Nhiều kiến nghị xung quanh quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư

Bàn về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, phân tích: “Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy. Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân.

KHÁCH BỎ TIỀN MUA NÊN CÓ QUYỀN SỞ HỮU

Nhìn từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch DVL Venture, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, đề xuất nên chăng không dùng từ thời hạn sở hữu nhà chung cư và thay bằng thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu.

Ông Chung cũng lưu ý rằng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự.

Ở đây, cần làm rõ hai vấn đề. Một là, thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng; Hai là, thời hạn sử dụng nhà chung cư. Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần xác định: Đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn; Về sở hữu chung cư, pháp luật về xây dựng cũng đã quy định thời hạn sử dụng của công trình: Mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đề xuất thêm hai nội dung. Một là, việc thiết kế chung cư đã phải xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50-70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước. Hai là, tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Sử dụng chung cư có thời hạn còn thời hạn sử dụng đất vẫn lâu dài. Khi chung cư xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa.

Còn trách nhiệm đánh giá về niên hạn, việc xuống cấp, thời hạn bao lâu thì do Bộ Xây dựng đảm nhiệm. Trong thời hạn sử dụng có hai thời điểm đánh giá: Thời điểm giao đất và trong quá trình sử dụng có vấn đề phát sinh như thiên tai động đất sóng thần… làm giảm tuổi thọ công trình sớm hơn so với quy định.

"Khi chúng tôi thực hiện cải tạo chung cư cũ ở quận Hai Bà Trưng, việc có sự đồng ý của 100% hộ gia đình là rất khó khăn nên việc thống nhất sửa rất khó. Ngoài ra, tòa chung cư từ bê tông cốt thép thì không thể bền mãi theo thời gian. Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết, vậy nên việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung là rất quan trọng”, lãnh đạo Tập đoàn G6 phát biểu.

DỰ THẢO QUY ĐỊNH KHÔNG PHÙ HỢP VỚI THỰC TIỄN

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, lại đề nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Nói về đề xuất này, ông Nguyễn Văn Đỉnh lý giải rằng dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn. Thêm vào đó, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận “kép”: Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

Ngoài ra, giữa 2 mục tiêu, mục tiêu thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư, mục tiêu thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào.

"Thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc, các doanh nghiệp bất động sản rất mong chờ những luật này được ban hành, sửa đổi hợp lý để làm sao tháo gỡ được khó khăn, bất cập. Hiệp hội với trách nhiệm tập hợp sẽ đưa ý kiến đóng góp của các doanh nghiệp tới ban soạn thảo một cách trung thực", ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết.

Cả 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành, dự kiến sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.