Môi giới bất động sản tại Việt Nam tăng nhanh nhưng thiếu chuẩn hóa

Theo ước tính của Bộ Xây dựng và Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lực lượng môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện vào khoảng 300.000 người đang tham gia các hoạt động môi giới và hỗ trợ giao dịch bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau.

Ngoài ra, thống kê năm 2025 cho thấy thị trường có khoảng 2.000 doanh nghiệp môi giới/sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, tham gia cung cấp dịch vụ môi giới, tập trung chủ yếu tại: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Khánh Hòa, Cần Thơ và một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển mạnh.

Tuy nhiên, thực tế, số lượng môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề mới chỉ trên 40.000 người, tương đương hơn 10% tổng lực lượng tham gia hoạt động. Trong khi thị trường Việt Nam mỗi năm ghi nhận hàng trăm nghìn giao dịch bất động sản. Đáng chú ý, tổng kết của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra gần 80% các giao dịch đều có sự tham gia của môi giới.

CHƯA ĐỒNG ĐỀU VỀ CHẤT LƯỢNG CHUYÊN MÔN

Bà Phạm Thị Miền, Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định số liệu trên cho thấy, lực lượng môi giới bất động sản đã trở thành một phần quan trọng trong cấu trúc vận hành của thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần thúc đẩy thanh khoản của thị trường và hỗ trợ quá trình lưu thông hàng hóa bất động sản.

Song, theo bà Miền, sự phát triển nhanh về quy mô của lực lượng này cũng đặt ra nhiều vấn đề liên quan đến chất lượng hành nghề, tính chuyên nghiệp và mức độ chuẩn hóa của hoạt động môi giới bất động sản. Trên thực tế, hoạt động môi giới vẫn tồn tại nhiều hạn chế.

Thứ nhất, chất lượng chuyên môn của môi giới chưa đồng đều. Một bộ phận môi giới chưa được đào tạo bài bản về kiến thức pháp luật, kiến thức thị trường và kỹ năng hành nghề. Trong khi đó, số lượng cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chỉ chiếm tỷ lệ thấp so với tổng số người đang tham gia hoạt động môi giới trên thị trường.

Thứ hai, tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới còn hạn chế. Trong một số trường hợp, hoạt động môi giới vẫn mang tính tự phát, thiếu quy trình nghiệp vụ rõ ràng và thiếu các chuẩn mực nghề nghiệp thống nhất. Một số môi giới cung cấp thông tin chưa đầy đủ về sản phẩm bất động sản, quảng bá thông tin chưa chính xác, hoặc chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm tư vấn đối với khách hàng, làm gia tăng rủi ro trong giao dịch bất động sản.

Thứ ba, công tác quản lý và tổ chức hoạt động môi giới còn gặp nhiều khó khăn. Mặc dù pháp luật đã có quy định về điều kiện hành nghề môi giới và điều kiện hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, nhưng  thực tế có nhiều cá nhân còn tham gia môi giới dưới hình thức tự do, chưa đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý.

Thứ tư, thị trường chưa hình thành được hệ thống chuẩn nghề nghiệp thống nhất. Hiện nay, hệ thống pháp luật chủ yếu quy định các điều kiện hành nghề và nghĩa vụ pháp lý đối với tổ chức và cá nhân môi giới bất động sản, nhưng chưa có một hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp cụ thể để đánh giá năng lực hành nghề, chất lượng dịch vụ và mức độ tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp của các chủ thể tham gia hoạt động môi giới.

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ TRONG NGHỀ MÔI GIỚI 

Từ những hạn chế này, việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế trong quản lý và chuẩn hóa nghề môi giới bất động sản được xem là một hướng đi cần thiết.

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết tại nhiều quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, nghề môi giới được quản lý không chỉ thông qua các quy định pháp luật về điều kiện hành nghề, mà còn thông qua các hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp, các bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp và cơ chế đánh giá năng lực hành nghề. Hệ thống này giúp hình thành những chuẩn mực chung cho hoạt động môi giới, đồng thời tạo cơ sở để đánh giá và nâng cao chất lượng dịch vụ môi giới trên thị trường.

Trong đó, tại Hoa Kỳ, nghề môi giới bất động sản được quản lý bởi cơ quan quản lý bất động sản của từng bang, kết hợp với hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp do Hiệp hội môi giới quốc gia Hoa Kỳ (National Association of Realtors – NAR) xây dựng. Bộ Code of Ethics and Standards of Practice của NAR quy định các chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp, trách nhiệm của môi giới đối với khách hàng và nghĩa vụ minh bạch thông tin trong giao dịch. Việc thực thi các tiêu chuẩn được bảo đảm thông qua nhiều cơ chế như yêu cầu đào tạo định kỳ đối với môi giới, cơ chế xử lý kỷ luật đối với trường hợp vi phạm, cũng như việc giám sát hoạt động của thành viên trong hệ thống hiệp hội.

Tương tự, tại Singapore, hoạt động môi giới bất động sản được quản lý bởi Council for Estate Agencies (CEA), là cơ quan thuộc Bộ Phát triển quốc gia. CEA ban hành quy định và tiêu chuẩn hành nghề đối với cả doanh nghiệp môi giới và cá nhân môi giới, bao gồm tiêu chuẩn về đạo đức nghề nghiệp, quy trình thực hiện giao dịch và nghĩa vụ cung cấp thông tin cho khách hàng. Để bảo đảm việc tuân thủ các tiêu chuẩn này, CEA duy trì hệ thống đăng ký môi giới quốc gia, yêu cầu môi giới phải tham gia các chương trình đào tạo liên tục và thực hiện cơ chế giám sát, thanh tra, xử lý vi phạm đối với trường hợp không tuân thủ quy định.

Tại Nhật Bản, nghề môi giới bất động sản được quản lý thông qua hệ thống chứng chỉ Real Estate Transaction Agent cùng các tiêu chuẩn nghiệp vụ và quy định pháp lý do Bộ Đất đai, hạ tầng, giao thông và du lịch ban hành. Môi giới phải vượt qua kỳ thi cấp chứng chỉ quốc gia và tham gia chương trình đào tạo định kỳ để duy trì năng lực hành nghề. Bên cạnh đó, doanh nghiệp môi giới cũng cần tuân thủ nghiêm ngặt về minh bạch thông tin, quy trình giao dịch và trách nhiệm tư vấn đối với khách hàng.

Theo ông Quỳnh, qua nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế trong quản lý nghề môi giới bất động sản, có thể thấy nhiều quốc gia đã xây dựng và vận hành các hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp, nhằm chuẩn hóa hoạt động môi giới, nâng cao chất lượng dịch vụ và tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản. Đây sẽ là những bài học quan trọng cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện khung tiêu chuẩn và nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới.

Đồng quan điểm, ông Trần Đức Diễn, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng ban kiểm tra Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh trong nền kinh tế thị trường hiện đại, nghề môi giới bất động sản không chỉ đóng vai trò kết nối giao dịch, mà còn là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp, đòi hỏi người hành nghề phải có kiến thức pháp luật, hiểu biết thị trường, kỹ năng tư vấn và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp rõ ràng. Vì vậy, việc chuẩn hóa nghề môi giới được xem là một yếu tố quan trọng giúp nâng cao chất lượng dịch vụ, giảm thiểu rủi ro trong giao dịch và tăng cường niềm tin của khách hàng đối với thị trường bất động sản.