Nghị quyết 21 không chỉ mở đường sửa đổi Luật Đất đai mà còn phản ánh bước chuyển trong tư duy phát triển: đất đai là yếu tố sản xuất, cần được phân bổ và sử dụng hiệu quả hơn, phục vụ mô hình tăng trưởng mới.

Đất đai từ lâu được xác định là tài nguyên đặc biệt, không gian sinh tồn và phát triển của quốc gia. Tuy nhiên, trong thực tiễn, đây cũng là lĩnh vực còn nhiều điểm nghẽn, dễ phát sinh khiếu kiện, thất thoát, lãng phí và tiêu cực.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đặt ra yêu cầu tiếp tục khơi thông nguồn lực quan trọng này, phục vụ mục tiêu phát triển nhanh và bền vững trong giai đoạn mới.

NHỮNG ĐIỂM NGHẼN CẦN ĐƯỢC THÁO GỠ

Sau gần bốn năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022, nhiều chủ trương về đất đai đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…, góp phần tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, như Nghị quyết 21 nhận định: đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực còn nhiều vướng mắc. Các cơ chế về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giá đất, tài chính đất đai… còn bất cập, chưa thực sự tháo gỡ điểm nghẽn để đưa đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển.

Thực tế cho thấy, hàng nghìn dự án kéo dài, nguồn vốn đầu tư lớn bị ách tắc; khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai vẫn diễn biến phức tạp. Thị trường bất động sản nhiều năm qua có thời điểm vận hành thiếu ổn định, minh bạch.

Theo Bộ Xây dựng tính đến cuối năm 2025 còn 2.991 dự án bất động sản và hạ tầng tồn đọng, chôn chân nguồn vốn đầu tư lên đến gần 2,4 triệu tỷ đồng.

Bước sang năm 2026, dòng vốn nghẽn này đã có những chuyển biến tích cực khi 926 dự án (quy mô hơn 52.000 ha) được kích hoạt trở lại, đưa khoảng 724.000 tỷ đồng lưu thông trong nền kinh tế.

Việc dự án kéo dài không chỉ khiến nguồn lực đất đai bị lãng phí, chi phí đầu tư đội vốn mà còn làm đình trệ hoạt động sản xuất – kinh doanh, đồng thời phát sinh nhiều xung đột, hệ lụy pháp lý ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đất nước đặt mục tiêu tăng trưởng cao, chuyển đổi mô hình tăng trưởng dựa nhiều hơn vào năng suất, đổi mới sáng tạo và hiệu quả sử dụng nguồn lực, yêu cầu hoàn thiện thể chế để đất đai được khai thác hiệu quả hơn trở nên cấp thiết.

Chính vì nhưng yêu cầu cấp thiết đó nên Nghị quyết 21 đã ra đời. Về Nghị quyết 18 Trung ương khẳng định nhiều quan điểm, mục tiêu cơ bản của nó vẫn còn nguyên giá trị, cần tiếp tục kế thừa, đồng thời điều chỉnh, bổ sung để định hướng sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Mục tiêu xuyên suốt là tăng cường quản lý đất đai chặt chẽ, hiệu quả; khơi thông và huy động các nguồn lực; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, tổ chức, doanh nghiệp, góp phần thực hiện thành công mục tiêu tăng trưởng “hai con số”.

TỪ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH SANG QUẢN TRỊ HIỆN ĐẠI VỀ ĐẤT ĐAI

Điểm nổi bật của Nghị quyết 21 là làm rõ và nhấn mạnh hơn tư duy về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Trước hết, Nghị quyết khẳng định nhất quán: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không tư nhân hóa đất đai.

Đồng thời, xác định rõ đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước. Đặc biệt nhấn mạnh quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, được pháp luật bảo hộ, nhưng không phải quyền sở hữu. Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở đó, Nghị quyết đặt ra yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị hiện đại về đất đai, vận hành trên nền tảng số, dữ liệu số. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông qua quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, quyết định giá đất và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Nhiều định hướng cụ thể trong Nghị quyết thể hiện rõ tư duy này. Về giá đất, Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất; không để giá đất bị thao túng, hình thành giá ảo. Việc xác định giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch.

Về thu hồi đất và bồi thường, Nghị quyết yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang tư duy “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế. Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.

Về giao đất, cho thuê đất, Nghị quyết xác định chủ yếu thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.

Về thị trường, Nghị quyết nêu rất rõ yêu cầu phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững; đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất; từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch; công khai thông tin quy hoạch, giá đất, giao dịch…

Cần lưu ý Nghị quyết 21 đặt “thị trường quyền sử dụng đất” song song với “thị trường bất động sản” ở phần nhiệm vụ, giải pháp. Điều này phản ánh tư duy ngày càng rõ hơn về việc coi đất đai là yếu tố sản xuất cần được phân bổ chủ yếu bằng cơ chế thị trường. Đây là bước làm rõ và nâng cao vị thế của thị trường quyền sử dụng đất, là cấu phần quan trọng trong thị trường bất động sản

Đặc biệt, Nghị quyết đặt mục tiêu xây dựng Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, hiện đại, bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống, thống nhất, dùng chung”, kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành liên quan.

Đến hết năm 2026, hoàn thành cơ sở dữ liệu số đối với các thửa đất đã thu thập thông tin; đến hết năm 2027, cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đối với diện tích còn lại.

Những định hướng trên cho thấy đất đai không chỉ được nhìn nhận dưới góc độ quản lý Nhà nước, mà còn là yếu tố sản xuất và nguồn lực phát triển cần được phân bổ, khai thác hiệu quả hơn.

Trong mối liên hệ với các chủ trương thúc đẩy khoa học - công nghệ, phát triển kinh tế tư nhân và thu hút đầu tư nước ngoài, Nghị quyết 21 có thể được xem là một mảnh ghép quan trọng trong nỗ lực nâng cao hiệu quả phân bổ các nguồn lực cho mô hình tăng trưởng mới.

Nghị quyết 21 có ý nghĩa định hướng quan trọng đối với việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế…

Tinh thần xuyên suốt được nêu rõ là khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý; thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công, không làm gia tăng bất bình đẳng hay ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, tổ chức và doanh nghiệp.

Mục tiêu không chỉ dừng ở việc xử lý các vướng mắc trước mắt, mà hướng tới xây dựng cơ chế để đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển.

Khi hệ thống thông tin đất đai được hoàn thiện, giá đất được xác định minh bạch, việc giao đất, thu hồi đất, bồi thường được thực hiện hài hòa lợi ích, thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản vận hành thông suốt hơn, nguồn lực đất đai sẽ có điều kiện được giải phóng và phát huy hiệu quả.

Việc thể chế hóa các quan điểm, định hướng của Nghị quyết 21 thành các quy định pháp luật cụ thể, khả thi, cùng với năng lực tổ chức thực hiện của bộ máy nhà nước các cấp, sẽ quyết định mức độ thành công của quá trình này.

Và đây cũng thể hiện sự quyết tâm của Trung ương trong việc tiếp tục hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai, đưa đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược cho giai đoạn phát triển mới của đất nước.