Bức tranh cung - cầu thị trường văn phòng Hà Nội được Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội Hoàng Nguyệt Minh chia sẻ tại toạ đàm “Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê” diễn ra chiều ngày 1/11/2021 theo hình thức trực tuyến trên nền tảng điện tử VnEconomy và Fanpages VnEconomy…

NGUỒN CUNG THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG Ở HÀ NỘI TRẢI KHÔNG ĐỀU

"Ở Hà Nội, tổng nguồn cung thị trường văn phòng đang đạt mức trung bình khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Mức độ hấp thụ của phân khúc này đang đạt trên 90%. Đây là tỷ lệ hấp thụ trung bình khá tốt so với các hạng mục bất động sản khác trên thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung thị trường tòa nhà văn phòng đang trải không đồng đều", bà Minh cho biết.

Nếu như ở TP.HCM, thị trường văn phòng hạng A tập trung chủ yếu ở quận 1, quận 3 và bắt đầu trải dài ở các quận 2, quận Phú Nhuận, quận 7… thì ở Hà Nội, tòa nhà văn phòng hạng A trải dài sang các quận Ba Đình, Đống Đa, sang khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình từ cách đây 10 năm khi Keangnam, Indochina Plaza phát triển ở khu vực phía Tây.

Khu vực Hoàn Kiếm vẫn đang là nơi tập trung các dự án phát triển từ 25 năm trước, khi bắt đầu có các dự án tòa nhà văn phòng được xây dựng chuyên nghiệp ở Hà Nội.

Trong khi đó, nguồn cung trong tương lai đa phần sẽ tập trung ở khu vực dự án StarLake (Tây Hồ). Ngoài ra, nhiều trụ sở cơ quan ban ngành cũng sẽ dịch chuyển dần về khu vực này. Sẽ có khoảng 300.000 m2 sàn văn phòng chủ yếu ở phân khúc hạng A và B tập trung ở đây.

Riêng khu phía Tây Hà Nội đang được đánh giá có tốc độ phát triển nhanh nhất trong số các khu vực ở Hà Nội tại thời điểm hiện nay. Các tòa nhà hạng A xây dựng sau này được áp dụng các công nghệ xây dựng tốt, tiên tiến hơn.

Bà Minh nhận xét, các tòa tòa nhà phân khúc hạng A ở Hà Nội và Tp.HCM hiện nay hoàn toàn có đủ khả năng cạnh tranh cả về chất lượng cũng như quản lý vận hành không khác gì so với các tòa nhà hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế ở Thượng Hải, Hồng Kông, Singapore hay châu Âu, châu Mỹ… Đây là điểm rất đáng mừng khi bất động sản Việt Nam đã có các sản phẩm có thể cạnh tranh về chất lượng và đáp ứng được nguồn cầu cho thị trường.

NHÓM NGÀNH CÔNG NGHỆ, SẢN XUẤT THÚC ĐẨY NGUỒN CẦU THỊ TRƯỜNG

Về nguồn cầu, bà Minh cho biết, từ khi dịch Covid diễn ra, nhiều doanh nghiệp phải thu nhỏ diện tích văn phòng, thậm chí phải đóng cửa. Tuy nhiên, vẫn có những mảng ngành nghề, dịch vụ kinh doanh đang tiếp tục gia tăng phát triển.

Trong số đó, mảng thương mại điện tử, IT, sản xuất phần mềm, xưởng sản xuất... ghi nhận có tốc độ phát triển kinh tế tốt trong 2 năm trở lại đây, kéo theo việc gia tăng nguồn cầu văn phòng ở lĩnh vực này. 

“Chúng tôi đã chứng kiến trong thời gian dịch bệnh, vẫn có những doanh nghiệp có thể tăng gấp 2-3 lần lượng nhân sự trong vòng 1 năm, kéo theo nhu cầu mở rộng diện tích thuê văn phòng”, bà Minh thông tin.

Đáng chú ý trong thời gian trước đây, diện tích thuê văn phòng ở Hà Nội chỉ đạt rung bình khoảng 300- 500 m2 nhưng từ khi các công ty công nghệ thông tin và sản xuất phát triển đã thúc đẩy nguồn cầu của thị trường, nên các giao dịch trung bình đang ở mức trên 1000 m2 sàn. Đặc biệt, Hà Nội bắt đầu chứng kiến giao dịch diện tích văn phòng trên 5000 m2 sàn, trong khi điều này trước đó chỉ  ghi nhận ở TP.HCM. Đây là những điểm đáng mừng của thị trường văn phòng Hà Nội.

Về giá thuê văn phòng, khu vực Hoàn Kiếm đang đạt giá thuê cao nhất 40-45 USD/m2 với văn phòng hạng A. Cùng phân khúc này ở khu vực Ba Đình, Đống Đa đang ở mức 35 USD/m2, còn ở phía Tây Hà Nội chỉ 22-25 USD/m2.

Tuy nhiên, chất lượng của các văn phòng hạng A ở phía Tây Hà Nội được xây dựng sau, áp dụng các công nghệ, tiêu chuẩn kỹ thuật tiên tiến, đáp ứng yêu cầu của những khách thuê, đặc biệt trong mảng sản xuất và công nghệ thông tin. Đây là những lợi thế giúp các tòa nhà xây dựng sau, phát triển ở khu vực mới như: Cầu Giấy, Mỹ Đình có thể cạnh tranh tốt với các tòa nhà văn phòng khác.

