Nhà ở là bài toán khó của nhiều quốc gia

Theo nghiên cứu của Công ty Savills, Trung Quốc là quốc gia duy nhất trong khu vực đã phát triển một số lượng lớn nhà ở, khi tốc độ tăng trưởng dân số bắt đầu chững lại. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại đây vẫn diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là xu hướng di cư của người lao động từ khu vực tỉnh lẻ đến những thành phố hạng nhất như Thượng Hải và Bắc Kinh.

MỘT SỐ KHU VỰC GẶP KHÓ KHĂN VỀ CHI TRẢ NHÀ Ở

Nhìn nhận về xu hướng này, ông James Macdonald, Trưởng phòng nghiên cứu Savills Trung Quốc cho rằng khả năng chi trả nhà ở không phải là vấn đề của tất cả các thành phố tại Trung Quốc mà đây là vấn đề của thành phố hạng nhất và hạng hai. Bởi giống như nhiều thành phố có tính cạnh tranh toàn cầu khác, hầu hết doanh nghiệp đều có xu hướng tập trung ở vài thành phố chính, nơi tạo ra nguồn cung lớn về việc làm và thu hút đông đảo lực lượng lao động tài năng.

Ngoài ra, theo ông James Macdonald, còn một yếu tố khác thúc đẩy tình trạng thiếu khả năng chi trả nhà ở, chính là do khẩu vị đầu tư. Ở Trung Quốc, bất động sản là kênh đầu tư được ưa chuộng, trong khi nền kinh tế chung lại có ít lựa chọn đầu tư thay thế. Mặt khác, chi phí sở hữu bất động sản cũng khá thấp, vì vậy, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản dù sau đó chỉ bỏ trống.

Tương tự, Singapore là một trong những thị trường nhà ở có sự phân hạng rõ rệt nhất trên thế giới với nhà ở bình dân và nhà ở tư nhân. Hơn 2/4 dân số sống ở khu nhà ở bình dân được xây dựng bởi Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB). Điều này đã giúp 90% công dân sở hữu ngôi nhà của mình. Còn thị trường nhà ở tư nhân, hoặc “chung cư” cũng được quản lý chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của công dân và người thường trú. Ở đây, người nước ngoài mua bất động sản phải trả 60% thuế trước bạ. Tuy nhiên, sự gia tăng dân số kể từ giai đoạn đại dịch đang thúc đẩy giá thuê và giá bán chung cư tăng mạnh. Do đó, đã gây khó khăn về khả năng chi trả.

Trong khi đối với Nhật Bản, nghiên cứu của Savills chỉ ra bức tranh dân số chung ở quốc gia này đang giảm nhưng tại thành phố lớn và năng động như Tokyo và Osaka lại có xu hướng gia tăng. Cụ thể, lượng người di cư ròng ở Tokyo tăng hơn 125.000 người vào năm ngoái.

Với tình hình này, mặc dù Nhật Bản vẫn ghi nhận nguồn cung nhà ở mới, song giá thuê và chi phí tại Tokyo tăng lên, cùng nguồn cung hạn chế, nên có thể sẽ đẩy nhanh xu hướng thiếu hụt nhà ở giá phải chăng. Không chỉ vậy, bức tranh toàn cảnh trở nên phức tạp hơn, khi quỹ nhà ở hiện hữu của Nhật Bản liên tục bị tháo dỡ và tái xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc nguồn cung nhà ở mới không đủ để bù đắp vào tổng nguồn cung.

Tại Việt Nam, giấc mơ “an cư” cũng ngày càng xa vời đối với nhiều người lao động ở thành phố lớn. Bởi giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ đang “neo” ở mức cao. Theo dữ liệu từ đơn vị khảo sát, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội và TP. HCM.

Cụ thể, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp quý 2/2024 đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2, tăng 6,5% theo quý và gần 25% theo năm. Còn thị trường thứ cấp, tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm, đạt xấp xỉ 38 triệu đồng/m2. Tương tự, TP.HCM ghi nhận giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng với 3% theo quý và 6% theo năm, khoảng trên 63 triệu đồng/m2. Cùng đà tăng giá của thị trường sơ cấp, thị trường giá bán thứ cấp chung cư TP.HCM có mức tăng 4% theo quý và 3% theo năm.

NHỮNG NỖ LỰC CỦA VIỆT NAM

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, đánh giá vấn đề nhà ở là một bài toán khó đối với nhiều quốc gia trên thế giới, bao gồm cả thị trường phát triển và đang phát triển. Theo đó, nguồn cung nhà ở toàn cầu không theo kịp tốc độ gia tăng dân số là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Vì vậy, tăng cường nguồn cung đang là giải pháp chiến lược ở nhiều quốc gia. Đồng thời, một số quốc gia còn nỗ lực giải quyết vấn đề bằng định hướng khuyến khích phát triển nhà cho thuê.

Tuy nhiên ở Việt Nam, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng Chính phủ không chỉ tạo điều kiện để thúc đẩy nguồn cung nhà ở, mà còn phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng, nhằm kết nối trung tâm thành phố với khu vực ngoại ô, từ đó thu hút nhu cầu nhà ở tại đây, giúp giảm áp lực cho trung tâm.

“Hiện nay, chi tiêu của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng chiếm đến 6% GDP, đây là con số đầy tham vọng. Đặc biệt, việc giải ngân được thực hiện trên nhiều loại hình công trình hạ tầng, gồm: đường bộ, cầu, sân bay, bến cảng, đường sắt. Bên cạnh đó, Luật Đất đai lại mới được sửa đổi sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ phát triển hạ tầng, giúp tính kết nối ngày càng cải thiện”, ông Troy Griffiths chia sẻ.

Phân tích kỹ hơn tác động của những động lực này với vấn đề nhà ở, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, nhận định phát triển cơ sở hạ tầng có thể kéo khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn khi làm giảm thời gian di chuyển.

“Điều này được nhận thấy rõ nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, đồng thời, hoạt động đi lại từ khu vực ngoại ô cũng trở nên hiệu quả. Hơn nữa, phát triển ra khu ngoại ô còn giúp chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp. Từ đó, phát triển được nhà ở có giá cả phải chăng do chi phí đất thấp hơn”, bà Giang nói.

Cũng theo vị này, về mặt địa hình, Hà Nội và TP.HCM không có sự phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Những tỉnh lân cận hiện nay đang được kéo gần vào thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục mở rộng. Vì vậy với việc gia tăng hạ tầng kết nối, thời gian di chuyển rút ngắn thì khu vực ngoại ô rất dễ dàng tiếp cận trung tâm của thành phố lớn.

Trong khi giá nhà ở các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp túi tiền hơn so với thành phố “trung tâm”. Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá “phải chăng”.

Theo bà Giang, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ căn hộ nhỏ có giá phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản sẽ chuyển đến căn hộ lớn hơn. “Việc mua nhà tại vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, chính hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn ở vùng lân cận, đã giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Do đó, hạ tầng là đòn bẩy quan trọng trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở”, bà Giang phân tích.