Đến nay, vốn để phát triển dự án bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng. Do đó, với quy định khống chế chi phí lãi vay (tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 20), nhiều ý kiến cho rằng. nếu không được hướng dẫn thực hiện một cách cẩn thận, thì những doanh nghiệp đặc thù phải chịu thêm nhiều gánh nặng, đồng thời có thể tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản.

Đầu năm 2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 20/CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Trong đó, quy định: "Tổng chi phí lãi vay phát sinh trong kỳ của người nộp thuế được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp không vượt quá 20% của tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế....".

Nỗi lo "thuế chồng thuế"

Theo bà Đinh Mai Hạnh, Phó Tổng giám đốc tư vấn thuế, Công ty Deloitte Việt Nam, việc áp dụng mức khống chế chi phí lãi vay trong Nghị định 20 được tham chiếu đến chương trình hành động số 4 của Chống xói mòn cơ sở tính thuế và chuyển lợi nhuận (BEPS). Đối tượng chính mà BEPS hướng đến là các tập đoàn đa quốc gia lợi dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ở các nước khác nhau và dùng công cụ vốn vay để điều chuyển lợi nhuận của các công ty thành viên trong tập đoàn với mục đích tránh thuế.

Mục tiêu ban đầu như vậy, nhưng trên thực tế, việc áp dụng khống chế chi phí lãi vay đang tác động lớn đến các tập đoàn tư nhân trong nước hoạt động theo mô hình công ty mẹ - con cũng như các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn. Đơn cử như để thực hiện các dự án cần tiếp cận nguồn vốn lớn nhưng các công ty thành viên của các tập đoàn, tổng công ty trong nước thường không đủ năng lực để được vay vốn từ các ngân hàng thương mại. 

Do đó, phải thực hiện huy động vốn tập trung tại công ty mẹ để chuyển vốn cho các công ty con, các công ty thành viên. Hơn nữa, tập đoàn huy động vốn tập trung thông thường sẽ có mức lãi suất ưu đãi hơn, giảm chi phí và tăng hiệu quả hoạt động.

Việc khống chế tổng chi phí lãi vay tạo ra rào cản trong việc cho vay nội bộ trong tập đoàn và cơ hội đầu tư dài hạn vào các ngành nghề cần vốn lớn, làm phát sinh thêm chi phí do đánh thuế trùng đối với một giao dịch kinh doanh: bên cho vay phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập từ lãi tiền vay, trong khi bên đi vay phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chi phí tiền vay vượt mức khống chế. 

Ngoài ra, với các doanh nghiệp bất động sản, hoạt động kinh doanh theo chu kỳ gồm giai đoạn đầu tư, phát triển sản phẩm và bán hàng. Giai đoạn đầu tư ban đầu chi phí rất lớn trong khi chưa phát sinh doanh thu. Do đó, việc áp dụng mức khống chế lãi vay trong giai đoạn đầu tư và khống chế chi phí lãi vay đứt đoạn theo từng năm sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp.

Cần khảo sát, phân loại doanh nghiệp

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng với Nghị định 20, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với tình trạng tiền thuế tăng đột biến. Bởi lẽ, điều khoản này khống chế các doanh nghiệp không thể tăng chi phí lãi vay lên. Khi bị khống chế như thế, doanh nghiệp sẽ bị cắt giảm chi phí lãi vay, đồng nghĩa với việc thuế phải nộp sẽ tăng lên theo.

"Chi phí vốn chiếm phần rất lớn trong chi phí hoạt động của doanh nghiệp và phần này đáng lẽ không phải đóng thuế. Nếu khống chế trần như thế này thì doanh nghiệp phải đóng thuế rất nhiều, bất lợi cho doanh nghiệp trong nước. Do đó, quy định này chỉ nên áp dụng cho doanh nghiệp nước ngoài, không cần thiết có trần lãi vay cho doanh nghiệp trong nước", chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản phân tích: theo quy định tại Nghị định 43/CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đối với một dự án đầu tư có sử dụng đất, ngoài vốn tự có, doanh nghiệp có quyền vay hoặc thực hiện các hình thức huy động vốn khác để triển khai dự án với tỷ lệ 80 - 85%. 

Với tỷ lệ vốn vay trên tổng vốn đầu tư của một dự án như quy định tại Nghị định 43 thì tỷ lệ chi phí lãi vay trên tổng lợi nhuận có thể cao hơn tỷ lệ chi phí lãi vay theo Nghị định 20. Như vậy, Nghị định 20 có sự không thống nhất với Nghị định 43 về tỷ lệ vốn vay được phép huy động, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình huy động vốn. 

Vì thế, để tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn phục vụ nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, không nên quy định khống chế chi phí lãi vay, mà chỉ cần quy định về vốn tự có của doanh nghiệp như Nghị định 43.

Trường hợp nếu vẫn áp dụng về khống chế chi phí lãi vay, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất quy định này chỉ áp dụng đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết và cần có các hướng dẫn cụ thể rõ ràng hơn về đối tượng áp dụng này trong Nghị định và thông tư hướng dẫn Nghị định để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong quá trình áp dụng pháp luật.

Trong khi đó, bà Đinh Mai Hạnh cũng cho rằng, nên có thêm các nghiên cứu, khảo sát đánh giá mô hình hoạt động, thực trạng cơ cấu vốn, chu kỳ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Thông qua đó đưa ra các hướng dẫn cụ thể hơn cho các mô hình hoạt động và ngành nghề đặc thù.

Nghị định cũng nên cân nhắc về thời điểm áp dụng mức khống chế chi phí lãi vay hoặc cho phép áp dụng cơ chế bù trừ, chuyển tiếp (ví dụ như chi phí lãi vay vượt mức khống chế được phép chuyển sang khấu trừ vào kỳ sau) để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư thực hiện dự án, phù hợp với đặc thù hoạt động, chu kỳ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.