Tròn 10 năm Luật Đất đai có hiệu lực, thị trường bất động sản đã hình thành từ rất lâu, nhưng câu chuyện định giá đất vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý.

Đã có hàng nghìn bài báo, hàng trăm hội thảo, hội nghị bàn về những bất cập, thiếu thực tế trong định giá đất tại Việt Nam, song dường như lối ra cho bài toán định giá đất vẫn là một ẩn số. Hội thảo về giá đất do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức ngày 6/8 cũng không là ngoại lệ.

Thế nào là “trong điều kiện bình thường”?

Phát biểu tại hội thảo, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất Bùi Ngọc Tuân nói, hiện việc định giá đất đang tồn tại những hạn chế lớn.

Trước hết là nguyên tắc định giá đất chưa định lượng được thế nào là “sát” với thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường. Các cơ quan chuyên môn cũng chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”. Nguyên tắc này, theo ông Tuân, cũng chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch. Chính những quy định này đã làm nảy sinh nhiều hoài nghi trong việc định giá đất của các cơ quan chuyên môn.

Thứ hai, khung giá đất không bao giờ theo kịp được diễn biến giá thực tế trên thị trường, bởi lẽ từ khi lấy số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Không những thế, khung giá đất hiện nay chỉ phân thành 3 vùng cơ bản, đồng bằng, miền núi, trung du, nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách khá lớn. Trong khi ở các nước khác được chia thành nhiều vùng, chẳng hạn như Hàn Quốc, khi định giá đất chính phủ phân thành 55 vùng.

Đặc biệt, dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung mới song bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60%.

Thứ ba, là cơ chế UBND các tỉnh, thành phố thoả thuận với nhau về giá đất tại các khu vực giáp ranh là không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực giáp ranh, gây khiếu kiện trong dân khi thực hiện các dự án lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.

Thứ tư, theo ông Tuân là việc định giá đất cụ thể vẫn còn nhiều hạn chế, chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa phương quyết định giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

Hạn chế lớn cuối cùng, là đến thời điểm này, Nhà nước vẫn chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp mà chủ yếu vẫn theo cơ chế hội đồng định giá liên ngành; chưa có hội đồng quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất trên thị trường…

Trong việc xây dựng pháp luật, chính sách về đất đai, Cục trưởng Bùi Ngọc Tuân khuyến nghị, nên theo hướng có lợi cho người dân thì mọi việc sẽ thuận lợi và dễ dàng hơn rất nhiều.

“Nhà nước phải chấp nhận chi ra thì mới được việc”

Là khách mời của hội thảo, Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá (Bộ Tài chính) Đinh Quang Vũ đưa ra nhiều thông tin đáng chú ý.

Theo ông Vũ, với tư cách là người đã “cọ sát” quá nhiều trên thực tế với các vụ việc, các hợp đồng tư vấn định giá đất nên ông rất hiểu thực tế câu chuyện giá đất hiện nay.

Thế nào là “sát giá thị trường”, thế nào là “trong điều kiện bình thường”…, theo ông trong điều kiện hiện nay, những câu hỏi này dường như không có đáp án nào cả.

Viện dẫn thực tế cho sự bất cập trong định giá đất, ông Vũ cho biết: “Công ty chúng tôi được UBND thành phố Hà Nội thuê làm tư vấn giá đền bù cho dự án đường vành đai 2, nhưng 6 tháng nay nhưng chưa ra được bảng giá. Bởi lẽ, trong khi một bên thì người dân thì vẫn luôn khiếu kiện vì giá đền bù thấp, một bên là yêu cầu của bên Hà Nội rằng giá gì thì giá, miễn sao không được gây áp lực lên ngân sách thành phố”.

Lãnh đạo Công ty Thẩm định giá cũng thừa nhận, qua quá trình làm việc, ông đúc rút ra rằng, định giá đất ở Tp.HCM minh bạch và công bằng hơn Hà Nội, bởi lẽ ở thành phố phía Nam, chính quyền có thể chấp thuận mức giá đền bù do nhà tư vấn đưa ra cao gấp 3 - 4 lần khung giá, còn ở Hà Nội, nếu cao hơn 3 lần sẽ không được chấp thuận.

Đặc biệt, Tổng giám đốc Vũ cho biết, “khi vào kiểm tra hồ sơ mua bán đất đai của cơ quan quản lý thì giá trong hồ sơ đều là giá nhà nước quy định, trong khi mua bán thực tế của người dân là giá thị trường, cao hơn nhiều lần”.

Cũng chính vì không chấp nhận những phương án của tư vấn đưa ra, ông Vũ cho biết, đầu tháng 7 vừa qua, UBND thành phố Hà Nội đã thôi không thuê đơn vị này tư vấn định giá nữa.

Kết thúc phần phát biểu của mình, ông khuyến nghị: “Nhà nước phải chấp nhận chi ra thì mới được việc”.

Không kém thẳng thắn, chuyên gia kinh tế Ngô Văn Hiền (Học viện Tài chính) khẳng định, giá đất Việt Nam hiện nay mập mờ, thiếu minh bạch nên việc xây dựng được một bảng giá đất chuẩn gần như là một việc mơ hồ, khó thực hiện.

Trong khi đó, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hoá cho rằng, hiện 63 tỉnh thành mỗi nơi ban hành một kiểu bảng giá đất. Không những thế, theo ông, bảng giá đất của các địa phương trong nhiều trường hợp, việc ban hành, thông qua chỉ là hình thức, vì “600 trang bảng giá đất mà bắt các đại biểu hội đồng nhân dân nghiên cứu trong 3 ngày thì không thể có một mức giá thực tế được”.

Một ý kiến đến từ chuyên gia địa chính của Thuỵ Điển, ông Olov Farnvist cũng đáng chú ý. Ông cho biết ở quốc gia Bắc Âu này, thông thường khi phát hiện giá trị giao dịch thực tế và giá trị trong hồ sơ khác nhau thì họ sẽ đưa ra giải pháp “người thay thế”, nhà nước sẽ mua lại hoặc để người mua khác mua lại tài sản đó, điều này sẽ làm cho các bên mua bán, chuyển nhượng kê khai giá chính xác hơn.