Chứng khoán MBS vừa có báo cáo cập nhật triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp và ngành công nghệ thông tin nhìn từ Nghị định 20 và Nghị quyết về kinh tế vốn đầu tư nước ngoài.

Nghị định 20/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15/01/2026, nhằm quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 198/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân.

Nghị định đánh dấu bước chuyển quan trọng trong tư duy chính sách khi đặt doanh nghiệp công nghệ nội địa vào vị trí trung tâm của chiến lược phát triển kinh tế tư nhân. Thay vì ưu đãi dàn trải, Nghị định 20 tập trung giảm trực tiếp chi phí đầu vào cốt lõi cho doanh nghiệp công nghệ, bao gồm đất đai, thuế, chi phí R&D, đào tạo nhân lực và chi phí tuân thủ.

Cơ chế hỗ trợ mang tính “thực chi” (hoàn trả tiền thuê đất, miễn - giảm thuế có thời hạn ổn định, khấu trừ chi phí R&D mở rộng) giúp doanh nghiệp trong nước cải thiện dòng tiền, nâng khả năng chịu đựng giai đoạn đầu tư dài hạn, đồng thời từng bước mở rộng quy mô và nâng cấp năng lực công nghệ.

Quan trọng hơn, việc ưu tiên doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp công nghệ, khởi nghiệp sáng tạo trong tiếp cận hạ tầng Khu công nghiệp - vườn ươm - tài sản công tạo nền tảng để doanh nghiệp nội địa tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghệ, hợp tác với FDI chất lượng cao, qua đó hình thành năng lực công nghệ nội sinh thay vì chỉ dừng ở vai trò gia công.

Cùng với đó, Chính phủ đang xây dựng Nghị quyết về kinh tế nước ngoài tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao. Dự thảo “Nghị quyết về kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” hiện đang được hoàn thiện và trình lên Bộ Chính Trị ngay những ngày đầu năm 2026.

Nhằm nâng cao năng lực thu hút FDI công nghệ cao, MBS cho rằng một số nhóm giải phải pháp sẽ được triển khai qua Nghị quyết về kinh tế vốn đầu tư nước ngoài (đang xây dựng) để tạo động lực tăng trưởng trung – dài hạn cho Việt Nam:

1. Phát triển hạ tầng Khu công nghiệp thế hệ mới gắn với logistics, năng lượng sạch và hạ tầng số: Bên cạnh các nhiệm vụ về phát triển hạ tầng, ngành Khu công nghiệp sẽ được hoàn thiện khung pháp luật về Khu công nghiệp xanh, Khu công nghiệp sinh thái; Thiết lập cơ chế dữ liệu quốc gia về FDI, nâng cao vai trò của Chính phủ số, cải thiện thời gian quy trình đầu tư, cấp phép.

2. Cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp FDI, tập trung vào nhóm công nghệ cao - tiêu chuẩn xanh - ESG: Xác định mức ưu đãi thuế cho R&D; Xây dựng gói đặc biệt ưu đãi cho công nghệ cao và bán dẫn; Nâng cao giá trị gia tăng Khu công nghiệp như điện sạch (cơ chế DPPA); nhà ở công nhân (NOXH); Hệ thống xử lý nước, phát thải; Trung tâm dữ liệu (DC).

3. Liên kết FDI với doanh nghiệp trong nước, tỷ lệ nội địa hóa và yêu cầu chuyển giao công nghệ: Nếu có cơ chế để khuyến khích được vấn đề này, đây sẽ là điểm đột phá giúp tạo điều kiện nâng tầm cho doanh nghiệp trong nước. Về mặt nhân lực, Chính phủ sẽ xây dựng giải pháp nâng cao năng lực trình độ doanh nghiệp tư nhân để tăng cường hợp tác quốc tế, tập trung đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao cho thế hệ trẻ, để có lực lượng lao động sẵn sàng tham gia chuỗi.

Về mặt hợp tác, có thể xây dựng các cơ chế khuyến khích các kênh hợp tác đa dạng phụ thuộc vào năng lực đáp ứng của doanh nghiệp Việt: Hợp tác thuê ngoài, vendor nội địa như xây dựng hạ tầng, các dịch vụ về Công nghệ thông tin, bảo trì, vận hành; (2) Liên doanh góp vốn chẳng hạn như các dự án Khu công nghiệp, năng lượng; (3) Chuyển giao công nghệ, lập trung tâm R&D, hợp tác đào tạo kỹ sư, kênh khó nhất nhưng đem lại giá trị cao, tạo động lực nội sinh và nâng tầm quốc gia, sẽ được khai phá.

Về triển vọng các nhóm ngành cổ phiếu, MBS cho rằng Nghị định 20 đóng vai trò như đòn bẩy trực diện, mở rộng không gian phát triển cho các doanh nghiệp về công nghệ, đổi mới sáng tạo nhờ các ưu đãi về thuế phí, hạ tầng, R&D, nhân sự. Trong khi Nghị quyết về kinh tế vốn đầu tư nước ngoài, nếu hiệu quả, sẽ là cầu nối để doanh nghiệp Việt nâng tầm trong chuỗi giá trị ngành Công Nghệ toàn cầu.

Trong chủ điểm này, MBS dành sự kỳ vọng lớn vào các doanh nghiệp hàng đầu như FPT, Viettel (chưa niêm yết) không chỉ có vị thế lớn, đây là nhóm doanh nghiệp tiên phong trong việc làm chủ các công nghệ về Chip, AI, cũng như là nhóm có sự chuẩn bị sẵn sàng nhất về các yếu tố như công nghệ, nhân sự, quy mô vốn để tăng cường hợp tác quốc tế.

Đối với nhóm bất động sản Khu công nghiệp, Nghị định 20 với nhiều ưu đãi về phí thuê hạ tầng Khu công nghiệp cho doanh nghiệp nội, cùng với Nghị Quyết về thu hút FDI là hai chính sách kỳ vọng sẽ kích cầu trực tiếp cho nhóm Bất động sản Khu công nghiệp.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp thực sự có năng lực đón dòng vốn FDI công nghệ cao là nhóm chủ động cải tiến và nâng tầm, chuyển đổi từ chiến lược thu hút bằng ưu đãi thuế sang thu hút bằng chất lượng hạ tầng - môi trường đầu tư - nguồn nhân lực chất lượng cao - thể chế minh bạch.