Ông Đào Phúc Tường: Có 3 lý do “tế nhị” khiến doanh nghiệp địa ốc cạn tiền nhưng không hạ giá bán
Kiều Linh
15/02/2023, 17:18
Chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ ra có 3 lý do "tế nhị" khiến các doanh nghiệp bất động sản không chịu giảm giá để kích hoạt dòng tiền trên thị trường tham gia...
Chuyên gia Đào Phúc Tường.
Dòng tiền cạn kiệt, tắc thanh khoản là vấn đề lớn đối với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian vừa qua mà nguyên nhân chủ yếu liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bị siết lại, lãi suất ngân hàng neo ở mức cao.
Để cải thiện dòng tiền, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra các giải pháp như đẩy một phần lãi suất ưu đãi vay ngân hàng để nhà đầu tư chi trả, bán công ty con, bán tài sản, cùng với những tọa đàm, hội nghị "cầu cứu" từ Ngân hàng tới Chính phủ...
Tuy nhiên, một câu hỏi được rất nhiều người dân, nhà đầu tư đặt ra trong thời gian qua là vì sao các doanh nghiệp bất động sản không chịu giảm giá để kích hoạt dòng tiền trên thị trường tham gia?
Trả lời câu hỏi này tại toạ đàm: "Điểm sáng đầu tư năm 2023" ngày 15/2 do FiinGroup phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức, Chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ ra có 3 lý do "tế nhị".
Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư ruột của mình. Năm ngoái, FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.
Thứ hai, là tài sản đảm bảo, 70% giá tị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp là bất động sản, nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, Ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo, các công ty còn không mà bổ sung là câu chuyện hóc búa.
Thứ ba, là tính pháp lý, nhiều dự án có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng chẳng bán được.
"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... Về mặt logic thì cần tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", chuyên gia Đào Phúc Tường nhấn mạnh.
Các diễn giả tại toạ đàm "Điểm sáng đầu tư năm 2023" ngày 15/2 do FiinGroup phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy tổ chức.
Theo FiinGroup, có đến hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.
Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.
Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm, tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn, nhưng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.
Trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.
Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản.
Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,...
Sắp diễn ra toạ đàm: "Điểm sáng đầu tư năm 2023"
Chỉ số giá bất động sản nhà ở và văn phòng có xu hướng tăng
Vốn "nghẽn mạch", giá bất động sản sẽ lao dốc đến 30%?
Đọc thêm
Bão số 5 Kajiki hướng vào đất liền, các tỉnh Bắc Trung Bộ khẩn trương ứng phó
Chiều 22/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, Phó Trưởng ban Thường trực Ban Chỉ đạo Phòng thủ dân sự quốc gia, chủ trì cuộc họp trực tiếp và trực tuyến với các địa phương ven biển từ Thanh Hóa đến Thừa Thiên Huế để bàn giải pháp ứng phó áp thấp nhiệt đới có thể mạnh lên thành bão số 5 – Kajiki.
Triển lãm Thành tựu đất nước mở cửa cho Nhân dân tham quan từ ngày 28/8
Triển lãm Thành tựu đất nước với chủ đề 80 năm hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc, sẽ giới thiệu, trưng bày những thành tựu nổi bật của đất nước trong 80 năm xây dựng và phát triển trên các lĩnh vực. Triển lãm sẽ mở cửa cho Nhân dân vào tham quan từ ngày 28/8 tới đây...
Quốc vương Bhutan và Hoàng hậu kết thúc chuyến thăm tới Việt Nam
Quốc vương Bhutan Jigme Khesar Namgyel Wangchuck bày tỏ vui mừng lần đầu tiên sang thăm cấp Nhà nước tới Việt Nam, nhấn mạnh Bhutan coi Việt Nam là một trong những đối tác ưu tiên hàng đầu ở khu vực Đông Nam Á, mong muốn tăng cường hợp tác nhiều mặt, chia sẻ kinh nghiệm của Việt Nam...
Tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy tăng trưởng vùng Bắc Trung Bộ
Sáng 22/8, tại Hà Tĩnh, Phó Thủ tướng Nguyễn Chí Dũng, Tổ trưởng Tổ công tác số 7 của Chính phủ đã chủ trì buổi làm việc với lãnh đạo các địa phương: Ninh Bình, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Trị nhằm đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu, xây dựng hạ tầng, đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Xác định thẩm quyền giải quyết án kinh doanh thương mại, sở hữu trí tuệ và phá sản
Ông Nguyễn Tuấn Vũ – Phó Chánh án TAND thành phố Hà Nội - chia sẻ về thực tiễn giải quyết các tranh chấp về kinh doanh thương mại, sở hữu trí tuệ và phá sản; đặc biệt lưu ý một số điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp...
Sáu giải pháp phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng
Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển năng lượng xanh, sạch nhằm đảm bảo an ninh năng lượng và phát triển bền vững. Ông Nguyễn Ngọc Trung chia sẻ với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy về sáu giải pháp để phát triển nhanh và bền vững ngành năng lượng nói chung và các nguồn năng lượng tái tạo, năng lượng mới nói riêng…
Nhân lực là “chìa khóa” phát triển điện hạt nhân thành công và hiệu quả
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, TS. Trần Chí Thành, Viện trưởng Viện Năng lượng nguyên tử Việt Nam, nhấn mạnh vấn đề quan trọng nhất khi phát triển điện hạt nhân ở Việt Nam là nguồn nhân lực, xây dựng năng lực, đào tạo nhân lực giỏi để tham gia vào triển khai, vận hành dự án...
Phát triển năng lượng tái tạo, xanh, sạch: Nền tảng cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn
Quốc hội đã chốt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế 8% cho năm 2025 và tăng trưởng hai chữ số cho giai đoạn 2026 – 2030. Để đạt được mục tiêu này, một trong những nguồn lực có tính nền tảng và huyết mạch chính là điện năng và các nguồn năng lượng xanh, sạch…
Nhà đầu tư điện gió ngoài khơi tại Việt Nam vẫn đang ‘mò mẫm trong bóng tối’
Trả lời VnEconomy bên lề Diễn đàn năng lượng xanh Việt Nam 2025, đại diện doanh nghiệp đầu tư năng lượng tái tạo nhận định rằng Chính phủ cần nhanh chóng ban hành các thủ tục và quy trình pháp lý nếu muốn nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các dự án điện gió ngoài khơi của Việt Nam...
Tìm lộ trình hợp lý nhất cho năng lượng xanh tại Việt Nam
Chiều 31/3, tại Hà Nội, Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Hiệp hội Năng lượng sạch Việt Nam chủ trì, phối hợp với Tạp chí Kinh tế Việt Nam tổ chức Diễn đàn Năng lượng Việt Nam 2025 với chủ đề: “Năng lượng xanh, sạch kiến tạo kỷ nguyên kinh tế mới - Giải pháp thúc đẩy phát triển nhanh các nguồn năng lượng mới”...
Thuế đối ứng của Mỹ có ảnh hướng thế nào đến chứng khoán?
Chính sách thuế quan mới của Mỹ, đặc biệt với mức thuế đối ứng 20% áp dụng từ ngày 7/8/2025 (giảm từ 46% sau đàm phán),
có tác động đáng kể đến kinh tế Việt Nam do sự phụ thuộc lớn vào xuất khẩu sang Mỹ (chiếm ~30% kim ngạch xuất khẩu).
Dưới đây là phân tích ngắn gọn về các ảnh hưởng chính: