đồ số về không gian phát triển”. Khi đó, người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin; doanh nghiệp chủ động đánh giá cơ hội và rủi ro đầu tư; còn cơ quan quản lý có thể theo dõi, giám sát việc thực hiện quy hoạch trên cùng một nền tảng dữ liệu.

Đặc biệt, dữ liệu số sẽ giúp giảm đáng kể tình trạng thông tin bất đối xứng, một trong những nguyên nhân dẫn đến đầu cơ và nhiễu loạn trên thị trường bất động sản. Khi thông tin về quy hoạch, pháp lý và tình trạng thực hiện dự án được công khai, người dân không phải phụ thuộc vào các nguồn thông tin không chính thức, trong khi doanh nghiệp có cơ sở dữ liệu minh bạch hơn để đưa ra quyết định đầu tư.

Về lâu dài, minh bạch dữ liệu quy hoạch không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần hình thành một thị trường bất động sản vận hành dựa trên thông tin chính xác, giảm đầu cơ và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực.

Sự minh bạch này sẽ thay đổi cách vận hành của doanh nghiệp và người dân như thế nào trong thực tế, thưa Thứ trưởng?

Tôi cho rằng, khi dữ liệu quy hoạch được số hóa, chuẩn hóa và công khai, thay đổi lớn nhất là doanh nghiệp và người dân sẽ chủ động hơn trong các quyết định của mình, thay vì phải phụ thuộc vào những nguồn thông tin không chính thức hoặc mất nhiều thời gian để xác minh.

Đối với doanh nghiệp, trước khi quyết định đầu tư, doanh nghiệp có thể trực tiếp kiểm tra thông tin quy hoạch. Qua đó, doanh nghiệp đánh giá chính xác hơn dự án có phù hợp với quy hoạch hay không, rủi ro pháp lý nằm ở đâu, cần chuẩn bị nguồn lực như thế nào và thời gian triển khai dự kiến ra sao. Điều này giúp giảm chi phí tìm kiếm, xác minh thông tin và hạn chế rủi ro, đồng thời tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng hơn giữa các doanh nghiệp.

Đối với người dân, giá trị lớn nhất là quyền được biết và quyền giám sát được nâng lên. Người dân có thể chủ động kiểm tra khu đất, căn nhà mình đang sở hữu hoặc dự định mua có nằm trong quy hoạch hay không; quy hoạch đã được phê duyệt, điều chỉnh như thế nào và tình trạng thực hiện ra sao. Điều này giúp người dân có thêm cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích của mình và đưa ra quyết định phù hợp.

Đối với cơ quan nhà nước, hệ thống dữ liệu số cho phép theo dõi tiến độ thực hiện quy hoạch một cách trực quan, phát hiện sớm những khu vực có dấu hiệu chậm triển khai, sử dụng đất kém hiệu quả hoặc phát sinh bất cập để kịp thời xử lý.

Về bản chất, số hóa quy hoạch không chỉ thay đổi cách tiếp cận thông tin, mà còn thay đổi cách các chủ thể ra quyết định. Khi cùng tiếp cận một nguồn dữ liệu thống nhất và minh bạch, thị trường sẽ giảm phụ thuộc vào thông tin truyền miệng, hạn chế đầu cơ và từng bước chuyển sang cạnh tranh dựa trên năng lực thực chất.

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 35+36-2026 phát hành ngày 31/08/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link:  https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-3536-2026.html