Chia sẻ thêm về nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài, bà Minh cho biết, Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây rất sôi động với hoạt động M&A mua bán sáp nhập các tòa nhà văn phòng. Rất nhiều dự án tòa nhà văn phòng được bán lại trong những năm gần đây đều có sự góp mặt của các nhà đầu tư nước ngoài và rất ít nhà đầu tư Việt Nam.

Các nhà đầu tư, đặc biệt là Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore rất coi trọng mảng phát triển thị trường văn phòng ở Hà Nội và TP.HCM. Một trong những nguyên nhân là do các công ty Nhật Bản, Hàn Quốc tập trung mở trụ sở ở Hà Nội nhiều hơn trong TP.HCM. Trong khi các công ty, tập đoàn đa quốc gia lại chọn TP.HCM để đặt trụ sở.

MÔ HÌNH NÀO CÓ THỂ ÁP DỤNG CHO CÁC ĐỊA PHƯƠNG?

Trong quá trình phát triển, bên cạnh mô hình văn phòng truyền thống, thị trường đã xuất hiện thêm nhiều mô hình mới như văn phòng mở (co-working); văn phòng kết hợp nhà ở (officetel)… đáp ứng nhu cầu đa đạng, linh hoạt của khách thuê.

Chia sẻ góc nhìn từ các mô hình trên thế giới hiện nay, đại diện Savills cho biết, các doanh nghiệp, đặc biệt là công ty IT ở các nước lớn đang tự triển khai xây dựng các Campus riêng, trong đó vừa có văn phòng, tiện ích vui chơi và cả mô hình để ở. Mô hình phát triển mạnh hơn đó là Co-living space chia sẻ các khu vực để ở, trong đó diện tích không gian công cộng chiếm trên 50% tổng diện tích mặt bằng để đảm bảo cung cấp tiện ích ăn uống, vui chơi giải trí, thư viện, phòng đọc sách, giao lưu…

Mô hình Co-living space hiện có nhiều khách thuê đang có nhu cầu tìm kiếm. Các nhà đầu tư cũng đang tìm kiếm tiếp tục phát triển tại Việt Nam để vừa ở, vừa kết hợp làm văn phòng.

Ở các văn phòng truyền thống hiện tại không có chức năng lưu trú. Với, officetel là một dạng mà các khách thuê và nhà đầu tư tin tưởng có thể kết hợp vừa lưu trú, vừa làm việc được. Tuy nhiên, bản chất của các mô hình thiết kế theo Officetel với diện tích 30-40 m2/phòng lại không đúng với mô hình mà các công ty hướng đến mở và phát triển. Bởi với mô hình Co-living space, diện tích nhà rất nhỏ, trung bình chỉ khoảng từ 15-20 m2 nhưng khu công cộng lại rất rộng. Hiện nay, mô hình này đang được các công ty lớn trong lĩnh vực cong nghệ thông tin quan tâm triển khai.

 Hiện nay, nhiều doanh nghiệp cũng đang có xu hướng đẩy mạnh đầu tư xây dựng các toà nhà văn phòng tại các địa phương khác ngoài thành phố lớn, đặc biệt là những nơi phát triển mạnh về công nghiệp.

Từ góc độ của đơn vị nghiên cứu quản lý, tư vấn bất động sản lâu năm trên thị trường Việt Nam, đại diện Savills khuyến cáo, các chủ đầu tư khi phát triển mô hình văn phòng ở các tỉnh thành khác ngoài Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng cần phải rất thận trọng. Bởi với phân khúc văn phòng khi đã triển khai sai mô hình và không thể cho thuê được thì chi phí để thay đổi lại mô hình cũng như chi phí khi để trống trong 1-2 năm là rất lớn.

Ở các địa phương, thị trường rất khác so với Hà Nội và TP.HCM. Ở Hà Nội và TP.HCM các công ty phải đặt trụ sở chính để tiện làm việc với các sở ban ngành, các công ty đối tác... Tuy nhiên, khi sang các tỉnh thành khác, bản thân tại các nhà máy, xưởng sản xuất đều luôn có bộ phận văn phòng hỗ trợ mục đích sử dụng của các công ty.

Do đó, để mở rộng mô hình ra các tỉnh, bà Minh cho rằng tại các khu công nghiệp, với nhu cầu sử dụng của các nhân sự nước ngoài , nhân viên các tỉnh thành xuống làm việc trong thời gian dài… thì các mô hình vừa kết hợp chỗ làm việc và để ở, lưu trú sẽ rất tiện lợi cho khách hàng.

Khi xây dựng theo mô hình này, các tòa nhà sẽ tập trung vào những tiện ích mang lại cho khách hàng là gì, nhóm phân khúc hướng đến tỷ lệ bao nhiêu là người nước ngoài, bao nhiêu là người Việt Nam. Các tiện ích cần trong tòa nhà như ăn uống, mua sắm, y tế khám chữa bệnh… sẽ là yếu tố rất quan trọng để khách thuê đưa ra quyết định...