Nhiều yếu tố tác động mạnh đến thị trường bất động sản

Diễn biến trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy hàng loạt chính sách pháp luật liên quan được ban hành (bao gồm nhiều Luật sửa đổi và các Nghị quyết của Quốc hội) đã cơ bản tạo không gian cho sự phát triển của thị trường bất động sản, giải quyết các vấn đề vướng mắc mà thị trường này gặp phải. Bên cạnh đó, việc sáp nhập các đơn vị hành chính với mô hình chính quyền địa phương hai cấp cũng mở ra không gian phát triển mới cho quy hoạch, đầu tư và tổ chức thị trường bất động sản; nhiều dự án hạ tầng được xây dựng góp phần thúc đẩy mạnh mẽ cung - cầu bất động sản tại nhiều địa phương.

Đồng thời, với sự quan tâm chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, hàng loạt dự án bất động sản đã được tháo gỡ về pháp lý, được tiếp tục triển khai, giúp gia tăng nguồn cung mới và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ ổn định hơn.

NGUỒN CUNG TĂNG MẠNH, GIÁ VẪN NEO CAO

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên địa bàn cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, đất nền, với quy mô 5,9 triệu căn và tổng mức đầu tư là 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, riêng nhà ở xã hội có 698 dự án với quy mô 657.441 căn, bao gồm 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đang thi công và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, đạt khoảng 62% mục tiêu Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến 2030; lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng có 218 dự án với quy mô 10.800 căn và tổng mức đầu tư là 1,86 triệu tỷ đồng (112 dự án đã hoàn thành, 74 dự án đang triển khai và 32 dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư); công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng có 223 dự án, tổng mức đầu tư là 544,3 nghìn tỷ đồng, gồm: 138 dự án đã hoàn thành, 65 dự án đang triển khai và 20 dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư.

Cùng với đó là rất nhiều dự án được tháo gỡ khó khăn, tái khởi động, tạo điều kiện khơi thông nguồn lực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thông tin tại hội nghị quán triệt triển khai các nghị quyết của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án và Chương trình mục tiêu quốc gia xây dựng nông thôn mới, giảm nghèo bền vững và phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi (ngày 30/12/2025) cho biết sau thời gian triển khai thực hiện Kết luận 77 của Bộ Chính trị và Nghị quyết 170 của Quốc hội, đến nay, đã tháo gỡ và có định hướng tháo gỡ cho 5.203 dự án. Trong đó, 3.289 dự án, đất đai với tổng mức đầu tư khoảng 1,67 triệu tỷ đồng, 70.000 ha đất đã được đưa vào khai thác.

Hệ thống cơ sở dữ liệu của Ban Chỉ đạo về giải quyết các dự án tồn đọng đã ghi nhận 2.991 dự án có khó khăn, vướng mắc kéo dài, cần tháo gỡ với tổng quy mô hơn 153.000 ha, tổng mức đầu tư là 2,46 triệu tỷ đồng. Trong đó, Thanh tra Chính phủ xác định 491 dự án cần tiếp tục công tác thanh tra; còn lại khoảng 2.500 dự án không phải thanh tra và tiếp tục thực hiện theo Kết luận 77 và Nghị quyết 170.

Nói về kết quả trên, Hội Môi giới bất động sản (VARS) đánh giá cùng với nhiều dự án quy mô lớn được phê duyệt mới, hàng loạt dự án được tái khởi động đã góp phần quan trọng giúp nguồn cung nhà ở năm 2025 tăng tới 88% so với năm 2024 và tiến gần mốc “đỉnh” 2018. Đồng thời, góp phần lấy lại niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư khi tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới lên tới 70%. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là giao dịch nhằm mục đích đầu tư, đầu cơ vẫn áp đảo nhu cầu thật.

Ông Nguyễn Mạnh Quỳnh, Phó Tổng thư ký VARS, cho hay: tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm tại các đô thị lớn diễn ra trầm trọng khi nguồn cung nhà ở thương mại mới đều thuộc phân khúc cao cấp, giá trị lớn, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư, đầu cơ. Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ “thấp hơn ở mức tương đối” so với khu vực trung tâm.

Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Lệch pha cung - cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế, khiến khả năng tiếp cận nhà ở, đất ở của người dân thêm khó khăn.

Cụ thể, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây. Tại thời điểm thống kê vào cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu được VARS lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP.Hồ Chí Minh 56,9%. Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng.

Giá trung bình của các dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh vào nửa cuối năm 2025 lần lượt là 95 và 91 triệu đồng/m2 (đa số có giá trên 100 triệu đồng/m2). Các phân khúc nhà ở khác như: đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ... cũng ghi nhận mức giá tăng tới 30% trong năm.

CƠ HỘI TIẾP CẬN NHÀ Ở BỊ THU HẸP

Hệ quả của tình trạng trên là chênh lệch giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng lớn. Người có lợi thế tài chính và tài sản ban đầu có xu hướng nắm giữ nhiều bất động sản, như công cụ tích lũy và đầu tư, tiếp tục giàu lên nhờ sự gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ ngày càng nghèo đi do ngày càng khó tạo lập được nhà ở, dù nỗ lực cải thiện thu nhập. Điều này cho thấy dấu hiệu thiếu bền vững, không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn tiềm ẩn rủi ro bong bóng khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế.

Cũng bàn về thực trạng giá nhà, tại phiên họp lần thứ 4 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, một số đại biểu cho biết trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện nhiều diễn biến bất ổn, gây ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, “thổi giá”, tạo “sốt ảo” diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương, đặc biệt khi có thông tin về sáp nhập, quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng mới, tạo ra những biến động lớn, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường và xã hội.

Trong khi đó, hiện nay, các công cụ điều tiết thị trường như thuế, tín dụng, quy hoạch, giá đất nhà nước... còn thiếu đồng bộ, chưa đủ hiệu lực và chưa theo kịp diễn biến thực tế. Hệ quả là nhiều người dân, đặc biệt là thế hệ trẻ, công nhân, viên chức và người lao động đô thị ngày càng gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp. Bên cạnh đó, tại nhiều địa phương vẫn còn không ít dự án chậm triển khai do vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng và khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn.

Vì vậy, các đại biểu đề nghị cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến lĩnh vực nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất, khả thi và hiệu quả; nghiên cứu cơ chế, chính sách để thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại để bán và cho thuê với giá phù hợp; đẩy nhanh việc thực hiện các dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, có giải pháp quản lý, điều tiết thị trường một cách hợp lý…

Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 7+8-2026 phát hành ngày 16-23/02/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-78-xuan-binh-ngo.html